Vous souhaitez devenir propriétaire sans payer d'apport personnel ? Découvrez les 4 prêts hypothécaires sans apport en Belgique.
Quel apport personnel pour un prêt immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2020, la BNB a imposé aux banques belges d’exiger un apport personnel pour les crédits hypothécaires.
Cet apport personnel est de :
- minimum 10% + frais d’acquisition pour un logement primo accédant
- minimum 20% + frais d’acquisition pour un logement locatif
Depuis le 1er avril 2017, il n’est plus possible de financer les frais de notaire avec un prêt personnel.
Les 6 prêts hypothécaires sans apport
Heureusement, il existe certaines exceptions, car tout le monde n’a pas les capacités financières pour payer un apport personnel en plus des frais de notaire. Voici la liste des possibilités pour emprunter sans apport.
1 - Le prêt hypothécaire pour primo-acquéreurs
La BNB autorise les banques à prêter plus aux personnes qui achètent une maison pour la première fois : 35% des primo-acquéreurs ont droit à emprunter plus de 90% du prix du bien. Parmi eux, 5% peuvent emprunter plus de 100%. Vous avez donc toujours une chance de négocier un prêt immobilier sans apport.
Vous pouvez bénéficier d'un abattement des droits d'enregistrement lorsque l'habitation que vous souhaitez acquérirest le premier bien immobilier que vous achetez et que vous l'occuperez vous-même.
2 - Le prêt Family
En Belgique, il est interdit d’emprunter pour financer les frais de notaire. En revanche, certains organismes de crédit comme Elantis proposent une formule qui permet aux parents de payer les frais de notaire de leurs enfants : c’est le prêt Family.
Avec le prêt Family, une variante du prêt personnel à taux réduit, les parents peuvent emprunter jusqu’à 50.000€ pour aider leurs enfants à financer l’apport personnel et les frais de notaire. Ce prêt remplace le prêt hypothécaire 125 car il permet d’emprunter pour financer l’entièreté des frais.
Une fois que la valeur du bien a augmenté, par exemple suite à des travaux, les enfants peuvent alors demander un refinancement de leur prêt hypothécaire et y inclure le prêt des parents. Cela permet aux parents de se libérer de cette contrainte assez rapidement.
3 - Un prêt immobilier avec 2 hypothèques
Certains établissements financiers comme bpost banque et Record Crédits et d'autres proposent une solution alternative pour obtenir un prêt immobilier sans apport : hypothéquer un second bien immobilier pour garantir le prêt. Les parents, par exemple, peuvent mettre leur maison en garantie du prêt. Le futur propriétaire peut alors emprunter jusqu’à 90% de la valeur combinée des deux biens hypothéqués, ce qui est suffisant pour ne pas devoir fournir d’apport.
4 - Le prêt immobilier social sans apport
Les prêts hypothécaires sociaux en Belgique vous permettent d’emprunter jusqu’à 100% du prix du logement. Dans certains cas, vous pouvez même emprunter jusqu’à 125% pour financer les frais d’acquisition et de notaire. Lisez nos guides sur le sujet pour en savoir plus :
- Le prêt immobilier social en Wallonie
- Le prêt immobilier social à Bruxelles
- Le prêt immobilier social en Flandre
5 - Le co-investissement
Le co-investissement est une solution assez récente, proposée par des plateformes en ligne comme Hownvestor.
Son fonctionnement est simple : la plateforme de co-investissement fournit une partie du montant du bien en tant qu’apport personnel, et est ensuite copropriétaire avec vous à hauteur de sa participation dans l’achat.
Cette formule vous permet d’acheter votre appartement ou votre maison sans apport personnel, et vous avez toujours la possibilité par la suite de racheter les parts de la plateforme pour devenir pleinement propriétaire.
6 - Personne avec un intérêt économique
En effet, une personne peut acheté avec vous avec un minimum de 25% pour avoir un intérêt économique. Une fois que la quotité de votre côté aura atteint 90% vous pourrez racheter la part de cette personne avec un droit d’indivision de 1%.
Prêt immobilier sans apport : résumé
Voici un résumé des 5 solutions pour emprunter sans apport personnel :
| Solution | Description |
|---|---|
| Prêt immobilier pour primo-acquéreurs | 35% des emprunteurs qui achètent pour la 1ère fois peuvent obtenir un prêt immobilier qui couvre 100% du bien. 5% d’entre eux peuvent emprunter plus de 100%. |
| Prêt Family (crédit total ) | Les parents prennent un prêt personnel pour financer l’apport et les frais de notaire de leurs enfants |
| Prêt immobilier avec 2 hypothèques | Des proches (souvent les parents) mettent leur bien en garantie pour le crédit immobilier. L’emprunteur peut demander 90% du prix des 2 biens combinés. |
| Prêt immobilier social | Vous pouvez emprunter jusqu’à 100% (voire 125% dans certains cas) avec un prêt immobilier social. |
| Crédit avec co-investissement | Une plateforme spécialisée co-investit avec vous dans votre bien immobilier et fournit l’apport personnel. |
| Personne avec un intérêt économique | Solution à l'achat avec rachat de part sur la duree du prêt |
Que faire si n’avez pas assez de fonds propres ?
Si vous n’avez pas suffisamment de réserves pour financer votre apport personnel et les frais d’achat, voici quelques pistes à envisager :
- Achetez le bien immobilier avec un proche (partenaire, parent, ami proche…). Cette personne sera votre co-emprunteur ;
- Achetez un logement moins cher qui correspond à vos ressources financières ;
- Attendez d’économiser un peu plus avant d’acheter ;
- Demandez une aide financière à vos proches (par exemple vos parents).
