Les 6 prêts hypothécaires sans aucun apport en Belgique

Vous souhaitez devenir propriétaire mais vous n’avez pas d’apport personnel ? En Belgique, certaines solutions permettent encore de financer tout ou partie de votre projet immobilier sans disposer de fonds propres importants. Prêt primo, prêt social, co-investissement... Voici les 6 alternatives existantes.

Quel apport personnel pour un prêt immobilier ?

Depuis janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) impose aux banques des lignes directrices précises :

• 10 % d’apport personnel minimum + frais d’achat pour un logement occupé par l’acheteur ;
• 20 % d’apport minimum pour un logement destiné à la location.

Autrement dit, financer 100 % du bien avec le crédit devient l’exception. Et depuis 2017, il n’est plus possible de financer les frais de notaire avec un prêt personnel classique.

Cet apport personnel est de :

• minimum 10% + frais d’acquisition pour un logement primo accédant
• minimum 20% + frais d’acquisition pour un logement locatif

Depuis le 1er avril 2017, il n’est plus possible de financer les frais de notaire avec un prêt personnel.

Peut-on acheter sans apport personnel ?

Malgré les règles de la BNB, plusieurs dispositifs permettent d’acheter sans apport, ou du moins de contourner temporairement cette obligation. Voici les options actuellement disponibles :

1 - Le prêt hypothécaire pour primo-acquéreurs

Bonne nouvelle : les primo-acquéreurs bénéficient d’une tolérance spécifique. Les banques sont autorisées à accorder :

• Jusqu’à 100 % du prix du bien à 35 % des primo-acquéreurs ;
• Et jusqu’à 105 % pour 5 % d’entre eux, selon leur profil.

Autrement dit, vous pouvez obtenir un prêt couvrant la totalité du prix du bien, à condition de présenter un dossier solide (revenus, stabilité, absence de fichage…). Ce financement reste réservé à l’achat de votre première résidence principale, pas à l’investissement locatif.

Vous pouvez obtenir une réduction des droits d'enregistrement. Cela s'applique si c'est votre premier bien immobilier. Vous devez aussi y vivre vous-même.

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2 - Le prêt Family

Le prêt Family est un crédit personnel à taux réduit accordé aux parents, pour aider leurs enfants à financer leur projet immobilier. Il permet de couvrir :

• L’apport personnel requis par la banque,
• Et/ou les frais d’achat (notaire, enregistrement…).

Montant maximal : jusqu’à 50 000 € selon l’organisme (ex. : Elantis).

Une fois le bien valorisé (après travaux par exemple), il est possible de refinancer le prêt Family via un regroupement de crédits, ce qui permet aux parents de récupérer leur mise.

Découvrez les conditions pour obtenir un prêt Family

3 - Un prêt immobilier avec double garantie

Certaines banques (comme bpost banque ou Record Crédits) acceptent une garantie élargie sur deux biens :

• Vous mettez en garantie le bien que vous achetez,
• Et un autre bien appartenant à vos parents ou proches.

Cela permet à la banque de vous accorder un prêt représentant jusqu’à 90 % de la valeur des deux biens combinés, et donc de financer sans apport.

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4 - Le prêt immobilier social sans apport

Les organismes régionaux proposent des prêts sociaux accessibles sans apport :

• Jusqu’à 100 % du prix du bien,
• Et parfois jusqu’à 125 %, pour couvrir les frais d’acte et de notaire.

Ces prêts sont attribués sous conditions de ressources et réservés aux résidences principales, pas aux investissements.

Consultez nos guides complets :

• Le prêt immobilier social en Wallonie
• Le prêt immobilier social à Bruxelles
• Le prêt immobilier social en Flandre

5 - Le co-investissement

Des plateformes comme Hownvestor permettent de financer un achat sans apport via le co-investissement :

• La plateforme finance jusqu’à 25 % du projet,
• Elle devient temporairement copropriétaire avec vous,

Vous pouvez ensuite racheter ses parts progressivement.

Cette solution peut débloquer un achat plus rapidement sans attendre d’économies suffisantes.

6 - Personne avec un intérêt économique

Si une autre personne apporte au moins 25 % de l’achat, elle devient copropriétaire. Vous pouvez convenir de lui racheter ses parts au fil des années, jusqu’à atteindre 100 % de propriété. Cela permet d’emprunter sur la base d’un montage à plusieurs, sans apport direct personnel.

Prêt immobilier sans apport : résumé

Voici un résumé des 5 solutions pour emprunter sans apport personnel :

Étapes à suivre pour acheter sans apport

• 1. Évaluez votre capacité d’endettement réelle et la faisabilité du projet.
• 2. Renseignez-vous sur les dispositifs accessibles selon votre situation.
• 3. Constituez un dossier bancaire solide (revenus, stabilité, historique).
• 4. Envisagez l’aide d’un proche ou d’un partenaire financier si besoin.
• 5. Comparez plusieurs offres bancaires et courtiers.
• 6. Faites une simulation personnalisée avec nos outils en ligne.

Avantages à acheter sans apport

• Possibilité de devenir propriétaire plus tôt, sans attendre d’épargne.
• Effet de levier sur le crédit si les taux sont attractifs.
• Certaines régions facilitent l’accession à la propriété via des aides ciblées.

Erreurs à éviter

• Négliger les frais annexes : même sans apport, vous devez souvent avancer certains frais.
• Surestimer votre capacité de remboursement.
• Choisir une solution sans comprendre les engagements (ex. : co-investissement).
• S’endetter à long terme sur un bien mal évalué.

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