## Comment faire une simulation de prêt hypothécaire en Belgique ?
Avec notre calculateur de **tableau d’amortissement**, vous pouvez simuler votre **prêt hypothécaire** en quelques clics et connaître :
* Le **taux** d'intérêt.
* Le **capital** emprunté.
* La durée de **remboursement**.
* Le **montant** du **remboursement** mensuel.
* Le coût mensuel de l’intérêt
* Le montant total des intérêts à payer.
Pour faire votre simulation personnalisée, indiquez le montant, la durée et le taux d’intérêt de votre prêt immobilier. Le tableau d’amortissement sera recalculé immédiatement en fonction de vos paramètres.
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Notre simulateur de prêt hypothécaire est gratuit et sans engagement. Vous pouvez recommencer la simulation autant de fois que vous le souhaitez.
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### Pourquoi faire une simulation de prêt hypothécaire ?
La **simulation de prêt hypothécaire** avec tableau d’amortissement vous permet de connaître en détail les modalités de votre crédit. Vous pourrez alors :
* Choisir un montant et une durée qui correspondent à vos moyens
* Prévoir votre budget en fonction de vos mensualités
* Savoir où vous en êtes à tout moment durant votre crédit
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Les banques et courtiers analysent vos revenus avant de vous accorder un prêt hypothécaire. La simulation vous permet de choisir un montant et une durée qui correspondent à votre [capacité d’emprunt](/pret-hypothecaire/combien-emprunter).
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### Comment lire un tableau d’amortissement ?
Un **tableau d’amortissement** est un outil qui aide à mieux comprendre comment se déroule le remboursement de votre crédit. Il est composé de 7 colonnes :
* **Année**: l’année de remboursement dans laquelle vous vous situez
* **Taux**: le taux d’intérêt appliqué
* **Mensualité**: le montant total que vous versez à la banque chaque mois pour rembourser votre crédit
* **Intérêts**: la part de votre mensualité qui correspond aux intérêts du crédit
* **Capital**: la part de votre mensualité qui correspond au remboursement du capital emprunté
* **Capital restant dû**: le montant qu’il vous reste encore à rembourser à la fin de l’année
* **Ratio prêt / valeur**: le pourcentage du crédit qu’il vous reste à rembourser à la fin de l’année.
Le récapitulatif du tableau d’amortissement vous montre en une ligne le montant de vos mensualités, le montant total que vous allez payer sur toute la durée du prêt (intérêts inclus), et le montant total des intérêts à payer.
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Le taux d’intérêt ne représente pas le total des intérêts en pourcentage du crédit. Il est recalculé à chaque mensualité sur base du solde restant dû. En réalité, les intérêts représentent souvent 20% à 30% du montant emprunté.
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### Comment déterminer la durée idéale d'un prêt hypothécaire ?
Pour trouver la meilleure durée pour votre crédit hypothécaire, le plus simple est de faire une simulation avec un calculateur en ligne. Voici quelques exemples de durée d'emprunt en fonction du taux annuel fixe, du montant emprunté et des mensualités :
**Exemple 1** : emprunt de 200.000€ au taux annuel fixe de 1,85 %.
| Durée de remboursement | Mensualité | Coût total des intérêts |
| - | - | - |
| 417 mois (35 ans) | 651€ | 71.279€ |
| 316 mois (26,3 ans) | 800€ | 52.806€ |
| 239 mois (20 ans) | 1000€ | 39.256€ |
**Exemple 2** : emprunt de 200.000€ au taux annuel fixe de 1.55 %.
| Durée de remboursement | Mensualité | Coût total des intérêts |
| - | - | - |
| 392 mois (33 ans) | 651€ | 55.016€ |
| 302 mois (25 ans) | 800€ | 41.066€ |
| 232 mois (19 ans) | 1000€ | 31.589€ |
**Conclusion** : plus la durée de remboursement est longue, plus les mensualités sont faibles et plus le coût total du crédit augmente. Le taux d’intérêt influence aussi le total d’intérêts à payer, d’où l’utilité de comparer les offres avant d’emprunter pour obtenir le meilleur taux.
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[Comparez les taux](/pret-hypothecaire)
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### Combien emprunter pour financer son projet immobilier ?
En Belgique, il faut apporter au minimum 20% d’apport personnel pour obtenir un prêt hypothécaire. Si c’est la première fois que vous achetez un logement, vous pouvez éventuellement descendre à 10% d’apport maximum.
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[Découvrez les solutions pour emprunter sans apport personnel](https://www.simulationpret.be/articles/pret-hypothecaire-sans-apport)
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Vous pouvez donc en théorie emprunter 80% à 90% de la valeur du bien immobilier. En pratique, le montant que vous pouvez demander dépend aussi de votre capacité d’emprunt : si votre salaire ne permet pas de payer les mensualités, votre crédit sera refusé.
### Comment déterminer sa capacité d'emprunt ?
Il est toujours tentant d'emprunter beaucoup en période de taux bas. Mais la prudence s'impose, le mieux et le plus important est de déterminer en amont sa capacité d'emprunt. Comment faire ?
Vous partez du montant de vos revenus pour savoir quel montant maximum il vous est possible de rembourser mensuellement. En Belgique, les banques n'accordent pas d'emprunt au-delà d'un [taux d'endettement](/articles/taux-d-endettement) de 33 %.
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La formule de calcul du taux d’endettement est : (charges de remboursement / revenus) × 100.
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Les revenus pris en compte sont par exemple :
* Les salaires.
* Les revenus de la location de biens immobiliers.
* Les rémunérations d'actions ou des obligations.
Plus votre taux d’endettement est bas, plus votre capacité d’emprunt est élevée et plus vous pouvez emprunter.
**Exemple** : emprunt au taux d'intérêt fixe à 1,55 % sur 20 ans, avec un taux d'endettement de 33 % :
| Revenus mensuels | Mensualité | Capacité d’emprunt |
| - | - | - |
| 3000€ | 990€ | 198.000€ |
| 1800€ | 594€ | 118.581€ |
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Déterminer sa capacité d'emprunt est une garantie de plus contre la spirale du [surendettement](/articles/comment-emprunter-quand-on-est-plan-de-surendettement-en-en-Belgique).
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[Calculez votre capacité d’emprunt](/pret-hypothecaire/combien-emprunter)
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### Comment calculer une mensualité de prêt hypothécaire ?
Un prêt immobilier est, dans la grande majorité des cas, à remboursement constant. Cela signifie que vous payez la même mensualité sur toute la durée du crédit. Mais cela ne veut pas dire que vous remboursez chaque mois le même montant de capital, au contraire !
Plus vous avancez dans le temps, plus la part du remboursement de capital comprise dans la mensualité augmente. Les premières années, vous remboursez surtout les intérêts du crédit. Leur part va, elle, diminuer avec le temps.
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Comment calculer une mensualité soi-même en fonction du taux ?
La formule est la suivante : `m = ( C x t ) / ( 1 - ( 1 + t ) ^ d )`
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* `m`: mensualité à rembourser
* `C`: capital emprunté.
* `t`: taux mensuel = taux annuel, exprimé en coefficient, et divisé par 12
* `d`: durée du crédit en mois.
**Exemple** : pour acheter un logement, vous empruntez un capital de 200 000 € au taux annuel de 1,85 % sur 20 ans. Le calcul sera :
m = ( 200 000 x 0.001541) / (1 - (1 + 0.001541) ^ 240 ) = 997,62 €
### Le tableau d’amortissement, une obligation légale
Le **tableau d'amortissement** formalise le plan d'amortissement du **crédit hypothécaire**. Votre prêteur doit l'annexer à l'offre de crédit. Il se présente sous la forme d'un tableau, avec les informations suivantes :
* Mois
* Solde en capital
* Remboursement en capital
* Remboursement intérêts
* Assurances
* Mensualités
Ce tableau résume tout le déroulé de l'opération financière. Il vous permet de :
* Vérifier le montant de la mensualité prélevée avec celle fixée par le contrat de prêt.
* Comparer réellement, dans le détail, l'offre d'une banque avec une autre.
* Savoir à tout moment le capital restant à rembourser (utile pour renégocier votre prêt).
Sachez qu'il existe 3 types d’amortissements différents :
* **Le remboursement régulier à mensualités constantes** : vous remboursez plus d'intérêts au début, et plus de capital à la fin. C'est le crédit le plus pratiqué.
* **Le remboursement à intérêts constants** : vous remboursez toujours le même montant d'intérêt et de capital, tout le long de la durée du prêt.
* **Le remboursement à montant fixe en capital** : la part de capital de chaque mensualité est fixe. Le montant des intérêts décroît.
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Notre calculateur de tableau d’amortissement se base sur un remboursement avec mensualités constantes puisque c’est la forme de crédit la plus courante.
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[Simuler votre tableau d’amortissement](/pret-hypothecaire/simulation)
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