Immobilier locatif : le guide pour investir pour la 1ère fois

Découvrez tout ce qu'il faut savoir avant de vous lancer dans l'investissement locatif ainsi que les démarches pour financer votre bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif est l’achat d’un bien immobilier qui est destiné à la location. Il peut s’agir tout autant d’un appartement ou d’une maison que d’un logement touristique, d’un fond de commerce ou d’un garage. C’est une manière de placer son épargne et de la faire fructifier.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Il peut y avoir plusieurs raisons de choisir d’investir dans l’immobilier :

  • Avoir un complément de revenus chaque mois
  • Investir pour avoir des revenus supplémentaires durant votre retraite
  • Faire fructifier votre épargne
  • Vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez léguer à vos enfants
  • Acheter un logement que vous occuperez dans le futur (kot pour vos enfants, maison pour vos vieux jours) et qui vous apportera des revenus entre-temps

L’immobilier est l’un des investissements les plus stables car il est relativement peu influencé par la situation économique.

Comment faire un bon investissement locatif ?

Avant de choisir un logement locatif, il faut prendre en compte plusieurs facteurs :

  • Le rendement : le retour sur investissement que vous pouvez espérer atteindre avec ce logement ;
  • Le cash flow : les revenus mensuels que le logement vous apportera ;
  • Les coûts : les charges liées à l’entretien du bien, les mensualités du prêt hypothécaire et les taxes sur la propriété.

Un bon investissement est un bien immobilier dont le cash flow permet de financer les coûts réguliers et dont le rendement est positif.

Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?

Le rendement d’un investissement locatif dépend de l’endroit ou le logement est situé, des prix moyens de location à cet endroit et des coûts à financer.

Rendement locatif brut = loyer annuel / (prix d’achat + frais d’acquisition)

Exemple : vous achetez un logement au prix de 150.000€ dont les frais d’acquisition étaient de 20.000€. Vous louez ce logement 600€ par mois. Votre rentabilité brute est de (600€ x 12) / (150.000€ + 20.000€) = 4,2%.

Rendement locatif net = (loyer annuel - charges et taxes) / (prix d’achat + frais d’acquisition)

Exemple : reprenons notre exemple ci-dessus. Pour ce même bien immobilier, vous dépensez 10% du loyer en frais de gestion et 1000€ de taxes, entretiens et autres sur une année. Votre rentabilité nette est de (7.200€ - 1000€) / (150.000€ + 20.000€) = 3,6%.

[Découvrez la rentabilité d’un investissement locatif par ville] (lien)

Comment financer un investissement locatif ?

Si vous n’avez pas suffisamment de fonds propres pour acheter le logement (ce qui est le cas pour la plupart des gens), vous pouvez le financer avec un prêt hypothécaire.

Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison, votre prêt hypothécaire sera accompagné d’une garantie sur le bien acheté : l’hypothèque.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’apport personnel minimum est de 20% du prix du bien. Seulement 10% des investisseurs peuvent limiter leur apport personnel à 10%. Vous devrez aussi financer les [frais de notaire]( et d’achat par vous-même.

Gérer votre investissement locatif

Pour gérer votre logement, les démarches administratives et les demandes des locataires au quotidien, vous avez deux possibilités : vous occuper de tout vous-même, ou passer par une agence de gestion locative.

Avantages Inconvénients
Vous-même Vous gardez l’entièreté des profits
Vous avez directement le contrôle sur votre bien immobilier
Nécessite beaucoup de temps et de disponibilité
Difficile quand le logement se situe à l’étranger
Agence de gestion locative Gain de temps
Aide juridique
Gestion des problèmes en temps réel (fuites d’eau, panne…)
Coût important (environ un mois de loyer par an)

Certaines sociétés comme Masteos peuvent aussi vous proposer une solution clé en main, à savoir vous accompagner sur l'entièreté de votre projet d’investissement locatif, soit vous aider à trouver votre bien immobilier, financer l’achat et rénover le logement avant de le mettre en location.

Comment est taxé un investissement locatif ?

Lors d’un investissement locatif, vous êtes taxé à deux niveaux : le précompte immobilier et les revenus locatifs.

Taxe Montant
Précompte immobilier Calculé sur base du revenu cadastral
Wallonie : 1,25%
Bruxelles : variable
Flandre : variable
Revenus locatifs Taxe à votre taux d’imposition le plus élevé sur le revenu cadastral majoré de 40%.
Il existe quelques exceptions à cette règle, notamment quand le logement est meublé ou qu’il est occupé par un particulier qui y réalise des activités professionnelles.

Depuis le 1er janvier 2021, la méthode de calcul du précompte immobilier est identique pour les logements situés en Belgique et à l’étranger. Ce changement prendra effet à partir de la déclaration fiscale que vous remplirez en 2022.

Vos questions sur l’investissement locatif

Puis-je investir dans l’immobilier si je suis locataire ?

Rien ne vous empêche de faire un investissement locatif si vous n’êtes pas encore propriétaire.

Si vous achetez un bien immobilier à l’étranger , les banques belges ne vous financeront pas car elles vous demanderont une hypothèque sur un bien situé en Belgique.

Puis-je passer du temps dans mon logement locatif ?

Il est tout à fait possible de passer du temps dans votre logement mis à la location lorsqu’il n’est pas loué. Vous pouvez vous arranger avec votre gestionnaire pour réserver certaines dates à l’avance afin de vous assurer que le logement soit libre durant vos vacances.

Si un locataire est présent, vous ne pouvez pas occuper le logement. Il est donc plus rare de pouvoir vivre dans un logement loué à l’année.

Qui paye les charges dans un logement en location ?

C’est le locataire qui paie les charges liées à sa consommation énergétique. Pour les locations touristiques, le prix des charges est inclus dans le prix de la location et c’est vous (ou votre gestionnaire) qui payez les factures en utilisant cet argent. Dans le cas des locations à long terme, c’est le locataire qui s’occupe de gérer ses factures.

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