Simulation de Prêt Hypothécaire

Guide d'information pour savoir combien emprunter pour vos projets

Combien puis-je emprunter ? C’est la question que vous vous posez probablement avant de vous lancer dans votre projet. En effet, quoi de plus décevant que de se projeter si votre idée n’est pas réalisable ! Découvrez comment calculer combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire.

Comment savoir combien je peux emprunter ?

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, il faut prendre en compte plusieurs critères.

• Vos revenus
• Votre taux d’intérêt
• Votre capacité d’emprunt
• La durée de votre prêt
• Le montant des mensualités
• Vos autres crédits en cours

Ces éléments vous permettront de déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire.

Pour calculer combien vous pouvez emprunter, utilisez un simulateur de capacité d’emprunt.

Pourquoi est-il important de connaître sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est un élément important, autant pour votre banque que pour vous-même.

Votre banquier (ou courtier) prend un risque en vous prêtant de l’argent : si vous ne remboursez pas votre crédit, elle perd de l’argent. Votre capacité d’emprunt lui permet de s’assurer que vous avez réellement les moyens financiers de rembourser votre prêt sur toute la durée convenue.

Pour vous, c’est le meilleur moyen d’éviter le surendettement : en connaissant votre capacité d’emprunt, vous diminuez votre risque de ne pas savoir rembourser vos dettes, qui est une situation à éviter absolument.

Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

En Belgique, la capacité de remboursement est généralement limitée à 33% des revenus du demandeur. C'est la règle du 1/3.

Pour connaître le montant qu’on peut emprunter avec son salaire, il est possible d’utiliser dans un premier temps un simulateur de capacité d’emprunt et dans un second temps un simulateur de tableau d'amortissement.

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Si vous n’avez aucune dette et sur une base de taux d'intérêt fixé à 1.85% sur une durée de remboursement de 20 ans, vous pourrez emprunter environ 200 fois le montant des mensualités que vous pourrez rembourser. Voici combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire pour un prêt hypothécaire :

Salaire mensuel net	Capacité d'emprunt	Mensualités de remboursement
1400€	92 620€	462€
1600€	105 851€	528€
1800€	119 083€	594€
2000€	132 314€	660€
2500€	165 393€	825€
3000€	198 472€	990€

Attention, ces estimations ne sont données qu'à titre indicatif et ne prennent pas en compte votre situation personnelle. Elles diffèrent également des organismes bancaires. Pour obtenir une estimation personnalisée, discutez avec votre conseiller financier.

Comparez les prêts hypothécaires

N’oubliez pas que depuis le 1er janvier 2020, vous ne pouvez emprunter que 80% de la valeur du bien (90% si c’est votre premier logement).

Découvrez comment faire un prêt hypothécaire sans apport

Combien puis-je emprunter pour un prêt personnel ?

Si vous n’avez aucune dette et sur une base de taux d'intérêt fixé à 5% sur une durée de remboursement de 4 ans soit 48 mois, voici combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire avec un prêt personnel:

Salaire mensuel net	Capacité d'emprunt	Mensualités de remboursement
1200€	17 195€	396€
1300€	18 628€	429€
1400€	20 061€	462€
1500€	21 494€	495€
1600€	22 927€	528€
1800€	25 793€	594€
2000€	28 659€	660€

Ces estimations sont données à titre indicatif uniquement et ne tiennent pas compte de vos dépenses journalières. Pour obtenir un calcul personnalisé, consultez votre conseiller financier.

Gardez à l’esprit que les taux d’intérêts pour le prêt personnel sont plus élevés que ceux du prêt immobilier, ce qui joue un rôle dans le montant de vos mensualités.

Comparez les prêts personnels

Connaître le montant des mensualités que vous pouvez rembourser

Vous l’avez vu, connaître le montant que vous pouvez rembourser chaque mois est très important pour savoir combien vous pouvez emprunter. Ce n’est pas forcément facile : si vos mensualités sont trop basses, votre prêt durera plus longtemps et vous paierez plus en intérêts. Si elles sont trop élevées, vous risquez le surendettement.

Trouver le bon équilibre est important pour que votre prêt se déroule dans de bonnes conditions, et pour maximiser vos chances de l’obtenir.

Le montant des mensualités que vous pouvez rembourser s’appelle votre capacité de remboursement.

La capacité de remboursement et la capacité d’emprunt sont deux choses différentes. La capacité de remboursement désigne le montant que vous pouvez rembourser chaque mois. La capacité d’emprunt désigne le montant total que vous pouvez emprunter.

Les critères utilisés pour calculer combien je peux emprunter

Pour connaitre les prêts possibles selon votre salaire, vous devez prendre en compte différents critères.

Vos revenus et salaires

C’est le critère le plus important pour les banques : avoir un salaire stable est une garantie nécessaire si vous voulez obtenir un prêt personnel ou immobilier.

Les revenus pris en compte sont :

• Votre salaire (CDI, CDD ou intérimaire)
• Votre pension ou prépension
• Vos revenus locatifs

Certains revenus sont considérés comme “spéciaux” car ils sont plus incertains : certaines banques choisissent de les comptabiliser, d’autres pas ou seulement partiellement. Il s’agit notamment de :

• Votre 13ème mois
• Vos allocations familiales
• Vos chèques-repas
• Une pension alimentaire
• etc.

Les primes exceptionnelles, le travail au noir et l’argent perçu de manière illégale sont toujours exclus du calcul.

Votre reste à vivre

Vous l’aurez donc compris, plus vos revenus sont élevés et plus votre capacité d’emprunt sera importante, et par conséquent le montant qu’il sera possible de demander. Le minimum de survie, autrement appelé “reste à vivre”, est la somme dont vous disposez encore après avoir payé les charges de votre crédit, c'est-à-dire les 67% restant en appliquant la règle du tiers décrite plus haut.

En règle générale, les banques considèrent que le montant minimum de survie, pour une vie décente, se situe entre 850 et 1000 euros mensuels.

Ainsi, un individu ayant un salaire mensuel de 1200 euros nets ne sera pas en capacité d’emprunter le tiers de ses entrées, et verra probablement sa demande de crédit refusée.

À l’inverse, les personnes percevant un salaire plus important pourront dépasser la règle des tiers pour leur emprunt puisque leur « minimum » de survie est assuré.

Formule de calcul : reste à vivre = revenus – (charges fixes + montant de la mensualité)

Votre taux d’endettement

Si vous avez déjà d’autres emprunts en cours, la situation est plus compliquée. En effet, la règle du tiers compte pour l’ensemble de vos mensualités réunies.

Exemple : si votre salaire est de 2000€ et que vous payez déjà des mensualités de 300€ pour votre prêt auto, les mensualités de votre nouveau prêt ne doivent pas dépasser 360€ (2000€ x 0.33 = 660€).

En indiquant votre salaire net mensuel et le montant de vos dettes, un simulateur de capacité d’emprunt vous aidera à connaître la somme d’argent qu’il est possible d’emprunter par mois, par an et permet même de comparer les divers taux d'endettement proposés par les établissements bancaires, en fonction de la durée du prêt, pour choisir la solution et la banque qui vous conviendra le mieux.

Formule de calcul : taux d’endettement = (charge d’emprunt / revenus fixes nets) x 100

Votre apport personnel

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, vous devrez mettre au minimum 10% d’apport personnel.

L’apport personnel est le montant que vous devez financer vous-même : en effet, en Belgique, un prêt hypothécaire ne peut couvrir que 90% du prix du bien. Le montant des frais de notaire et autres frais annexes sont également exclus du prêt hypothécaire.

Votre situation personnelle

Votre âge, la présence d’un co-emprunteur, vos charges mensuelles fixes et la présence d’une épargne sont d’autres facteurs liés à votre situation personnelle qui peuvent influencer votre capacité d’emprunt. S’il s’agit d’un projet immobilier, il faut également considérer le type de bien à acheter. Cela peut être une habitation principale ou secondaire ou encore un investissement locatif.

Conseils pour calculer combien on peut emprunter

Suivez ces conseils pour savoir combien vous pouvez emprunter sans vous mettre en difficulté.

• Ne pas changer son niveau de vie

Votre emprunt ne doit pas changer vos conditions de vie. Si vous devez adapter votre quotidien pour pouvoir rembourser votre prêt, c’est que vous avez demandé un montant trop élevé.

Si vous devez réduire vos dépenses pour payer vos mensualités, vous risquez rapidement de vous retrouver dépassé et de voir s’accumuler vos dettes.

• Se renseigner avant de prendre un prêt

Pour bien choisir votre montant, votre durée de remboursement et votre organisme de crédit, renseignez-vous avec les outils à votre disposition :

• calculateur de capacité d’emprunt
• simulation de prêt personnel
• simulation de prêt hypothécaire
• calcul de tableau d’amortissement.

Exemple de calcul de capacité d’emprunt

Illustrons ces explications avec un exemple concret.

Marie a un salaire net de 1600€. Pour vivre, elle a besoin de 1000€ par mois. Cela lui laisse une marge de 600€.

Mais cela ne veut pas dire qu’elle peut emprunter pour 600€ par mois : en suivant la règle des 33%, sa capacité de remboursement maximale est de 528€ par mois.

Elle doit aussi rembourser son prêt auto, qui lui coûte actuellement 250€ par mois.

Marie peut donc souscrire un nouveau prêt pour une mensualité maximale de 278€ par mois. Résumé : 278€+250€ (mensualités) + 1000€ (reste à vivre) = 1528€ par mois, ce qui correspond aux revenus de Marie.

Tout savoir sur la capacité d’emprunt

Quel salaire me faut-il pour emprunter 5000 euros ?
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