La vente immobilière est un projet très engageant. Pour définir la valeur réelle de votre bien et savoir comment il se positionne sur le marché, vous devez d’abord réaliser une estimation immobilière. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte : l’emplacement du bien, sa taille, le type de construction, etc.
Quel est l’intérêt d’une estimation immobilière ?
Vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier pour investir dans un autre logement ou avez-vous tout simplement un autre projet ? Tout d’abord, sachez que vous n’êtes pas le seul acteur sur le marché. Pour bien vous positionner et vendre le plus rapidement possible votre bien, vous devez estimer sa valeur marchande.
Cette étape vous permettra de déterminer le prix réel de votre bien immobilier et d’éviter une sous-estimation ou sur-estimation.
Important : on parle de sous-estimation de bien immobilier lorsque le prix proposé est trop bas par rapport à sa valeur réelle sur le marché. Par opposition, la surestimation renvoie à des prix beaucoup trop élevés.
Ces deux situations peuvent constituer des freins à la vente de votre logement :
- Des prix beaucoup trop attractifs peuvent provoquer une méfiance de la part des potentiels clients qui connaissent le marché ;
- Des prix trop élevés risquent de décourager les acheteurs qui préfèreront se tourner vers d’autres vendeurs qui se sont alignés aux prix du marché.
Attention : l’estimation immobilière n’est pas fixe. Elle varie en fonction de l’état du marché. En cas de baisse de la demande, la valeur de votre bien immobilier pourra être revue à la baisse.
Quel est le coût de l’estimation immobilière ?
Le coût de l’estimation immobilière va dépendre de l’acteur vers lequel vous vous tournez pour la réaliser. Pour faire estimer votre bien par un agent immobilier par exemple, vous pouvez prévoir entre 250 et 350 €. Ce coût pourra aller jusqu’à 500 € s’il s’agit d’un expert indépendant ou d’un géomètre car ils facturent un tarif horaire.
Si par contre vous passez par une agence immobilière, elle ne pourra vous facturer l’estimation que lorsque vous lui confiez un mandat exclusif de vente. Et dans ce cas, le prix de l’estimation immobilière sera intégré aux frais d’agence (voir tous les frais de transaction immobilière)(/articles/frais-pret-hypothecaire).
Important : quel que soit le professionnel par lequel vous passez, les frais de l’estimation immobilière peuvent être évités si vous lui confiez la vente de votre bien immobilier. Tout sera généralement compris dans un package. N’hésitez donc pas à vous renseigner au préalable.
L’estimation immobilière vous permet d’évaluer la valeur marchande de votre bien et d’éviter de proposer un prix soit trop bas, soit trop élevé. Cependant, gardez en tête que les informations qui sont fournies ne le sont qu’à titre indicatif mais ne permettent pas d’avoir le prix réel du bien. Pensez donc à demander l’avis de plusieurs professionnels pour comparer et à voir du côté des logements similaires mis en vente dans le même secteur.
Comment faire une estimation immobilière ?
Estimer la valeur immobilière d’un bien est une démarche très complexe. Elle requiert de prendre en compte un certain nombre d’éléments. Vous pouvez vous en charger vous-même, vous rendre sur des simulateurs en ligne ou choisir de passer par un professionnel.
Estimation immobilière par un professionnel
Pour miser sur une valeur plus sûre, vous pouvez vous tourner vers des professionnels. Il peut s’agir d’un :
- Architecte ;
- Notaire ;
- Géomètre ;
- Agent immobilier ;
- Etc.
Grâce à leur expertise, ils pourront délivrer un rapport basé sur la surface du logement, l’état de l’habitation, l’année de construction, etc.
Important : pour éviter une mauvaise estimation de la valeur de votre bien immobilier, nous vous conseillons de confier cette tâche à un professionnel. Il maîtrise parfaitement l’état du marché et sera capable de vous donner des conseils avisés.
Cette solution est d’autant plus adaptée si vous envisagez un refinancement d’hypothèque. En effet, la banque se base généralement sur l’estimation immobilière avant d’accepter un projet de refinancement. Quelques exceptions sont toutefois possibles. C’est notamment le cas lorsque vous disposez d’un faible ratio prêt-valeur ou si vous avez une bonne cote de crédit.
A retenir : le refinancement hypothécaire permet de demander un nouveau prêt en empruntant une somme pouvant couvrir jusqu’à 80% de la valeur de votre maison.
Par exemple, si votre bien immobilier valait 300 000 € au moment de l’hypothèque, vous allez pouvoir refinancer 240 000 €.
Estimation immobilière en ligne
Certaines plateformes sont mises à disposition pour faire une estimation immobilière. Elles peuvent être gratuites ou payantes et requièrent de renseigner certaines informations comme :
- Le type de bien (appartement, immeuble de rapport, maison 2, 3 ou 4 façades) ;
- Le type de valeur (valeur locative ou de vente) ;
- La localisation ;
- L’adresse du bien ;
- Etc.
Quelques exemples de plateformes d’estimation immobilière :
| Plateformes d’estimation immobilière pour particuliers | Plateformes d’estimation immobilière pour professionnels |
|---|---|
| Immovlan | Valhomepro |
| Immoprice | Max-Immo |
| Realo | Abrimmo |
Estimation immobilière par vos soins
Comment procéder pour estimer vous-même la valeur de votre bien immobilier ?
Si vous souhaitez estimer vous-même la valeur de votre bien immobilier, vous devez prendre en compte certains facteurs tels que :
- Le type de logement ;
- Le nombre de pièces : plus une habitation compte de pièces, plus sa valeur immobilière sera importante.
De plus, en indiquant le nombre de chambres qui composent votre bien immobilier, vous pouvez facilement cibler vos potentiels clients qui définissent en amont leurs besoins.
Son emplacement : s’il est par exemple situé à l’étage plutôt qu’en rez-de-chaussée, son prix sera plus élevé.
D’auteurs facteurs peuvent également faire varier la valeur immobilière de votre bien. C’est notamment le cas de son exposition : une habitation avec une vue sur la mer, la montagne ou encore un monument peut être plus onéreuse qu’une autre habitation de la même taille mais avec une vue sur le centre ville, un marché hebdomadaire ou des quartiers peu huppés. De même, un bien exposé en plein sud sera plus onéreux qu’un bien exposé en plein nord.
A retenir : si un bien immobilier dispose d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) F ou G, cela signifie qu’il faudra réaliser des travaux destinés à l’amélioration de la qualité de l’air et du confort thermique. Pour ce type de logement, il faut établir un audit énergétique. Ces informations vont nécessairement faire varier la valeur de votre bien immobilier.
Pour en savoir plus sur les prêts travaux et leurs financements, vous pouvez consulter ces articles :
- Prêt travaux pour locataires : est-ce possible ?
- Prêt travaux le moins cher en Belgique
- Quels financements avec les prêts travaux ?
- Financer des prêts travaux avec un prêt immobilier
- Financement de travaux rénovation
- Simulateur de prêts travaux
Tableau récapitulatif des éléments à prendre en compte lors de l’estimation immobilière :
| Caractéristiques du bien immobilier | Emplacement du bien immobilier | Positionnement du logement sur le marché |
|---|---|---|
| Maison ou appartement ; Ancienneté du logement ; Etat de l’habitation ; Composition du logement : nombre d’étages, de pièces, présence ou non de piscine, de garage, d’espaces extérieurs ; Valeur du quartier ; Surface habitable et superficie |
En ville ou à la campagne ; Accessibilité du logement ; Projets en cours : il faut voir si dans cette zone, certains projets d’infrastructures sont prévus. |
Services publics, établissements scolaires, commerces proches ; Zone fortement sollicitée ou non. |
Bon à savoir : l’estimation immobilière peut aussi se faire en comparant les prix des biens dans la même zone ou à l’aide du revenu cadastral (s’il s'agit d’un logement récent). Il correspond au montant net à percevoir en cas de location d’un bien immobilier sur une période d’un an.
Attention cependant car le revenu cadastral ne permet pas de définir une estimation exacte de la valeur de votre bien immobilier. Il doit normalement être mis à jour tous les 10 ans mais cela fait des années que cette mise à jour n’a pas été effectuée. Pensez donc à ne l’utiliser qu’à titre indicatif.
Quelques freins à l’estimation immobilière par vos soins…
L’estimation immobilière par vos soins n’est pas la méthode la plus fiable. En effet, vous pouvez vous baser sur des informations erronées en comparant votre bien immobilier avec d’autres sur le marché. Ils ne répondent pas toujours aux mêmes caractéristiques, ce qui veut dire que les prix ne seront pas toujours les mêmes.
De plus, les professionnels appliquent des commissions différentes que vous ne maîtrisez pas toujours, ce qui risque de très certainement fausser votre estimation immobilière.
Tableau récapitulatif :
| Démarches pour estimer un bien immobilier | Avantages pour chaque acteur | Inconvénients |
|---|---|---|
| Estimation immobilière par vous-même | Absence de frais ; Comparaison des autres biens immobiliers déjà sur le marché. |
Complexité de l’estimation immobilière ; Problème de fiabilité (biens immobiliers qui ne répondent pas aux mêmes caractéristiques ; commissions différentes d’un professionnel à un autre ; etc.). |
| Estimation immobilière sur internet | Accessibilité de plusieurs sites ; Gratuité de certaines plateformes. |
Accessibilité de plusieurs sites ; Gratuité de certaines plateformes. |
| Estimation immobilière par un professionnel | Expertise Rapidité Maîtrise du marché (zone fortement sollicitée ou non, forces et faiblesses du bien immobilier |
Prix à prévoir |
