Le précompte immobilier est une taxe annuelle à laquelle aucun propriétaire belge n’échappe. Calculé sur base du revenu cadastral, son montant varie fortement d’une région à l’autre. Découvrez comment il est calculé, qui doit le payer, et comment en obtenir une réduction.
Qu’est-ce que le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique (ou à l’étranger, sous conditions). Il est calculé sur base du revenu cadastral indexé du bien.
Il s’applique aussi bien aux maisons, appartements, garages, qu’aux terrains ou immeubles professionnels (usines, commerces…).
À noter : le bien doit être en votre possession au 1er janvier pour que vous soyez redevable du précompte cette année-là.
Les propriétés à l’étranger doivent aussi payer le précompte immobilier. Cela ne s'applique pas si une convention contre la double imposition existe entre le pays et la Belgique.
Revenu cadastral et précompte immobilier : la différence
C'est la confusion la plus répandue, et elle tient en une phrase : le revenu cadastral est une base de calcul, le précompte immobilier est l'impôt qui en découle.
| Revenu cadastral | Précompte immobilier | |
|---|---|---|
| Nature | un revenu locatif fictif attribué à votre bien | un impôt annuel régional |
| Qui l'établit | le SPF Finances (administration fédérale) | les régions, provinces et communes |
| À quoi il sert | base de calcul de plusieurs impôts | recette des pouvoirs locaux |
| Ce que vous en faites | vous le subissez, vous pouvez le contester | vous le payez chaque année |
Le revenu cadastral ne se paie pas. Il sert à calculer deux choses distinctes : votre précompte immobilier, et — si vous louez le bien à un particulier qui l'habite — votre impôt sur les revenus locatifs, assis sur le RC indexé majoré de 40 % et non sur le loyer perçu.
D'où vient ce montant
Le revenu cadastral représente le revenu net que votre bien aurait rapporté en location au 1er janvier 1975. Cette date n'est pas une erreur : la dernière révision générale des valeurs cadastrales remonte à cette année-là, et aucune péréquation n'a été menée depuis.
Ce montant figé est indexé chaque année par un coefficient fixé par l'administration. C'est le revenu cadastral indexé qui sert de base à tous les calculs.
Le coefficient d'indexation change chaque année. Nous ne le reproduisons pas ici pour éviter de publier un chiffre périmé : il figure sur votre avertissement-extrait de rôle et sur le site du SPF Finances.
Une conséquence importante en découle : deux biens de valeur identique aujourd'hui peuvent avoir des revenus cadastraux très différents, selon ce qu'ils valaient en 1975 et selon les travaux déclarés depuis. Un quartier devenu prisé depuis cinquante ans reste souvent taxé sur son statut d'alors.
Où trouver votre revenu cadastral
Trois sources, par ordre de commodité :
- MyMinfin, le portail du SPF Finances, où vous vous identifiez avec votre carte d'identité ou une application d'authentification. Vos biens et leur revenu cadastral y figurent.
- Votre avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier, reçu chaque année : le RC indexé y est mentionné, ainsi que le détail des additionnels.
- L'acte d'achat, qui reprend le revenu cadastral en vigueur au moment de la vente — attention, il a pu évoluer depuis.
Demandez le revenu cadastral avant d'acheter, au même titre que le prix. Il détermine votre précompte pour toute la durée de détention, et il ne se négocie pas.
Ce qui fait augmenter un revenu cadastral
Le RC n'est pas figé pour toujours. Il est réévalué lorsque le bien change matériellement :
- Une construction neuve reçoit un revenu cadastral à sa première occupation.
- Une extension — véranda, aménagement de combles, annexe — augmente la surface prise en compte.
- Des travaux importants qui modifient le confort du logement : ajout d'une salle de bain, chauffage central, isolation lourde.
- Un changement d'affectation, par exemple le passage d'un logement à un usage commercial.
Vous êtes tenu de déclarer ces modifications à l'administration du Cadastre. Le nouveau revenu cadastral vous est ensuite notifié.
Une extension non déclarée reste une extension. L'administration recoupe les permis d'urbanisme et les vues aériennes. Une régularisation tardive s'accompagne d'un rappel sur les années écoulées, précompte compris.
Contester un revenu cadastral
Lorsqu'un nouveau revenu cadastral vous est notifié, vous pouvez introduire une réclamation si vous l'estimez disproportionné — par exemple s'il repose sur des travaux surestimés, ou sur une comparaison avec des biens qui ne sont pas comparables au vôtre.
La réclamation se fait par écrit auprès du service indiqué sur la notification, dans le délai qu'elle mentionne. Passé ce délai, le montant devient définitif jusqu'à la prochaine modification du bien.
Le revenu cadastral en lui-même ne se « réduit » pas. Ce qui peut être réduit, c'est le précompte immobilier qui en découle, par les mécanismes détaillés plus bas : enfants à charge, personne handicapée, habitation modeste, improductivité du bien.
« Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de l’immeuble. Le pourcentage du précompte change selon la région où se trouve le bien. Il est de 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles-Capitale. Pour la Région flamande, le taux est de 3,97 %. La taxe de base destinée à la région ne constitue qu'une partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base, de centimes additionnels. Le nombre de centimes supplémentaires qu'elles prennent peut changer chaque année. Ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le décident chaque année. Ils existent des hypothèses de réduction du précompte immobilier propres à chacune des régions. Il y a donc une véritable concurrence fiscale entre les régions ».
Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal
Comment se calcule le précompte immobilier ?
La formule de base est :
- Précompte immobilier = RC indexé × (taux régional + taux provincial + taux communal)
Chaque région fixe un taux de base, auquel s’ajoutent des centimes additionnels définis par la province et la commune.
Quels sont les types de biens concernés ?
Le précompte immobilier s’applique à tous les biens immobiliers :
- Les bâtiments (maison, appartement, garage…)
- Les terrains non bâtis
- Le matériel et outillage (dans le cas d’un commerce ou d’une usine)
À combien s’élève le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est une taxe régionale : son montant varie donc selon les régions.
Les centimes additionnels provinciaux sont les suivants :
| Province | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Namur | 1485 | 18,56% |
| Liège | 1750 | 21,87% |
| Luxembourg | 1980 | 24,75% |
| Hainaut | 1895 | 23,68% |
| Brabant wallon | 1148 | 14,35% |
Wallonie : taux actuels
- Taux régional de base : 1,25 %
- Taux provincial : entre 14 % (Brabant wallon) et 25 % (Luxembourg)
- Taux communal : varie selon chaque commune
Les taux provinciaux et communaux sont calculés avec des centimes additionnels. Ces centimes sont un pourcentage d’augmentation par rapport au taux de base. Par exemple, 100 centimes additionnels = 1 euro supplémentaire de taxe pour chaque euro d’impôt.
Exemple : maison à Mons (RC indexé = 1 000 €)
| Composant | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Région | 1,25 % | 12,50 € |
| Province (Hainaut) | 23,68 % | 236,80 € |
| Commune (Mons) | 37,37 % | 373,70 € |
Total : 623 € de précompte immobilier par an
Les centimes additionnels dans les principales communes wallonnes sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Arlon | 2600 | 32,5% |
| Ciney | 2600 | 32,5% |
| Charleroi | 2600 | 32,5% |
| Dinant | 2800 | 35% |
| Durbuy | 2600 | 32,5% |
| Huy | 2990 | 38,75% |
| Jodoigne | 2500 | 32,5% |
| Liège | 2990 | 37,37% |
| Marche-en-Famenne | 2500 | 31,32% |
| Mons | 2990 | 37,37% |
| Namur | 2900 | 36,25% |
| Ottignies-Louvain-la-Neuve | 2400 | 30% |
| Rochefort | 2600 | 32,5% |
| Seraing | 2700 | 33,75% |
| Spa | 2500 | 31,32% |
| Tournai | 2950 | 36,87% |
| Virton | 2700 | 33,75% |
| Wavre | 1680 | 21% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Vous trouverez le montant des centimes additionnels commune par commune sur le site de l'Union des Villes et Communes de Wallonie.
Bruxelles-Capitale : taux actuels
- Taux régional : 1,25 %
- Taux de l’agglomération : 36,75 %
- Taux communal : varie de 24,8 % (Auderghem) à 49,8 % (Forest)
Exemple : une maison à Forest peut atteindre près de 87 % du RC indexé en précompte cumulé.
Les centimes additionnels communaux sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Anderlecht | 3850 | 48% |
| Auderghem | 1990 | 24,8% |
| Berchem-Sainte-Agathe | 3190 | 39,8% |
| Ville de Bruxelles | 2950 | 36,87% |
| Etterbeek | 2966 | 37% |
| Evere | 3800 | 47,5% |
| Forest | 3990 | 49,87% |
| Ganshoren | 3240 | 40,5% |
| Ixelles | 3450 | 43,12% |
| Jette | 3890 | 48,62% |
| Koekelberg | 3090 | 38,62% |
| Molenbeek-Saint-Jean | 3350 | 41,87% |
| Saint-Gilles | 3050 | 38,12% |
| Saint-Josse-ten-Noode | 2980 | 37,25% |
| Schaerbeek | 3810 | 47,62% |
| Uccle | 2940 | 36,75% |
| Watermael-Boitsfort | 2800 | 35% |
| Woluwe-Saint-Lambert | 3200 | 40% |
| Woluwe-Saint-Pierre | 2200 | 27,5% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Flandre : taux actuels
- Taux régional : 3,97 %
- Taux provincial : environ 6 % à 8,5 %
- Taux communal : entre 24 % et 50 % selon la commune
Exemple : à Gand, le taux total peut dépasser 57 % du RC indexé.
Le précompte immobilier en Flandre est égal à :
Revenu cadastral indexé * (3,97% + taux provincial + taux communal)
Les centimes additionnels provinciaux sont les suivants :
| Province | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Flandre Occidentale | 186,22 | 7,39% |
| Flandre Orientale | 148,47 | 5,89% |
| Anvers | 145,33 | 5,76% |
| Limbourg | 214,52 | 8,51% |
| Brabant flamand | 171,75 | 6,81% |
Les centimes additionnels communaux pour les principales communes flamandes sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Alost | 944 | 37,47% |
| Anvers | 850 | 33,74% |
| Deinze | 693 | 27,51% |
| Gand | 1088 | 43,19% |
| Genk | 850,13 | 33,75% |
| Hal | 920 | 36,52% |
| Hasselt | 986,40 | 39,16% |
| Maasmechelen | 1039 | 41,24% |
| Maaseik | 1122 | 44,54% |
| Malines | 1100 | 43,67% |
| Ostende | 1259,45 | 50% |
| Overijse | 610 | 24,21% |
| Tervuren | 614 | 24,37% |
| Turnhout | 913 | 36,24% |
| Waregem | 1006 | 39,93% |
| Willebroek | 992 | 39,38% |
| Zemst | 693 | 27,51% |
| Zedelghem | 945 | 37,51% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Vous trouverez le montant des centimes additionnels pour toutes les communes flamandes en 2025 ici.
Exemple de calcul du précompte immobilier
Imaginons que vous possédez une maison à Mons dont le revenu cadastral indexé est de 1000€. Votre précompte immobilier sera calculé comme ceci :
1000€ * (1,25% (taux régional) + 23,68% (taux provincial) + 37,37% (taux communal)) = 1000€ * 62,3% = 623€
Avez-vous droit à une réduction du précompte immobilier ?
Dans certains cas, les régions accordent une réduction du précompte immobilier allant de 10% à 50%. C’est souvent le cas pour :
- Les propriétaires d’habitations modestes
- Les propriétaires de logements sociaux
- Les personnes en situation de handicap
- Les personnes ayant des enfants à charge
- Les propriétaires de biens classés
Le montant et les conditions pour obtenir ces réductions varient selon les régions. Renseignez-vous auprès de l’administration compétente pour en savoir plus.
Réductions possibles du précompte immobilier
Selon votre situation, vous pouvez demander une réduction partielle ou totale :
- Famille avec au moins 2 enfants à charge
- Propriétaire d’un logement modeste
- Propriétaire d’un bien classé
- Personne en situation de handicap
- Bénéficiaire d’un chèque habitat (Wallonie)
Les conditions varient selon la région. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale compétente.
Quand faut-il payer le précompte immobilier ?
- Vous recevez chaque année un "Avertissement extrait de rôle" indiquant le montant à régler.
- L’échéance de paiement est généralement fixée entre mai et septembre, selon la région.
- En cas de retard, des intérêts de retard sont appliqués.
Lorsqu’une habitation est neuve, le calcul du précompte immobilier démarre le 1er janvier suivant la première occupation. Si vous vous installez en janvier plutôt qu’en décembre, vous pouvez donc gagner un an de précompte immobilier !
Qui doit payer le précompte immobilier ?
- C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui est redevable de l’impôt.
- Dans le cas d’un usufruit, c’est l’usufruitier qui paie.
- Les locataires et nus-propriétaires ne sont pas concernés.
Si vous êtes locataire ou nu-propriétaire, vous ne devez pas payer de précompte immobilier.
Exemple de calcul étape par étape
Vous possédez une maison à Namur avec un revenu cadastral indexé de 1 200 €.
- Région : 1,25 % = 15 €
- Province (Namur) : 18,56 % = 222,72 €
- Commune (Namur) : 36,25 % = 435 € Total du précompte : 672,72 €
Étapes à suivre pour anticiper votre précompte immobilier
- Vérifiez le RC indexé sur votre dernier avis de rôle ou via MyMinfin.
- Consultez les centimes additionnels dans votre région, commune, et province.
- Faites une simulation approximative du montant à prévoir.
- Anticipez le paiement annuel en intégrant cette dépense dans votre budget.
- Vérifiez votre éligibilité à une réduction du précompte selon votre profil.
Avantages à bien comprendre votre précompte
- Vous évitez les mauvaises surprises budgétaires.
- Vous pouvez anticiper des réductions fiscales possibles.
- Vous pouvez mieux évaluer la rentabilité d’un bien (ex : investissement locatif).
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier de prévoir cette charge dans votre calcul de rentabilité.
- Penser que le précompte est fixe alors qu’il varie chaque année.
- Croire que le locataire est concerné par l’impôt.
- Ne pas demander une réduction à laquelle vous avez droit.
