Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un emprunt qui se base sur la mise en gage d’un bien immobilier, appelée l’hypothèque. Si vous ne remboursez pas votre emprunt, la banque peut saisir votre bien pour le vendre et récupérer son argent.
Quelle est la différence entre un crédit immobilier et un prêt hypothécaire ?
En théorie, le prêt hypothécaire peut servir à financer n’importe quel projet au budget élevé (travaux de rénovation, achat d’un bien de consommation…) tandis que le crédit immobilier est toujours associé à l’achat d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement. Mais en pratique, la grande majorité des prêts hypothécaires concernent un bien immobilier.
Que puis-je financer avec un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire peut servir à financer tous vos projets qui engagent des montants importants :
- L’achat d’une maison ou d’un appartement
- L’achat d’un terrain
- La construction d’une maison
- Des travaux de rénovation
- Un investissement locatif
- Une résidence à l’étranger
- Un regroupement de crédits hypothécaire
Quels sont les taux du prêt hypothécaire ?
Il existe deux formules de taux pour un crédit immobilier : le taux fixe et le taux variable.
Taux fixe
Le crédit hypothécaire à taux fixe est un emprunt dont le taux ne varie pas pendant toute la durée de remboursement. Ces derniers temps, les taux fixes en Belgique sont particulièrement bas : vous pouvez espérer obtenir un taux entre 1% et 3% en moyenne.
Taux variable
Le prêt immobilier à taux variable est un crédit dont le taux peut être révisé plusieurs fois pendant la durée de remboursement. Les taux varient selon un indice de référence officiel (aligné sur les taux du marché).
Taux fixe ou variable : comment choisir ?
Le taux fixe est la formule la plus fréquente car elle vous permet de connaître le coût de votre crédit à l’avance. Votre taux reste alors identique pendant toute la durée du crédit, quel que soit le mouvement des taux du marché.
Le taux variable, quant à lui, varie en fonction des taux du marché. Vous pouvez choisir une formule révisable chaque année, tous les 3 ans ou tous les 5 ans. Si les taux baissent, vous en profitez, mais s’ils augmentent, le coût de votre prêt augmente aussi.
Quels sont les frais liés au prêt hypothécaire ?
Le coût d’un prêt hypothécaire n’est pas seulement limité au taux d’intérêt. Vous devrez aussi payer plusieurs types de frais supplémentaires :
| Frais | Montant |
| Frais de dossier | Maximum 500€ (compris dans le TAEG) |
| Frais liés à l’enregistrement de l’hypothèque | 1,3% du montant du prêt
1080€ - 2135€ 21% de TVA |
Il faut aussi ajouter à cela les frais de notaire et les droits d’enregistrement pour l’achat du bien immobilier. Au total, comptez qu’il vous faudra dépenser 10%-15% du prix de votre maison en frais et taxes.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire ?
Si votre résidence principale est en Belgique ou au Luxembourg, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire. Mais d'autres conditions s'ajoutent à cela. Il faut :
- Avoir au moins 18 ans
- Percevoir des revenus réguliers et suffisants
- Ne pas figurer sur la liste noire de la Banque Nationale de Belgique.
Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire en Belgique ?
Un prêt immobilier en Belgique permet d’emprunter sur une durée de 5 à 25 ans. La durée moyenne des crédits hypothécaires se situe entre 10 et 25 ans.
Allonger la durée du prêt peut vous permettre de faire baisser les mensualités. Attention toutefois, cela a pour effet d'accroître le coût total de l'emprunt.
Combien puis-je emprunter pour financer mon logement ?
Depuis le 1er janvier 2021, vous pouvez emprunter au maximum 80% de la valeur du bien immobilier. Si c’est la première fois que vous devenez propriétaire, vous pouvez emprunter jusqu’à 90% maximum.
Vous n’avez pas assez de ressources pour financer votre apport personnel ? Découvrez les 4 formules de prêt immobilier sans apport et le prêt hypothécaire 125.
Le montant de votre prêt dépendra aussi de vos revenus et de vos crédits en cours. On conseille de ne pas dépenser plus de 33% de son revenu en mensualités pour éviter le surendettement, et les prêteurs utilisent ce chiffre pour décider s’ils vont accorder un prêt ou non.
Comment faire une demande de prêt immobilier ?
Tout d’abord, vous devez avoir signé un compromis de vente avant de contacter votre organisme de crédit.
Une fois que vous avez le contrat en main, suivez ces étapes pour réaliser votre demande de crédit hypothécaire :
- Comparez les taux pour choisir la meilleure offre
- Envoyez votre demande et complétez votre dossier avec vos pièces justificatives
- Négociez avec votre banquier
- Signez le contrat de crédit et enregistrez l’hypothèque chez le notaire
- Commencez à rembourser selon les termes du contrat
Pourquoi choisir un courtier immobilier pour votre prêt ?
Vous hésitez entre une banque et un courtier pour votre crédit immobilier ? Ces deux organismes de crédit ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients.
En général, les courtiers sont très appréciés par les personnes qui souhaitent être accompagnées et conseillées ou qui n’ont pas le temps de réaliser toutes les démarches elles-mêmes.
Faut-il souscrire à une assurance pour un prêt hypothécaire ?
En Belgique, il n’est pas légalement obligatoire d’assurer un prêt hypothécaire, mais la plupart des prêteurs l’exigent pour octroyer le prêt.
L’assurance la plus courante dans le cadre du prêt hypothécaire est l’assurance solde restant dû. Elle couvre le remboursement de votre crédit si vous veniez à décéder avant son terme.
Certains contrats d’assurance solde restant dû proposent des garanties en cas d’incapacité temporaire de travail et d’invalidité totale et permanente. La couverture se déclenche lorsque l’absence pour incapacité de travail est supérieure à 90 jours ou que l’invalidité physique s’étend au-delà de 66 %. L’acceptation de votre souscription au contrat d’assurance décès et invalidité dépend de plusieurs conditions :
- aucune maladie en cours.
- pas d’arrêt de travail de plus de 3 semaines au cours des 5 dernières années.
- aucune incapacité de travail reconnue
Peut-on mettre fin au crédit hypothécaire avant son terme ?
Oui. Si vous avez suffisamment de ressources financières pour rembourser le prêt, vous pouvez demander un remboursement anticipé. Vous devrez toutefois payer une pénalité équivalente à 3 mensualités maximum pour dédommager la banque, qui ne recevra pas autant d’intérêts que prévu.
Liquider son ancien crédit n'est intéressant que si l'écart du coût du crédit est suffisamment important. Étudiez bien le contrat, prenez rendez-vous avec votre prêteur.
Vous devez prendre connaissance :
- Des conditions de clôture.
- Des frais liés à la liquidation du prêt.
- Des frais de radiation d'hypothèque.
Prêt hypothécaire : que se passe-t-il en cas de divorce ?
Si vous vous séparez de votre co-emprunteur, vous avez 3 solutions : continuer à rembourser ensemble, vendre la maison et faire un remboursement anticipé ou laisser la maison à l’un d’entre vous, qui rachète à celui qui s’en va le montant qu’il a investi et récupère la charge du prêt.
Peut-on refinancer un crédit hypothécaire ?
Oui, si le taux d’intérêt du marché est plus faible que le vôtre, vous pouvez demander à votre banque de refinancer votre prêt pour modifier le taux d’intérêt.
Si les conditions proposées par votre banque ne vous conviennent pas, vous pouvez aussi vous tourner vers une autre banque pour refinancer votre prêt. C’est ce qu’on appelle un rachat de crédit.
Les prêt immobiliers sociaux en Belgique
Les régions de Wallonie, Flandre et Bruxelles ont mis en place des prêts hypothécaires sociaux et des mesures fiscales incitatives :
- L’Accesspack proposé par la Société Wallonne du Crédit Social
- Le crédit hypothécaire du Fonds du Logement à Bruxelles
- Le prêt hypothécaire du Fonds du Logement en Flandre
Les aides au logement en Belgique
En plus des prêts hypothécaires sociaux, la Belgique propose différentes aides au logement pour vous permettre d’avoir accès à une habitation saine et adaptée quels que soient vos revenus. Il s’agit notamment de :
- L’allocation de loyer (ADeL)
- La prime à l’acquisition d’un logement public
- Les primes habitation de la Wallonie
- L’assurance habitation gratuite
Les déductions fiscales liées au prêt hypothécaire
Saviez-vous que votre prêt hypothécaire peut vous donner droit à une réduction d’impôt ? Si vous achetez votre logement en Wallonie, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 1.510€ par an pendant 10 ans + 125 € par enfant à charge (puis moitié moins pendant les 10 années suivantes).
Quels sont les risques du prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire en Belgique a une influence sur votre capacité de financement. Soyez prudent, les questions liées au montant total à rembourser et aux mensualités sont essentielles.
- Les remboursements que vous consacrez aux crédits ne doivent pas dépasser 40 % de vos revenus nets. Pour compter ces charges, faites le total, assurances comprises.
- N'empruntez pas un montant supérieur au prix du projet que vous comptez financer.
- Prévoyez de verser idéalement un apport personnel d'au moins 20 %. C'est un gage de sérieux, cela peut vous faire bénéficier d'un emprunt hypothécaire au meilleur taux en Belgique.
Soyez attentifs :
- À la durée de l'emprunt.
- Aux modalités de remboursement anticipé.
- Aux taux qui vous sont proposés.
- Aux frais de dossier.
- À la solidité de la banque ou de l'établissement qui vous prête.
- À la nature de votre projet : mesurez bien le risque auquel il vous expose.
Lorsque vous signez un contrat de prêt en Belgique, vous engagez votre responsabilité. L'établissement de crédit peut vous poursuivre pour non-respect des conditions de remboursement.
Puis-je prendre un prêt hypothécaire si j’ai de faibles revenus?
Tout dépend de votre situation financière. Tant que vous avez une capacité de remboursement suffisante, vous devriez pouvoir obtenir un prêt hypothécaire. Vous êtes en difficulté financière ?
Découvrez nos guides :
- Prêt immobilier quand on est fiché : est-ce possible et comment faire ?
- Faire un crédit maison au chômage
Comment emprunter pour un investissement locatif ?
Vous avez quelques économies et souhaitez les placer dans l’immobilier ? Le prêt hypothécaire vous permet de payer votre investissement locatif petit à petit.
Ce type de crédit est toutefois un peu différent du prêt immobilier pour une habitation : par exemple, votre apport personnel doit être de minimum 20% et les conditions sont en général plus strictes.
Vous n’êtes bien sûr pas obligé d’acheter votre logement locatif en Belgique, mais si le bien se situe à l’étranger, vous devrez souscrire votre prêt :
- soit auprès d’une banque du pays où il est situé,
- soit auprès d’une banque belge en hypothéquant un bien immobilier en Belgique.
Parmi les pays les plus appréciés des Belges, on retrouve notamment la France, l’Espagne et le Portugal.
Comment faire pour bien choisir son organisme prêteur et pourquoi?
En outre, pour minimiser les risques d’un prêt hypothécaire, prenez le temps d’affiner votre projet lors de vos multiples échanges avec les établissements de crédit. Surtout et sous aucun prétexte, ne vous précipitez pas pour tel ou tel organisme prêteur. Sachez que tout projet immobilier et demande de prêt hypothécaire réussie commence par l'analyse et la comparaison active des solutions et prestataires agréés sur le marché.
La comparaison vous servira à agir en connaissance de cause et mettre en avant les meilleures propositions du marché et ce, selon votre situation. Une simulation de prêt hypothécaire en ligne vous permettra aussi d’appréhender le futur financier de votre ménage avec les mensualités et les charges liées à un prêt hypothécaire. Mettre en concurrence les prestations des banques belges n’a rien de difficile. En un minimum de temps et d’effort, vous aurez une liste exhaustive des meilleures offres de prêt hypothécaire du moment.