Pour financer l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez souscrire un prêt hypothécaire. Celui-ci peut être conclu à taux fixe, taux variable ou taux mixte en fonction des évolutions du marché.
Mais, pour être sûr d’obtenir l’offre la plus avantageuse auprès de la banque ou de l’organisme de crédit, il convient de bien négocier et de présenter un dossier solide (revenus stables, apport personnel conséquent, bonne gestion de vos comptes bancaires, présentation de garanties comme une assurance solde restant dû, etc.).
Avec des revenus faibles ou si vous ne disposez pas d’apport personnel par contre, vous pouvez profiter de certains avantages comme des aides sociales mises en place par le gouvernement belge.
Une fois le prêt hypothécaire souscrit, un crédit vous engage et vous devrez le rembourser. En cas de changement de situation, il vous sera possible de mettre fin de manière prématurée à votre crédit hypothécaire, mais cela peut entraîner certains frais assez importants. Il est donc conseillé de calculer au préalable le coût du remboursement anticipé avant de vous lancer.
Dans cet article, nous vous expliquons en détails tout ce qui concerne le prêt hypothécaire en Belgique, les risques qu’il englobe, comment en faire la demande, à quoi faire attention, etc.
Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un emprunt qui se base sur la mise en gage d’un bien immobilier, appelée l’hypothèque. Si vous ne remboursez pas votre emprunt, la banque peut saisir votre bien pour le vendre et récupérer son argent.
Quelle est la différence entre un crédit immobilier et un prêt hypothécaire ?
En théorie, le prêt hypothécaire peut servir à financer n’importe quel projet au budget élevé (travaux de rénovation, achat d’un bien de consommation…) tandis que le crédit immobilier est toujours associé à l’achat d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement. Mais en pratique, la grande majorité des prêts hypothécaires concernent un bien immobilier.
Qu’est-ce que le regroupement de crédit hypothécaire ?
Si vous avez plusieurs crédits hypothécaires en cours et que vous souhaitez faire baisser vos mensualités, vous pouvez demander un regroupement de crédits hypothécaires. Cette solution permet de racheter plusieurs prêts hypothécaires et de les regrouper en un seul. Vous n’aurez ainsi qu’à verser une seule mensualité, ce qui vous permet de mieux organiser votre situation financière.
Le regroupement de crédits hypothécaires n’est pas toujours la solution la plus avantageuse. Il engendre un certain nombre de frais comme les frais de la nouvelle hypothèque, l’indemnité de réemploi de l’hypothèque, les frais de dossier, les frais de remboursement anticipé du prêt hypothécaire. Il convient donc de faire en amont une simulation du coût de cette opération. Vous pouvez également vous rapprocher d’un expert et lui demander conseils.
Qu’est-ce que le rachat de crédit hypothécaire ?
Contrairement au regroupement de crédit hypothèque qui consiste à rassembler plusieurs prêts en un seul, le rachat de crédit hypothécaire est une opération financière qui permet de renégocier son crédit en cours auprès d’une autre banque afin d’obtenir un taux plus avantageux. La banque ou l’organisme prêteur qui l’accepte rembourse le montant restant du prêt à votre prêteur initial et vous propose un nouveau crédit.
Le rachat de crédit hypothécaire permet ainsi de rallonger la durée du prêt, de réduire les mensualités, et d’obtenir un taux plus faible.
Avant de choisir cette option, prenez d’abord le soin de calculer le coût de ce rachat de crédit hypothécaire. N’hésitez pas à contacter nos experts pour avoir les conseils d’un courtier en prêt immobilier. Pour plus d’infos sur le rachat de crédit hypothécaire, consultez nos articles sur le fonctionnement du rachat de crédit hypothécaire et sur les frais du rachat de crédit hypothécaire.
Quels sont les taux du prêt hypothécaire ?
Il existe deux formules de taux pour un crédit immobilier : le taux fixe et le taux variable. Pour être sûr de faire le bon choix, nous vous conseillons de faire plusieurs simulations. Vous pouvez contacter un courtier en crédit immobilier ou passer par notre simulateur de prêt en ligne.
Taux fixe
Le crédit hypothécaire à taux fixe est un emprunt dont le taux ne varie pas pendant toute la durée de remboursement. Ces derniers temps, les taux fixes en Belgique sont particulièrement bas : vous pouvez espérer obtenir un taux entre 1% et 3% en moyenne.
Taux variable
Le prêt immobilier à taux variable est un crédit dont le taux peut être révisé plusieurs fois pendant la durée de remboursement. Les taux varient selon un indice de référence officiel (aligné sur les taux du marché).
Que puis-je financer avec un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire peut servir à financer tous vos projets qui engagent des montants importants :
- L’achat d’une maison ou d’un appartement
- L’achat d’un terrain
- La construction d’une maison
- Des travaux de rénovation
- Un investissement locatif
- Une résidence à l’étranger
- Un regroupement de crédits hypothécaire
Taux fixe ou variable : comment choisir ?
Le taux fixe est la formule la plus fréquente car elle vous permet de connaître le coût de votre crédit à l’avance. Votre taux reste alors identique pendant toute la durée du crédit, quel que soit le mouvement des taux du marché.
Le taux variable, quant à lui, varie en fonction des taux du marché. Vous pouvez choisir une formule révisable chaque année, tous les 3 ans ou tous les 5 ans. Si les taux baissent, vous en profitez, mais s’ils augmentent, le coût de votre prêt augmente aussi.
Quels sont les frais liés au prêt hypothécaire ?
Le coût d’un prêt hypothécaire n’est pas seulement limité au taux d’intérêt. Vous devrez aussi payer plusieurs types de frais supplémentaires :
| Frais | Montant |
| Frais de dossier | Maximum 500€ (compris dans le TAEG) |
| Frais liés à l’enregistrement de l’hypothèque | 1,3% du montant du prêt
1080€ - 2135€ 21% de TVA |
Il faut aussi ajouter à cela les frais de notaire et les droits d’enregistrement pour l’achat du bien immobilier. Au total, comptez qu’il vous faudra dépenser 10%-15% du prix de votre maison en frais et taxes.
Pour faire la simulation de votre crédit hypothécaire, c’est par ici.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire ?
Si votre résidence principale est en Belgique ou au Luxembourg, vous pouvez contracter un prêt hypothécaire. Mais d'autres conditions s'ajoutent à cela. Il faut :
- Percevoir des revenus réguliers et suffisants ;
- Ne pas figurer sur la liste noire de la Banque Nationale de Belgique ;
- Avoir au moins 18 ans : certaines initiatives ont été mises en place par le gouvernement belge pour aider les jeunes dans leur projet immobilier. C’est notamment le cas de l’apport réduit (il est parfois possible de souscrire un prêt sans apport), des prêts hypothécaires sociaux, des réductions des droits d’enregistrement, etc.
Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire en Belgique ?
Un prêt immobilier en Belgique permet d’emprunter sur une durée de 5 à 35 ans. La durée moyenne des crédits hypothécaires se situe entre 10 et 25 ans.
Allonger la durée du prêt peut vous permettre de faire baisser les mensualités. Attention toutefois, cela a pour effet d'accroître le coût total de l'emprunt.
Pour savoir combien peut vous coûter votre prêt hypothécaire, vous pouvez en calculer les mensualités à l’aide de notre tableau d’amortissement.
Combien puis-je emprunter pour financer mon logement ?
Depuis le 1er janvier 2021, vous pouvez emprunter au maximum 80% de la valeur du bien immobilier. Si c’est la première fois que vous devenez propriétaire, vous pouvez emprunter jusqu’à 90% maximum.
Le montant de votre prêt dépendra aussi de vos revenus et de vos crédits en cours. On conseille de ne pas dépenser plus de 33% de son revenu en mensualités pour éviter le surendettement, et les prêteurs utilisent ce chiffre pour décider s’ils vont accorder un prêt ou non.
Nous recommandons 10% d’apport personnel sur le montant emprunté pour l’achat d’une résidence principale et 20% pour un investissement locatif. Ajoutez-y les frais d’enregistrement et de notaire.
Est-il possible de contracter un prêt hypothécaire quand on est célibataire ?
Que vous soyez en couple ou célibataire, rien ne vous empêche de souscrire un prêt hypothcécaire. Ce que la banque ou l’organisme prêteur va rechercher c’est votre solvabilité. Il faudra que vos revenus soient assez importants pour vous permettre de supporter les mensualités du crédit hypothécaire.
L’organisme prêteur vérifiera ainsi vos revenus, charges, votre capacité d’emprunt, le taux d’endettement, le reste à vivre, etc. ainsi que les garanties que vous présentez.
Un prêt hypothécaire sans apport : est-ce possible ?
Vous n’avez pas assez de ressources pour financer votre apport personnel ? Il existe des solutions qui vous permettent de profiter d’un prêt hypothécaire sans apport :
- Le prêt hypothécaire pour primo-accédant : la banque accorde à environ 5 % des primo-accédants un crédit hypothécaire sans qu’ils ne fournissent d’apport. Cependant, il va falloir bien négocier avec elle et présenter un dossier solide pour être sûr qu’elle vous accorde le prêt hypothécaire ;
- Le prêt immobilier avec deux hypothèques : en hypothéquant un deuxième logement, la banque peut accepter de vous octroyer un crédit hypothécaire sans apport.
- Le co-investissement : en passant par une plateforme de co-financement comme Hownvestor, vous pouvez recevoir une partie du coût du bien en tant qu’apport personnel ;
- Le prêt hypothécaire social : grâce à ces prêts sociaux, vous pouvez emprunter jusqu’à 125 % du prix du bien.
- Le prêt immobilier social en Wallonie
- Les aides financières pour l’achat d’un logement à Bruxelles
- Le prêt immobilier en Flandres
- Le prêt family : il est possible pour des parents de souscrire un crédit hypothécaire en vue d’aider leurs enfants à payer les frais de notaire et financer l’apport. Ce crédit hypothécaire peut aller jusqu’à 150 000 € ;
Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires sans apport, nous vous invitons à découvrir notre article sur les 6 prêts hypothécaires sans apport en Belgique.
Comment faire une demande de prêt immobilier ?
Tout d’abord, vous devez avoir signé un compromis de vente avant de contacter votre organisme de crédit.
Une fois que vous avez le contrat en main, suivez ces étapes pour réaliser votre demande de crédit hypothécaire :
- Comparez les taux pour choisir la meilleure offre
- Envoyez votre demande et complétez votre dossier avec vos pièces justificatives
- Négociez avec votre banquier
- Signez le contrat de crédit et enregistrez l’hypothèque chez le notaire
- Commencez à rembourser selon les termes du contrat
Faut-il souscrire à une assurance pour un prêt hypothécaire ?
En Belgique, il n’est pas légalement obligatoire d’assurer un prêt hypothécaire, mais la plupart des prêteurs l’exigent pour octroyer le prêt.
L’assurance la plus courante dans le cadre du prêt hypothécaire est l’assurance solde restant dû. Elle couvre le remboursement de votre crédit si vous veniez à décéder avant son terme.
Certains contrats d’assurance solde restant dû proposent des garanties en cas d’incapacité temporaire de travail et d’invalidité totale et permanente. La couverture se déclenche lorsque l’absence pour incapacité de travail est supérieure à 90 jours ou que l’invalidité physique s’étend au-delà de 66 %. L’acceptation de votre souscription au contrat d’assurance décès et invalidité dépend de plusieurs conditions :
- aucune maladie en cours.
- pas d’arrêt de travail de plus de 3 semaines au cours des 5 dernières années.
- aucune incapacité de travail reconnue
Peut-on mettre fin au crédit hypothécaire avant son terme ?
Oui. Si vous avez suffisamment de ressources financières pour rembourser le prêt, vous pouvez demander un remboursement anticipé. Vous devrez toutefois payer une pénalité équivalente à 3 mensualités maximum pour dédommager la banque, qui ne recevra pas autant d’intérêts que prévu.
Liquider son ancien crédit n'est intéressant que si l'écart du coût du crédit est suffisamment important. Étudiez bien le contrat, prenez rendez-vous avec votre prêteur.
Vous devez prendre connaissance :
- Des conditions de clôture.
- Des frais liés à la liquidation du prêt.
- Des frais de radiation d'hypothèque.
Prêt hypothécaire : que se passe-t-il en cas de divorce ?
Si vous vous séparez de votre co-emprunteur, vous avez 3 solutions : continuer à rembourser ensemble, vendre la maison et faire un remboursement anticipé ou laisser la maison à l’un d’entre vous, qui rachète à celui qui s’en va le montant qu’il a investi et récupère la charge du prêt.
Peut-on refinancer un crédit hypothécaire ?
Oui, si le taux d’intérêt du marché est plus faible que le vôtre, vous pouvez demander à votre banque de refinancer votre prêt pour modifier le taux d’intérêt.
Si les conditions proposées par votre banque ne vous conviennent pas, vous pouvez aussi vous tourner vers une autre banque pour refinancer votre prêt. C’est ce qu’on appelle un rachat de crédit.
Les prêt immobiliers sociaux en Belgique
Les régions de Wallonie, Flandre et Bruxelles ont mis en place des prêts hypothécaires sociaux et des mesures fiscales incitatives :
- L’Accesspack proposé par la Société Wallonne du Crédit Social
- Le crédit hypothécaire du Fonds du Logement à Bruxelles
- Le prêt hypothécaire du Fonds du Logement en Flandre
Les aides au logement en Belgique
En plus des prêts hypothécaires sociaux, la Belgique propose différentes aides au logement pour vous permettre d’avoir accès à une habitation saine et adaptée quels que soient vos revenus. Il s’agit notamment de :
- L’allocation de loyer (ADeL)
- La prime à l’acquisition d’un logement public
- Les primes habitation de la Wallonie
- L’assurance habitation gratuite
Les déductions fiscales liées au prêt hypothécaire
Saviez-vous que votre prêt hypothécaire peut vous donner droit à une réduction d’impôt ? En fonction de la région dans laquelle vous habitez en Belgique, il est possible de bénéficier ou non de déductions fiscales.
Déductions fiscales pour un crédit hypothécaire à Bruxelles
Si vous avez souscrit un crédit hypothécaire entre 2005 et 2014, vous pouvez avoir droit à un bonus logement entre 30 et 50 % en fonction de vos revenus. L’avantage fiscal sera d’environ 45 % du montant de base et des suppléments pour un contrat conclu entre 2015 et 2016.
Au-delà de cette date, vous ne pourrez plus profiter de la réduction d’impôt.
Déductions fiscales pour un prêt hypothécaire en Wallonie
Si vous achetez votre logement en Wallonie, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 1.520€ par an pendant 10 ans (puis la moitié pendant les 10 années suivantes). Le type de déduction fiscale va cependant dépendre de la date à laquelle vous avez contracté votre crédit hypothécaire :
- S’il s’agit d’un prêt hypothécaire conclu avant 2005 :
C'est un ancien régime fiscal qui s'applique. Grâce à ce régime, vous pouvez obtenir des avantages en ce qui concerne l’assurance solde restant dû, le capital, les intérêts ;
- Des crédits hypothécaires entre 2005 et 2014 :
Le bonus-logement auquel vous aurez droit va varier entre 30 et 50 % en fonction de vos revenus ;
- Pour un crédit hypothécaire contracté en 2015 :
Vous pouvez profiter du bonus-logement d’un montant de base de 2 290 €. Il y a une majoration de 760 € pour les 10 premières années et de 80 € pour les familles nombreuses ;
- S’il s’agit d’un crédit hypothécaire contracté à partir de 2015 :
Vous avez droit à un chèque habitat avec une réduction d’impôt à hauteur de 1 520 €, avec une majoration de 125 € par enfant.
Déductions fiscales pour un crédit hypothécaire en Flandres
En région flamande, la réduction d’impôt n’existe que sur les prêts hypothécaires contractés au plus tard en 2019. A titre d’exemple, la déduction fiscale variera entre 30 et 50 % en fonction de vos revenus pour des crédits hypothécaires signés entre 2005 et 2015.
Quels sont les risques du prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire en Belgique a une influence sur votre capacité de financement. Soyez prudent, les questions liées au montant total à rembourser et aux mensualités sont essentielles.
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Les remboursements que vous consacrez aux crédits ne doivent pas dépasser 40 % de vos revenus nets. Pour compter ces charges, faites le total, assurances comprises.
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N'empruntez pas un montant supérieur au prix du projet que vous comptez financer.
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Prévoyez de verser idéalement un apport personnel d'au moins 20 %. C'est un gage de sérieux, cela peut vous faire bénéficier d'un emprunt hypothécaire au meilleur taux en Belgique.
Soyez attentifs :
- À la durée de l'emprunt.
- Aux modalités de remboursement anticipé.
- Aux taux qui vous sont proposés.
- Aux frais de dossier.
- À la solidité de la banque ou de l'établissement qui vous prête.
- À la nature de votre projet : mesurez bien le risque auquel il vous expose.
Lorsque vous signez un contrat de prêt en Belgique, vous engagez votre responsabilité. L'établissement de crédit peut vous poursuivre pour non-respect des conditions de remboursement.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire si j’ai de faibles revenus?
Tout dépend de votre situation financière. Tant que vous avez une capacité de remboursement suffisante, vous devriez pouvoir obtenir un prêt hypothécaire. Vous êtes en difficulté financière ?
Prêt hypothécaire avec des revenus faibles
Si vous disposez de faibles revenus, vous pouvez bénéficier de certaines aides sociales au logement en Belgique.
De plus, l’Etat belge a mis en place plusieurs types de prêts spéciaux :
- Le prêt hypothécaire social : avec ce type de prêt hypothécaire, vous pouvez financer l’achat ou la construction de votre logement ;
- Le prêt hypothécaire social accompagné : son rôle est de garantir le financement des services et objets nécessaires à votre bien-être au quotidien. C’est notamment le cas des soins de santé, de l’électroménager, d’une voiture, etc. ;
- Le prêt hypothécaire social pour travaux : il permet de payer les travaux de rénovation et d’économies d’énergie.
En fonction de la région dans laquelle vous habitez, les prêts sociaux disponibles peuvent varier.
Prêt hypothécaire social à bruxelles
A Bruxelles, vous pouvez profiter :
- Du prêt vert : il permet d’emprunter jusqu’à 25 000 € avec un taux débiteur de 0 à 2 % ;
- Du prêt hypothécaire accordé par le Fonds du Logement de Bruxelles : vous pouvez y prétendre si le coût du bien ne dépasse pas 265 500 €. Le taux d’intérêt varie entre 1,7 et 2,5 % ;
- Du crédit social accompagné : le taux d’intérêt de ce prêt hypothécaire est de 5 %.
Prêt hypothécaire social en Wallonie
Dans cette région de la Belgique, vous pouvez retrouver :
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Le renopack : il est destiné au financement des travaux de rénovation dans votre maison et peut s’élever entre 1 000 et 60 000 €, remboursable sur une durée maximale de 30 ans ;
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Le crédit social accompagné : le montant du prêt hypothécaire peut aller jusqu’à 10 000 € avec une durée de remboursement maximale de 4 ans et un taux d’intérêt de 4 %. Certaines conditions sont toutefois requises pour bénéficier du crédit social accompagné. Après déduction du loyer, vos revenus ne doivent excéder 1 220 € net.
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Le prêt hypothécaire Access Pack : proposé par SWCS ou Société Wallonne de Crédit Social, l’Accesspack vous permet de financer l’achat ou la construction d’une maison d’une valeur d’au plus 237 000 €. Le taux d’intérêt varie entre 1,5 et 2,7 % et la durée de remboursement peut aller de 5 à 10 ans ;
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Le locaprêt : il est destiné aux locataires qui ne parviennent pas à payer leur loyer.
Prêt hypothécaire social en Flandres
En Flandres, vous avez :
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Le prêt hypothécaire : il peut couvrir jusqu’à 100 % du prix du bien et le taux d’intérêt s’élève entre 1,6 et 2 % avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 30 ans ;
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Le prêt énergie : il permet de financer les travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un logement. Le prêt énergie peut aller jusqu’à 15 000 €, avec un remboursement sur une période minimale de 10 ans.
Prêt hypothécaire quand vous êtes au chômage
Tout comme pour le cas précédent, il est plus difficile de convaincre la banque de vous accorder un crédit hypothécaire si vous êtes au chômage. Il vous faudra aussi fournir un certain nombre de garanties.
Prêt hypothécaire quand vous êtes fiché
Si vous êtes inscrit dans la liste noire de la Banque Nationale de Belgique, vous pouvez demander un crédit hypothécaire. Notez cependant qu’il vous sera plus difficile de convaincre la banque de vous l’accorder. Vous pouvez par exemple mettre en hypothèque un bien en votre possession.
A défaut, la banque ou l’organisme prêteur pourra vous demander de fournir des garanties supplémentaires (un co-emprunteur, une personne garante, etc.) afin que votre dossier soit plus solide.
Pour un prêt hypothécaire en étant fiché, vous pouvez faire la demande directement auprès d’une banque ou d’un courtier ou passer par le Fonds du logement de votre région et demander un crédit hypothécaire social.
Comment emprunter pour un investissement locatif ?
Vous avez quelques économies et souhaitez les placer dans l’immobilier ? Le prêt hypothécaire vous permet de payer votre investissement locatif petit à petit.
Ce type de crédit est toutefois un peu différent du prêt immobilier pour une habitation : par exemple, votre apport personnel doit être de minimum 20% et les conditions sont en général plus strictes. Ajoutez-y les droits d'enregistrement et frais de notaire.
Vous n’êtes bien sûr pas obligé d’acheter votre logement locatif en Belgique, mais si le bien se situe à l’étranger, vous devrez souscrire votre prêt :
- soit auprès d’une banque du pays où il est situé,
- soit auprès d’une banque belge en hypothéquant un bien immobilier en Belgique.
Parmi les pays les plus appréciés des Belges, on retrouve notamment la France, l’Espagne et le Portugal.
Comment faire pour bien choisir son organisme prêteur et pourquoi ?
En outre, pour minimiser les risques d’un prêt hypothécaire, prenez le temps d’affiner votre projet lors de vos multiples échanges avec les établissements de crédit. Surtout et sous aucun prétexte, ne vous précipitez pas pour tel ou tel organisme prêteur. Sachez que tout projet immobilier et demande de prêt hypothécaire réussie commence par l'analyse et la comparaison active des solutions et prestataires agréés sur le marché.
La comparaison vous servira à agir en connaissance de cause et mettre en avant les meilleures propositions du marché et ce, selon votre situation. Une simulation de prêt hypothécaire en ligne vous permettra aussi d’appréhender le futur financier de votre ménage avec les mensualités et les charges liées à un prêt hypothécaire. Mettre en concurrence les prestations des banques belges n’a rien de difficile. En un minimum de temps et d’effort, vous aurez une liste exhaustive des meilleures offres de prêt hypothécaire du moment.
Toutes ces démarches ont un point de départ : l'utilisation de notre simulateur de tableau d’amortissement. Totalement indépendant des établissements prêteurs, il vous offre gratuitement une première vue d'ensemble sur votre futur emprunt. N'hésitez pas à l'utiliser, nous serons ravis de savoir qu'il vous est utile !
Pourquoi choisir un courtier immobilier pour votre prêt ?
Vous hésitez entre une banque et un courtier pour votre crédit immobilier ? Ces deux organismes de crédit ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients.
En général, les courtiers sont très appréciés par les personnes qui souhaitent être accompagnées et conseillées ou qui n’ont pas le temps de réaliser toutes les démarches elles-mêmes.