Le précompte immobilier est une taxe annuelle à laquelle aucun propriétaire belge n’échappe. Calculé sur base du revenu cadastral, son montant varie fortement d’une région à l’autre. Découvrez comment il est calculé, qui doit le payer, et comment en obtenir une réduction.
Qu’est-ce que le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est un impôt régional annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique (ou à l’étranger, sous conditions). Il est calculé sur base du revenu cadastral indexé du bien.
Il s’applique aussi bien aux maisons, appartements, garages, qu’aux terrains ou immeubles professionnels (usines, commerces…).
À noter : le bien doit être en votre possession au 1er janvier pour que vous soyez redevable du précompte cette année-là.
Les propriétés à l’étranger doivent aussi payer le précompte immobilier. Cela ne s'applique pas si une convention contre la double imposition existe entre le pays et la Belgique.
Qu’est-ce que le revenu cadastral ?
Le revenu cadastral (RC) représente un revenu locatif fictif annuel, basé sur ce que rapporterait le bien s’il était loué. Ce montant est figé à sa valeur de 1975, mais il est automatiquement indexé chaque année pour suivre l’évolution du marché.
C’est ce RC indexé qui sert de base pour calculer le montant du précompte immobilier.
Le revenu cadastral est une valeur fictive qui est uniquement utilisée en tant que base pour calculer les impôts sur la propriété.
L’indice de base de 1975 est indexé automatiquement par le gouvernement pour suivre l’évolution des prix du marché. Le montant pris en compte par l’administration est donc le revenu cadastral indexé.
« Le précompte immobilier équivaut à un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé de l’immeuble. Le pourcentage du précompte change selon la région où se trouve le bien. Il est de 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles-Capitale. Pour la Région flamande, le taux est de 3,97 %. La taxe de base destinée à la région ne constitue qu'une partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes ont le droit de majorer cette taxe de base, de centimes additionnels. Le nombre de centimes supplémentaires qu'elles prennent peut changer chaque année. Ce sont les conseils communaux et provinciaux qui le décident chaque année. Ils existent des hypothèses de réduction du précompte immobilier propres à chacune des régions. Il y a donc une véritable concurrence fiscale entre les régions ».
Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal
Comment se calcule le précompte immobilier ?
La formule de base est :
- Précompte immobilier = RC indexé × (taux régional + taux provincial + taux communal)
Chaque région fixe un taux de base, auquel s’ajoutent des centimes additionnels définis par la province et la commune.
Quels sont les types de biens concernés ?
Le précompte immobilier s’applique à tous les biens immobiliers :
- Les bâtiments (maison, appartement, garage…)
- Les terrains non bâtis
- Le matériel et outillage (dans le cas d’un commerce ou d’une usine)
À combien s’élève le précompte immobilier ?
Le précompte immobilier est une taxe régionale : son montant varie donc selon les régions.
Les centimes additionnels provinciaux sont les suivants :
| Province | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Namur | 1485 | 18,56% |
| Liège | 1750 | 21,87% |
| Luxembourg | 1980 | 24,75% |
| Hainaut | 1895 | 23,68% |
| Brabant wallon | 1148 | 14,35% |
Wallonie : taux actuels
- Taux régional de base : 1,25 %
- Taux provincial : entre 14 % (Brabant wallon) et 25 % (Luxembourg)
- Taux communal : varie selon chaque commune
Les taux provinciaux et communaux sont calculés avec des centimes additionnels. Ces centimes sont un pourcentage d’augmentation par rapport au taux de base. Par exemple, 100 centimes additionnels = 1 euro supplémentaire de taxe pour chaque euro d’impôt.
Exemple : maison à Mons (RC indexé = 1 000 €)
| Composant | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Région | 1,25 % | 12,50 € |
| Province (Hainaut) | 23,68 % | 236,80 € |
| Commune (Mons) | 37,37 % | 373,70 € |
Total : 623 € de précompte immobilier par an
Les centimes additionnels dans les principales communes wallonnes sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Arlon | 2600 | 32,5% |
| Ciney | 2600 | 32,5% |
| Charleroi | 2600 | 32,5% |
| Dinant | 2800 | 35% |
| Durbuy | 2600 | 32,5% |
| Huy | 2990 | 38,75% |
| Jodoigne | 2500 | 32,5% |
| Liège | 2990 | 37,37% |
| Marche-en-Famenne | 2500 | 31,32% |
| Mons | 2990 | 37,37% |
| Namur | 2900 | 36,25% |
| Ottignies-Louvain-la-Neuve | 2400 | 30% |
| Rochefort | 2600 | 32,5% |
| Seraing | 2700 | 33,75% |
| Spa | 2500 | 31,32% |
| Tournai | 2950 | 36,87% |
| Virton | 2700 | 33,75% |
| Wavre | 1680 | 21% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Vous trouverez le montant des centimes additionnels pour toutes les communes wallonnes en 2025 ici.
Bruxelles-Capitale : taux actuels
- Taux régional : 1,25 %
- Taux de l’agglomération : 36,75 %
- Taux communal : varie de 24,8 % (Auderghem) à 49,8 % (Forest)
Exemple : une maison à Forest peut atteindre près de 87 % du RC indexé en précompte cumulé.
Les centimes additionnels communaux sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Anderlecht | 3850 | 48% |
| Auderghem | 1990 | 24,8% |
| Berchem-Sainte-Agathe | 3190 | 39,8% |
| Ville de Bruxelles | 2950 | 36,87% |
| Etterbeek | 2966 | 37% |
| Evere | 3800 | 47,5% |
| Forest | 3990 | 49,87% |
| Ganshoren | 3240 | 40,5% |
| Ixelles | 3450 | 43,12% |
| Jette | 3890 | 48,62% |
| Koekelberg | 3090 | 38,62% |
| Molenbeek-Saint-Jean | 3350 | 41,87% |
| Saint-Gilles | 3050 | 38,12% |
| Saint-Josse-ten-Noode | 2980 | 37,25% |
| Schaerbeek | 3810 | 47,62% |
| Uccle | 2940 | 36,75% |
| Watermael-Boitsfort | 2800 | 35% |
| Woluwe-Saint-Lambert | 3200 | 40% |
| Woluwe-Saint-Pierre | 2200 | 27,5% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Flandre : taux actuels
- Taux régional : 3,97 %
- Taux provincial : environ 6 % à 8,5 %
- Taux communal : entre 24 % et 50 % selon la commune
Exemple : à Gand, le taux total peut dépasser 57 % du RC indexé.
Le précompte immobilier en Flandre est égal à :
Revenu cadastral indexé * (3,97% + taux provincial + taux communal)
Les centimes additionnels provinciaux sont les suivants :
| Province | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Flandre Occidentale | 186,22 | 7,39% |
| Flandre Orientale | 148,47 | 5,89% |
| Anvers | 145,33 | 5,76% |
| Limbourg | 214,52 | 8,51% |
| Brabant flamand | 171,75 | 6,81% |
Les centimes additionnels communaux pour les principales communes flamandes sont les suivants :
| Commune | Centimes additionnels | Équivalent en pourcentage (= Taux provincial) |
|---|---|---|
| Alost | 944 | 37,47% |
| Anvers | 850 | 33,74% |
| Deinze | 693 | 27,51% |
| Gand | 1088 | 43,19% |
| Genk | 850,13 | 33,75% |
| Hal | 920 | 36,52% |
| Hasselt | 986,40 | 39,16% |
| Maasmechelen | 1039 | 41,24% |
| Maaseik | 1122 | 44,54% |
| Malines | 1100 | 43,67% |
| Ostende | 1259,45 | 50% |
| Overijse | 610 | 24,21% |
| Tervuren | 614 | 24,37% |
| Turnhout | 913 | 36,24% |
| Waregem | 1006 | 39,93% |
| Willebroek | 992 | 39,38% |
| Zemst | 693 | 27,51% |
| Zedelghem | 945 | 37,51% |
Ce tableau a été mis à jour en 2025.
Vous trouverez le montant des centimes additionnels pour toutes les communes flamandes en 2025 ici.
Exemple de calcul du précompte immobilier
Imaginons que vous possédez une maison à Mons dont le revenu cadastral indexé est de 1000€. Votre précompte immobilier sera calculé comme ceci :
1000€ * (1,25% (taux régional) + 23,68% (taux provincial) + 37,37% (taux communal)) = 1000€ * 62,3% = 623€
Avez-vous droit à une réduction du précompte immobilier ?
Dans certains cas, les régions accordent une réduction du précompte immobilier allant de 10% à 50%. C’est souvent le cas pour :
- Les propriétaires d’habitations modestes
- Les propriétaires de logements sociaux
- Les personnes en situation de handicap
- Les personnes ayant des enfants à charge
- Les propriétaires de biens classés
Le montant et les conditions pour obtenir ces réductions varient selon les régions. Renseignez-vous auprès de l’administration compétente pour en savoir plus.
Réductions possibles du précompte immobilier
Selon votre situation, vous pouvez demander une réduction partielle ou totale :
- Famille avec au moins 2 enfants à charge
- Propriétaire d’un logement modeste
- Propriétaire d’un bien classé
- Personne en situation de handicap
- Bénéficiaire d’un chèque habitat (Wallonie)
Les conditions varient selon la région. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale compétente.
Quand faut-il payer le précompte immobilier ?
- Vous recevez chaque année un "Avertissement extrait de rôle" indiquant le montant à régler.
- L’échéance de paiement est généralement fixée entre mai et septembre, selon la région.
- En cas de retard, des intérêts de retard sont appliqués.
Lorsqu’une habitation est neuve, le calcul du précompte immobilier démarre le 1er janvier suivant la première occupation. Si vous vous installez en janvier plutôt qu’en décembre, vous pouvez donc gagner un an de précompte immobilier !
Qui doit payer le précompte immobilier ?
- C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui est redevable de l’impôt.
- Dans le cas d’un usufruit, c’est l’usufruitier qui paie.
- Les locataires et nus-propriétaires ne sont pas concernés.
Si vous êtes locataire ou nu-propriétaire, vous ne devez pas payer de précompte immobilier.
Exemple de calcul étape par étape
Vous possédez une maison à Namur avec un revenu cadastral indexé de 1 200 €.
- Région : 1,25 % = 15 €
- Province (Namur) : 18,56 % = 222,72 €
- Commune (Namur) : 36,25 % = 435 € Total du précompte : 672,72 €
Étapes à suivre pour anticiper votre précompte immobilier
- Vérifiez le RC indexé sur votre dernier avis de rôle ou via MyMinfin.
- Consultez les centimes additionnels dans votre région, commune, et province.
- Faites une simulation approximative du montant à prévoir.
- Anticipez le paiement annuel en intégrant cette dépense dans votre budget.
- Vérifiez votre éligibilité à une réduction du précompte selon votre profil.
Avantages à bien comprendre votre précompte
- Vous évitez les mauvaises surprises budgétaires.
- Vous pouvez anticiper des réductions fiscales possibles.
- Vous pouvez mieux évaluer la rentabilité d’un bien (ex : investissement locatif).
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier de prévoir cette charge dans votre calcul de rentabilité.
- Penser que le précompte est fixe alors qu’il varie chaque année.
- Croire que le locataire est concerné par l’impôt.
- Ne pas demander une réduction à laquelle vous avez droit.
