Comment acheter une maison à l’étranger ?

Découvrez toutes les démarches pour acheter une résidence secondaire à l'étranger, la financer avec un crédit en Belgique et remplir votre déclaration fiscale.

Bien choisir le pays de votre seconde résidence

Avant d’investir dans l’immobilier à l’étranger, réfléchissez bien au lieu de votre seconde résidence. Renseignez-vous sur la situation économique et politique du pays, les conditions de vie et l’état du marché immobilier. Il est fortement conseillé de visiter la région avant de vous décider à acheter.

Les prix de l’immobilier par pays

Voici les prix de l’immobilier au m2 par pays :

Pays Prix moyen au m2
Turquie 733€
Grèce 1693€
Hongrie 1919€
Pologne 2062€
Portugal 2274€
Etats-Unis 2387€
Espagne 2744€
Italie 3019€
Canada 3592€
Pays-Bas 3991€
Royaume Uni 4470€
Australie 4502€
Allemagne 4732€
France 6060€
Suisse 9523€

Le pays qui vous intéresse n’est pas dans cette liste ? Trouvez les prix de l’immobilier partout dans le monde ici.

Gardez à l’esprit que les prix peuvent aussi varier par région au sein de chaque pays.

Comment acheter une maison à l’étranger ?

Pour acheter une maison à l’étranger, vous devrez suivre les lois en vigueur dans le pays. En voici quelques exemples :

Renseignez-vous sur la législation du pays de votre choix pour savoir comment se déroule l’achat d’une maison.

Comment financer une maison à l’étranger ?

Si votre domicile principal se situe en Belgique, vous pouvez demander en Belgique un prêt immobilier sur votre résidence principale et pour votre résidence secondaire à l’étranger. La maison financée peut se situer n’importe où dans le monde à l’exception des pays qui se trouvent sur la liste des pays à haut risque.

Pour financer une résidence secondaire à l’étranger via une banque belge, vous devez déjà posséder un bien immobilier en Belgique car les prêteurs demandent d’enregistrer l’hypothèque sur un bien en Belgique.

Faut-il déclarer votre seconde résidence située à l’étranger ?

Oui, si vous êtes propriétaire d’un logement à l’étranger, il est obligatoire de l’indiquer sur votre déclaration d’impôt.

Depuis 2021 (exercice d’imposition 2022), la taxation est calculée de la même manière pour les habitations qui se situent en Belgique et à l’étranger. Le revenu imposable d’un bien immobilier est désormais calculé sur base du revenu cadastral dans les 2 cas.

Voici les démarches pour déclarer votre maison à l’étranger (à partir de l’exercice d’imposition 2022).

1 - Déclarez la valeur de votre maison

Si vous avez acheté votre maison avant 2021, vous recevrez une convocation avec des instructions pour déclarer votre bien immobilier.

Si vous avez acheté votre maison après le 1er janvier 2021, vous devez fournir cette déclaration de manière spontanée dans les 4 mois suivant l’acquisition. Remplissez ce formulaire et envoyez-le à l’adresse mentionnée en haut du document. Vous pouvez aussi l’envoyer par e-mail à foreigncad@minfin.fed.be ou le remplir via le portail MyMinFin.

Cette déclaration est obligatoire car elle va permettre à l’État de calculer le revenu cadastral de votre bien à l’étranger. Si vous ne la soumettez pas spontanément, vous risquez une amende allant de 250€ à 3000€.

Le revenu cadastral est calculé selon cette formule : (valeur actuelle du bien / facteur de correction) x 5,3%. Vous trouverez le facteur de correction correspondant à votre habitation ici.

Exemple : en 2012, vous avez acheté une maison en Espagne d’une valeur de 100.000€. Le facteur de correction en 2012 est égal à 13,653. Le revenu cadastral de la maison est donc de (100.000€ / 13,653) x 5,3% = 388,19€.

Dans le cas des biens immobiliers non bâtis (terrains vides), le revenu cadastral équivaut à 2€ par hectare.

3 - Remplissez votre déclaration fiscale

Dans votre déclaration fiscale, au cadre III, paragraphe B, écrivez le montant de votre revenu cadastral :

  • au point 1123 si le bien immobilier est situé dans un pays avec lequel la Belgique n’a pas de convention fiscale sur la double taxation

  • au point 1130 si le bien immobilier est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu un accord contre la double taxation

Vais-je être taxé deux fois ?

Si vous louez la maison quand vous n’y êtes pas, vous devrez payer des taxes sur ces revenus au gouvernement du pays où le bien est situé. Si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition avec ce pays, vous ne serez pas taxé une deuxième fois en Belgique. Dans le cas contraire, vous devrez payer des taxes à la fois à la Belgique et au pays étranger.

Même si vous n’êtes pas taxé en Belgique, votre revenu cadastral sera pris en compte dans le calcul de vos revenus pour déterminer la fourchette de taxes dans laquelle vous vous situez.

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