Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie taxe l'achat d'une habitation propre et unique à 3 % au lieu de 12,5 %. L'économie atteint 23 750 € sur une maison de 250 000 €. Mais le taux réduit repose sur trois conditions strictes, et une omission dans l'acte suffit à le perdre.
Le taux applicable en 2026
| Situation | Taux | Sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Habitation propre et unique | 3 % | 7 500 € |
| Tout autre bien : seconde résidence, investissement locatif, terrain | 12,5 % | 31 250 € |
Le taux de 3 % s'applique à la totalité du prix, sans plafond de valeur. Contrairement au mécanisme bruxellois, il ne s'agit pas d'un abattement sur une première tranche mais d'un taux plein réduit.
| Prix d'achat | À 3 % | À 12,5 % | Économie |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4 500 € | 18 750 € | 14 250 € |
| 200 000 € | 6 000 € | 25 000 € | 19 000 € |
| 250 000 € | 7 500 € | 31 250 € | 23 750 € |
| 300 000 € | 9 000 € | 37 500 € | 28 500 € |
| 400 000 € | 12 000 € | 50 000 € | 38 000 € |
Les trois conditions à remplir
1. Le bien doit devenir votre résidence principale. Vous devez vous y domicilier, et non simplement en avoir l'intention. Le délai laissé pour établir ce domicile est de trois ans à compter de l'acte.
2. Vous ne devez posséder aucun autre logement en pleine propriété à la date de l'acte. Un bien détenu à l'étranger compte également : il fait perdre le bénéfice du taux réduit. Il reste possible d'acheter si vous vous engagez à revendre ou donner le bien qui fait obstacle.
3. Vous devez maintenir votre résidence principale pendant au moins trois ans. C'est la condition la plus souvent ignorée, et la seule qui s'apprécie après la signature.
Les mentions dans l'acte ne sont pas une formalité. L'acte authentique doit contenir les déclarations expressément prévues par la réforme. En leur absence, le taux ordinaire de 12,5 % s'applique automatiquement — soit 23 750 € de plus sur une maison de 250 000 €. Relisez ce passage de l'acte avant de signer, et faites-le expliquer par votre notaire.
Ce qui se passe après trois ans
Une fois la période de trois ans écoulée dans le respect des conditions, l'avantage est définitivement acquis. Vous redevenez libre de louer le bien, de le revendre ou d'en changer l'affectation, sans avoir à restituer quoi que ce soit.
À l'inverse, quitter le bien avant ce terme expose à la régularisation de la différence entre 3 % et 12,5 %, soit 9,5 points du prix d'achat.
Ce que la réforme a supprimé
C'est le point le plus mal connu. Le taux de 3 % n'est pas venu s'ajouter aux avantages existants : il les a remplacés.
| Dispositif | Statut |
|---|---|
| Abattement sur les premiers 20 000 € | supprimé |
| Taux réduit « habitation modeste » | supprimé |
| Chèque-habitat | supprimé |
Le taux de 3 % est désormais le seul mécanisme de réduction des droits d'enregistrement pour l'habitation propre et unique en Wallonie. Toute page qui mentionne encore l'abattement wallon ou le chèque-habitat décrit un régime abrogé.
Attention à ne pas confondre avec le droit de partage, qui concerne les sorties d'indivision et non les acquisitions. Lui aussi a changé en 2026 : il passe de 1 % à 3 % en Wallonie, sauf en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale, où le taux de 1 % reste acquis.
Les droits d'enregistrement ne sont pas les seuls frais
Ils représentent le poste principal, mais l'acte comporte aussi les honoraires du notaire, la TVA sur ces honoraires et divers débours. Pour une maison de 250 000 € en Wallonie, le total atteint 11 463 €, dont 7 500 € de droits.
Le détail poste par poste, avec le barème légal des honoraires et la comparaison entre les trois Régions, figure sur notre page consacrée aux frais de notaire en Belgique.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le droit d'enregistrement en Wallonie ?
En appliquant le taux au prix d'achat convenu, ou à la valeur vénale du bien si celle-ci est supérieure. Pour une habitation propre et unique à 220 000 € : 220 000 × 3 % = 6 600 €.
Quel est le taux normal en 2026 ?
12,5 %. Le taux de 3 % est un régime de faveur, réservé à l'habitation propre et unique et soumis aux trois conditions ci-dessus.
Un terrain à bâtir bénéficie-t-il des 3 % ?
Non. Le taux réduit vise l'acquisition d'un logement existant destiné à la résidence principale. Un terrain nu relève du taux de 12,5 %.
Et si j'achète à deux, dont l'un est déjà propriétaire ?
La condition d'absence d'autre logement s'apprécie dans le chef des acquéreurs. Si l'un des deux détient déjà un logement en pleine propriété, le bénéfice du taux réduit est compromis, sauf engagement de revendre le bien en question. Faites trancher ce point par le notaire avant le compromis, pas après.
Le taux réduit s'applique-t-il à un achat en nue-propriété ou en usufruit ?
Le régime vise l'acquisition en pleine propriété. Les achats démembrés en sont exclus.
