Simuler votre prêt hypothécaire et affiner votre projet immobilier

La souscription d’un prêt immobilier est une opération financière particulièrement complexe. Vous devez présenter un dossier sur lequel la banque va se baser pour juger ou non de votre solvabilité. Toutes les informations sur votre argent et travail (famille, revenus, dépenses, prêts, etc.) seront examinées attentivement.

Le prêt immobilier entraîne des frais (dossier, intérêts) qui dépendent de l'organisme de crédit choisi. Il est donc préférable de faire plusieurs demandes de simulations avant de choisir une offre.

Obtenez toutes les infos sur le tableau d'amortissement, la capacité d'emprunt, les mensualités, la durée idéale du prêt hypothécaire, etc.

Nous vous conseillons d’ailleurs de vous adresser à un courtier en crédit immobilier qui vous aidera à préparer en amont votre demande. Dans cet article, nous vous expliquons comment faire une simulation et vers qui vous tourner.

Comment préparer votre dossier de prêt hypothécaire ?

Envie de souscrire un prêt hypothécaire en Belgique ? Pour rappel, un crédit hypothécaire consiste à souscrire un emprunt en mettant en gage un bien immobilier. C’est ce que l'on appelle hypothèque.

Le prêteur fixe les conditions de remboursement du prêt immobilier. Si ces conditions ne sont pas respectées, il peut saisir et vendre le bien pour se faire rembourser.

Sachez tout d’abord qu’il existe certaines conditions à remplir avant de pouvoir faire votre demande. Vous devez en effet :

• Résider en Belgique ou au Luxembourg ;
• Être âgé d’au moins 18 ans ;
• Ne pas être fiché ;
• Justifier de revenus suffisants et réguliers.

La banque vérifiera tous ces éléments avant de vous accorder ou non un crédit hypothécaire. Nous vous conseillons donc de bien vous assurer que vous remplissez déjà toutes ces conditions.

A retenir: pour découvrir la liste complète de toutes les conditions, lisez cet article.

Comment faire une simulation de prêt hypothécaire en Belgique ?

Avec notre calculateur de tableau d’amortissement, vous pouvez simuler votre prêt hypothécaire en quelques clics et connaître :

• Le taux d'intérêt.
• Le capital emprunté.
• La durée de remboursement.
• Le montant du remboursement mensuel.
• Le coût mensuel de l’intérêt.
• Le montant total des intérêts à payer.

Pour faire votre simulation personnalisée de crédit hypothécaire, indiquez le montant, la durée et le taux d’intérêt de votre prêt immobilier. Le tableau d’amortissement sera recalculé immédiatement en fonction de vos paramètres.

Notre simulateur de prêt hypothécaire est gratuit et sans engagement. Vous pouvez recommencer la simulation autant de fois que vous le souhaitez.

Simulez votre prêt hypothécaire

Pourquoi faire une simulation de prêt hypothécaire ?

La simulation de prêt hypothécaire avec un tableau d’amortissement vous permet de connaître en détail les modalités de votre crédit. Vous pourrez alors :

• Comparer plusieurs offres de prêt hypothécaire auprès d’organismes de crédits ou de banques différent(e)s ;
• Choisir un montant et une durée qui correspondent à vos moyens ;
• Prévoir votre budget en fonction de vos mensualités ;
• Savoir où vous en êtes à tout moment durant votre crédit.

Avec la simulation de prêt, vous pouvez savoir combien coûte votre crédit en incluant tous les frais. En effet, les frais d’un crédit hypothécaire peuvent varier d’un organisme de crédit ou d’une banque à un(e) autre.

Attention : le coût du prêt hypothécaire peut varier en fonction de la région. Par exemple, les frais d'enregistrement sont de 12,5 % du montant du prêt en Wallonie et à Bruxelles, et de 10 % en Flandre. Ils ne sont généralement pas pris en charge dans le financement et doivent être financés en apport personnel. Pour être fixé, pensez à faire la simulation de votre crédit hypothécaire en amont.

Simulez votre prêt hypothécaire

Les banques et courtiers analysent vos revenus avant de vous accorder un prêt hypothécaire. La simulation de prêt hypothécaire vous permet de choisir un montant et une durée qui correspondent à votre capacité d’emprunt.

Simulez votre capacité d’emprunt

Comment lire un tableau d’amortissement lors d’une simulation de prêt hypothécaire ?

Un tableau d’amortissement est un outil qui aide à mieux comprendre comment se déroule le remboursement de votre crédit. Il est composé de 7 colonnes :

• Année: l’année de remboursement dans laquelle vous vous situez
• Taux: le taux d’intérêt appliqué
• Mensualité: le montant total que vous versez à la banque chaque mois pour rembourser votre crédit
• Intérêts: la part de votre mensualité qui correspond aux intérêts du crédit
• Capital: la part de votre mensualité qui correspond au remboursement du capital emprunté
• Capital restant dû: le montant qu’il vous reste encore à rembourser à la fin de l’année
• Ratio prêt / valeur: le pourcentage du crédit qu’il vous reste à rembourser à la fin de l’année.

Le tableau d'amortissement montre vos mensualités, le montant total du prêt et des intérêts à payer.

Le taux d’intérêt ne représente pas le total des intérêts en pourcentage du crédit. Il est recalculé à chaque mensualité sur base du solde restant dû. En réalité, les intérêts représentent souvent 20% à 30% du montant emprunté.

Le tableau d’amortissement, une obligation légale

Le tableau d'amortissement formalise le plan d'amortissement du crédit hypothécaire. Votre prêteur doit l'annexer à l'offre de crédit.

Informations contenues dans le tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement se présente sous la forme d'un tableau, avec les informations suivantes :

• Mois
• Solde en capital
• Remboursement en capital
• Remboursement intérêts
• Assurances
• Mensualités

Ce tableau résume tout le déroulé de l'opération financière. Il vous permet de :

• Vérifier le montant de la mensualité prélevée avec celle fixée par le contrat de prêt.
• Comparer réellement, dans le détail, l'offre d'une banque avec une autre.
• Savoir à tout moment le capital restant à rembourser (utile pour renégocier votre prêt).

Différents types d’amortissements

Sachez qu'il existe 3 types d’amortissements différents :

Le remboursement régulier à mensualités constantes

Vous remboursez plus d'intérêts au début, et plus de capital à la fin. C'est le crédit le plus pratiqué.

Le remboursement à intérêts constants

Vous remboursez toujours le même montant d'intérêt et de capital, tout le long de la durée du prêt.

Le remboursement à montant fixe en capital

La part de capital de chaque mensualité est fixe. Le montant des intérêts décroît.

Notre outil calcule le tableau de remboursement avec mensualités constantes, car c'est le type de crédit le plus répandu.

Comment déterminer sa capacité d'emprunt ?

Il est toujours tentant d'emprunter beaucoup en période de taux bas. Mais la prudence s'impose, le mieux et le plus important est de déterminer en amont sa capacité d'emprunt. Comment faire ?

Vous partez du montant de vos revenus pour savoir quel montant maximum il vous est possible de rembourser mensuellement. En Belgique, les banques n'accordent pas d'emprunt au-delà d'un taux d'endettement de 33 %.

La formule de calcul du taux d’endettement est : (charges de remboursement / revenus) × 100.

Les revenus pris en compte sont par exemple :

• Les salaires.
• Les revenus de la location de biens immobiliers.
• Les rémunérations d'actions ou des obligations.

Plus votre taux d’endettement est bas, plus votre capacité d’emprunt est élevée et plus vous pouvez emprunter.

Déterminer combien vous pouvez emprunter est important. Cela vous aide à éviter le risque de surendettement.

Calculez votre capacité d’emprunt

Combien emprunter pour financer son projet immobilier ?

Montant de l’apport personnel

En Belgique, il faut apporter au minimum 20% d’apport personnel pour obtenir un prêt hypothécaire. Si c’est la première fois que vous achetez un logement, vous pouvez éventuellement descendre à 10% d’apport maximum.

Vous pouvez donc en théorie emprunter 80% à 90% de la valeur du bien immobilier. Le montant que vous pouvez demander dépend de votre capacité d'emprunt. Si votre salaire ne suffit pas à payer les mensualités, votre crédit sera refusé.

Emprunter sans apport : est-ce possible ?

Il est recommandé de fournir un apport pour un prêt hypothécaire. Mais, si vous n'en disposez pas, il vous sera possible de faire un emprunt auprès de certaines banques.

En Belgique, vous pouvez retrouver plusieurs types de prêt hypothécaire sans apport :

Prêt hypothécaire pour primo-acquéreurs

Il s’agit de votre première acquisition ? Sachez que vous pouvez profiter d’un prêt hypothécaire sans apport. La Banque Nationale de Belgique permet aux banques de prêter jusqu'à 100 % du prix du bien à environ 5 % des nouveaux acheteurs. Il faudra cependant bien négocier.

Prêt immobilier social sans apport

En fonction de votre situation et de vos revenus, vous pouvez profiter de prêts sociaux sans apport. Ils peuvent financer le logement à 100 %, voire 125 % en incluant les frais de notaire et d'acquisition.

Bon à savoir : d’une région à l’autre, les types de prêts hypothécaires disponibles et les démarches à réaliser peuvent varier. Pour en savoir plus, consultez ces articles :
Le prêt immobilier social en Wallonie
Le prêt immobilier social à Bruxelles
Le prêt immobilier social en Flandre

Prêt family

Avec cette formule, un parent peut emprunter de l'argent pour aider ses enfants à payer les frais de notaire et l'apport personnel. Le montant de ce crédit peut aller jusqu’à 50 000 €.

Important : pour en savoir plus sur les conditions d’obtention d’un prêt family, nous vous invitons à lire cet article.

Co-investissement

Si vous n'avez pas assez d'argent, vous pouvez utiliser une plateforme de co-investissement pour obtenir une partie du prix du bien. Cet argent pourra être utilisé à titre d’apport personnel.

Après changement de votre situation, vous pouvez acheter les parts de la plateforme pour posséder complètement le bien.

Prêt immobilier avec deux hypothèques

A défaut d’apport personnel, vous pouvez aussi choisir d’hypothéquer un deuxième bien immobilier en garantie du prêt hypothécaire.

Cela vous permettra ainsi d’emprunter une somme pouvant aller jusqu’à 90 % de la valeur des deux biens.

Bon à savoir : Pour plus d'informations sur les solutions pour obtenir un prêt hypothécaire sans apport personnel, découvrez cet article.

Comment déterminer la durée idéale d'un prêt hypothécaire ?

Pour trouver la meilleure durée pour votre crédit hypothécaire, le plus simple est de faire une simulation avec un calculateur en ligne. Voici quelques exemples de durée d'emprunt en fonction du taux annuel fixe, du montant emprunté et des mensualités :

Exemple 1 : emprunt de 200.000€ au taux annuel fixe de 3,85 %.

Exemple 2 : emprunt de 200.000€ au taux annuel fixe de 4.55 %.

Conclusion : plus la durée de remboursement est longue, plus les mensualités sont faibles et plus le coût total du crédit augmente. Le taux d'intérêt affecte le montant total des intérêts à payer. Il est donc important de comparer les offres avant d'emprunter pour obtenir le meilleur taux.

Comparez les taux

Comment calculer une mensualité de prêt hypothécaire ?

Un prêt immobilier est, dans la grande majorité des cas, à remboursement constant. Cela signifie que vous payez la même mensualité sur toute la durée du crédit. Mais cela ne veut pas dire que vous remboursez chaque mois le même montant de capital, au contraire !

Plus vous avancez dans le temps, plus la part du remboursement de capital comprise dans la mensualité augmente. Les premières années, vous remboursez surtout les intérêts du crédit. Leur part va, elle, diminuer avec le temps.

Comment calculer une mensualité soi-même en fonction du taux ?

La formule est la suivante : m = ( C x t ) / ( 1 - ( 1 + t ) ^ d )

• m: mensualité à rembourser
• C: capital emprunté.
• t: taux mensuel = taux annuel, exprimé en coefficient, et divisé par 12
• d: durée du crédit en mois.

Exemple : pour acheter un logement, vous empruntez un capital de 200 000 € au taux annuel de 1,85 % sur 20 ans. Le calcul sera :

m = ( 200 000 x 0.001541) / (1 - (1 + 0.001541) ^ 240 ) = 997,62 €

Pourquoi choisir Simulationpret pour votre simulation de prêt hypothécaire ?

Rechercher le meilleur taux et les conditions les plus avantageuses pour un prêt hypothécaire constitue une tâche particulièrement complexe. Il est préférable de laisser cela à un expert qui connaît bien le métier et qui pourra négocier la meilleure offre pour vous.

Il faut bien préparer un dossier solide pour rassurer la banque ou l'organisme prêteur et augmenter vos chances de succès.

C'est intéressant de passer par Simulationpret en ligne pour comparer les organismes financiers reconnus par la FSMA (autorité financière). Pour découvrir la liste complète de ces institutions, vous pouvez consulter ce guide.

De plus, nous sommes déjà en partenariat avec plusieurs banques, ce qui nous donne accès à des offres privilégiées.

Grâce à nos outils de simulation de crédit hypothécaire en ligne, nos experts peuvent comparer plusieurs offres de banques différentes. Ils se chargeront ainsi de dénicher les plus alléchantes.

De plus, ce service est totalement gratuit. Vous pouvez choisir de vous faire accompagner et bénéficier de conseils de courtiers sans avoir à débourser un seul centime. N’hésitez donc pas à saisir cette occasion.

Attention : le courtier en crédit ne fait pas que vous aider à signer votre prêt hypothécaire. Il reste votre interlocuteur même après et peut vous aider dans vos démarches en remplissant pour vous certains documents par exemple. Si vous avez des questions concernant l’offre de crédit hypothécaire, vous pouvez également vous adresser directement à votre courtier.