Acheter une maison en Belgique : démarches et frais de notaire

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous souhaitez l'acheter ? Voici toutes les étapes d'un achat immobilier en Belgique et les frais qui y sont liés.

Choisir votre maison

Visitez quelques maisons ou appartements qui vous intéressent. Puis, retournez voir celui ou ceux qui vous ont tapé dans l'œil en étant accompagné d’un architecte ou d’un expert de la construction qui va vérifier l’état du logement. Vous pouvez aussi vous rendre à la commune pour demander des renseignements sur la propriété.

Préparer votre projet d’achat

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Avant d’acheter, réfléchissez à votre budget. Vous pouvez demander une consultation gratuite chez un notaire pour obtenir plus d’informations.

Renseignez-vous aussi auprès d’un organisme de crédit pour avoir une idée du financement auquel vous avez droit et calculer si votre apport personnel est suffisant.

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Avant la vente

Vous pouvez manifester au vendeur votre intention d’acheter la maison via une option d’achat ou une offre d’achat.

  • L’option d’achat est un engagement de la part du vendeur qu’il ne vendra pas le logement à quelqu’un d’autre pendant la durée de l’option.

  • L’offre d’achat est une proposition de la part de l’acheteur qui s’engage à acheter le logement à un certain prix si le vendeur accepte avant une certaine date.

Une offre d’achat vous engage : si le vendeur l’accepte, vous êtes obligé d’acheter le logement et de respecter le prix indiqué sur l’offre. Il est conseillé de consulter un notaire avant de signer un tel document.

Conclure la vente

Si tout est en ordre, vous pouvez conclure officiellement la vente. En Belgique, un vente immobilière peut avoir lieu de 3 façons :

  • De gré à gré : le vendeur et l’acheteur se retrouvent sur les sites de propriétés à vendre types immoweb.be ou immovlan.be. Après leur visite, ils se mettent d’accord sur le prix négocié. Ils signent un compromis de vente, puis passent chez le notaire pour officialiser l’achat.

  • La vente publique : le vendeur met sa propriété aux enchères par exemple sur biddit.be ou finimmoweb.be et choisit l’offre d’achat la plus élevée.

  • Les enchères en ligne : la plateforme biddit.be permet d’acheter des logements via des enchères en ligne de manière simple et transparente.

Quelle méthode choisir ?

Voici les avantages et les inconvénients de chacune de ces méthodes :

Type de vente Avantages Inconvénients
Vente de gré à gré Méthode la plus courante
Vous avez tout votre temps pour visiter et comparer des logements
Vous devez vous-même vérifier l’état du bien
Vente publique La maison a déjà été examinée par un expert
es démarches sont entièrement gérées par le notaire
Vous n’obtenez pas le bien si quelqu’un a offert plus que vous
Enchères en ligne Processus rapide (quelques semaines avant de recevoir les clés au lieu de plusieurs mois)
Plateforme transparente
Vous n’obtenez pas le bien si quelqu’un a offert plus que vous

Le compromis de vente

Le compromis de vente est le contrat qui définit le transfert du bien entre l’acheteur et le vendeur. Une fois qu’il est signé, la vente est définitive. Par la suite, c’est sur ce document que le notaire va se baser pour réaliser l’acte authentique de vente.

Lors de la signature du compromis, vous devrez verser 5% à 10% du prix de la maison en tant que garantie. Ce montant défini en amont entre l'acheteur et le vendeur est conservé par le notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Si vous faites réaliser votre compromis de vente par un notaire, vous bénéficiez d’une assurance décès accidentel gratuite qui couvre la période entre le compromis et l’acte de vente.

La banque ne vous a pas encore confirmé qu’elle vous accorderait un prêt ? Vous pouvez inclure dans le contrat une condition suspensive pour annuler l’achat si vous n’obtenez pas le crédit.

Les démarches chez le notaire

Préparation de l’acte

Une fois le compromis de vente signé, le notaire commence les démarches pour la préparation de l’acte notarié. Il s’assure que tous les documents sont exacts et qu’il n’y a pas de problème caché. Ces documents sont le titre de propriété, le certificat PEB, les renseignements urbanistiques et d’autres informations importantes au sujet de la maison. C’est le vendeur qui doit fournir ces documents au notaire.

Paiement

L’acte de vente vous est transmis et vous payez le montant dû pour acheter la maison. Vous versez le montant au notaire qui le remettra au vendeur après la remise des clés.

Signature et remise des clés

Vous vous rendez chez le notaire avec le vendeur pour signer l’acte authentique. Il vous remet les clés de la maison.

Acte hypothécaire et autres formalités

Le notaire s’occupe d’enregistrer l’hypothèque sur la maison et réalise les démarches liées aux droits d’enregistrement et aux taxes diverses.

Combien de temps avant la remise des clés ?

Il faut prévoir 4 mois à partir de la signature du compromis de vente pour recevoir les clés. Ce délai est nécessaire pour que le notaire puisse réaliser toutes les études et démarches administratives nécessaires.

Les frais à prévoir pour l’achat d’une maison

L’achat d’une maison donne lieu à une longue liste de frais : les frais de notaire, les taxes et droits d’enregistrement, les frais d’hypothèque… Il est important de prévoir ces coûts à l’avance car dans la majorité des cas, vous devrez les financer par vous-même.

[Découvrez la liste complète des frais à prévoir pour l’achat d’une maison]

Frais Coût
Droits d’enregistrement 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre (réductions possibles si c’est votre 1ère maison )
Frais de notaire 1040€ à 1340€ + honoraires du notaire pour l’achat
1080€ à 2135€ + 1,3% de 110% du prix du bien + honoraires du notaire pour le prêt hypothécaire
Frais du prêt hypothécaire En fonction de votre TAEG

Seul le crédit total permet d’emprunter pour financer les frais de notaire. Généralement, un crédit ne peut financer que 90% du prix du bien.

Exemple

Vous achetez une maison en Wallonie au prix de 100.000€. Vous financez 10% avec un apport personnel, et le reste avec un prêt hypothécaire au taux de 2,96% sur 20 ans. Vous devrez payer :

  • Environ 15.800€ de frais de notaire et taxes pour l’achat de la maison
  • Environ 3.500€ de frais de notaire et taxes pour votre prêt hypothécaire
  • 32.151,34€ pour les intérêts, les primes d’assurance et les frais de dossier sur la durée de votre crédit

Ce qui revient à un total de 51.451,34€ de frais administratifs en plus du prix de la maison. Votre achat vous aura donc coûté au total un peu plus de 150.000€. soit 50% de plus que le montant initial.

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Les démarches pour acheter une maison en Belgique : résumé

Démarche Délais
Option d’achat ou offre d’achat Quelques jours
Compromis de vente - paiement d’une garantie de 5% à 10% Quelques semaines
Acte notarié - paiement final 3-4 mois

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