La liste complète des frais pour l'achat d'une maison en Belgique

Vous souhaitez acheter une maison ? Calculez combien vont vous coûter les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les taxes et les frais du crédit.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont une taxe perçue par l’État lorsque vous achetez un bien immobilier. Le montant de cette taxe varie en fonction des régions et doit être payé dans les 4 mois après la signature du compromis de vente.

C’est le notaire qui s’occupe de réaliser les démarches administratives pour régler les droits d’enregistrement. Vous lui versez le montant et il le remet à l’État avec les documents appropriés.

En Wallonie

Les droits d’enregistrement en Wallonie s’élèvent à 12,5%. Il existe toutefois quelques exceptions :

Une habitation modeste est un logement dont le revenu cadastral ne dépasse pas 745€.

Si vous n’avez pas d’autre logement ou terrain à votre nom, vous pouvez déduire les droits d’enregistrement de vos impôts à hauteur de 20.000€, ce qui équivaut à une économie de 2.500€.

À Bruxelles

Les droits d’enregistrement à Bruxelles s’élèvent à 12,5% du montant du prêt. Si vous achetez un logement social, ce tarif est réduit à 1,5%.

Si vous ne possédez pas d’autre bien immobilier et que votre base d’imposition ne dépasse pas 500.000€, vous pouvez déduire les droits d’enregistrement de vos impôts à hauteur de 175.000€. Cela représente une économie de 21.875€.

En Flandre

En Flandre, les droits d’enregistrement sont de 10%. Vous pouvez bénéficier d’un tarif réduit dans 4 cas différents :

  • 6% s’il s’agit de votre logement familial et que vous ne possédez pas d’autre bien immobilier. Ce tarif passera à 3% le 1er janvier 2022.
  • 7% si vous concluez un bail avec une agence immobilière sociale agréée dans les 3 ans ;
  • 5% s’il s’agit de votre logement familial et que vous réalisez une rénovation énergétique radicale dans les 5 ans ;
  • 1% si le bien immobilier est un monument protégé.

Vous pouvez aussi diminuer le montant de vos droits d’enregistrement de :

  • 5.600€ si vous bénéficiez d’un tarif réduit pour votre unique logement familial
  • 4.800€ si vous bénéficiez d’un tarif réduit pour rénovations énergétiques

Droits d’enregistrement : résumé

Région Montant Tarif réduit Déductions fiscales
Wallonie 12,5% 6% (5% si vous avez un crédit social) sur une tranche de 163.125,56€ (174.000,61€ en zone de pression immobilière) puis 12,5% sur le reste du montant
Tarif fixe de 50€ si vous achetez un logement social
Réduction d’impôt de 2.500€ si vous n’avez pas d’autre bien immobilier
Bruxelles 12,5% 1,5% si vous achetez un logement social Réduction d’impôt de 21.875€ si vous n’avez pas d’autre bien immobilier
Flandre 10% 6% pour un logement familial unique (3% à partir du 1er janvier 2022)
7% si vous louez le bien à une agence de logement social
5% si vous réalisez des rénovations énergétiques importantes
1% si le bien est un monument protégé
Réduction de 5.600€ si vous bénéficiez du tarif réduit pour logement familial
Réduction de 4.800€ si vous bénéficiez du tarif réduit pour rénovations écologique

Découvrez tous les prêts hypothécaires sociaux et [déductions fiscales[(/articles/deductions-fiscales-pret-hypothecaire) liées aux crédits immobiliers en Belgique.

Les frais de notaire

Il est obligatoire de passer devant un notaire pour acheter une maison en Belgique. Le notaire va réaliser plusieurs opérations :

Les opérations liées à l’achat

Lors de l’achat, le notaire va s’occuper des démarches administratives, de l’acte de vente notarié et de l’enregistrement de la vente. Vous devrez lui verser des frais administratifs (800€ - 1100€), des frais de transcription hypothécaire (240€) et des frais de notaire (plusieurs milliers d’euros en fonction de la valeur du bien). C’est aussi au notaire que vous verserez les droits d’enregistrement afin qu’il les transmette à l’État.

Les opérations liées au prêt hypothécaire

Si vous financez votre logement à l’aide d’un prêt, c’est le notaire qui va enregistrer l’hypothèque. Il va réaliser plusieurs démarches :

  • Les démarches administratives : évaluation de la valeur du bien pour fixer la valeur de l’hypothèque... Elles coûtent entre 700€ et 1000€ de frais fixes.

  • Les démarches d’enregistrement : paiement des différentes taxes et envoi des documents nécessaires au Bureau de sécurité juridique pour enregistrer de l’hypothèque. Cela vous coûtera 1,3% calculés sur 110% du prix du bien, plus 380€ à 1135€ de frais fixes supplémentaires.

Ces opérations vous coûteront entre 1080€ et 2135€ + 1,3% calculé sur 110% du montant emprunté + les honoraires du notaire (quelques centaines à plus d’un milliers d’euros selon le prix du bien). Les frais de notaire représentent en moyenne 2% à 3% du prix du bien.

La TVA

En principe, vous ne devrez pas payer la TVA sur l’achat de votre maison, sauf pour les habitations neuves. Le montant de la TVA varie alors selon les situations :

  • Vous achetez à un promoteur immobilier ou un particulier : 21%
  • Vous achetez au CPAS : 12%
  • Vous achetez à une société de logement social : 6%

Si vous devez payer la TVA, elle vous sera facturée en plus des droits d’enregistrement.

Vous devrez également payer la TVA sur les honoraires du notaire et les frais administratifs liés à l’acte notarié.

Les frais du prêt hypothécaire

Si vous décidez de financer votre logement avec un prêt hypothécaire, vous devrez payer des frais de dossier (limités à 500€), des frais d’assurance et des intérêts. Tous ces coûts sont pris en compte dans le TAEG pour vous permettre de pouvoir comparer les offres objectivement.

Frais d’achat d’une maison en Belgique : résumé

Type de frais Montant Déductions fiscales
Droits d’enregistrement 12,5% du prix du terrain en Wallonie et à Bruxelles
10% du prix du terrain en Flandre
Sauf exceptions (détaillées ci-dessus)
Uniquement pour certaines personnes (voir tableau ci-dessus)
Frais de notaire Opérations liées à l’achat : 1040€ à 1340€ + honoraires du notaire (variable, généralement plusieurs milliers d’euros)
Opérations liées au prêt hypothécaire : 1080€ à 2135€ + 1,3% de 110% du prix du bien + honoraires du notaire (variable, proche ou supérieur au millier d’euros)
Pas de déduction fiscales
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