Étude comparative des prêteurs belges : l’aide du courtier pour faire le meilleur choix

Il n’existe pas de solution miracle en matière de prêt immobilier. Convaincre un organisme de crédit est une tâche relativement difficile. Sans oublier la multitude d’offres que vous pouvez retrouver d’une banque à l’autre.

La meilleure chose à faire est de vous assurer de déposer un dossier solide et solvable. Il faut également savoir quels arguments et spécificités mettre en avant pour passer entre les mailles du filet. Pour cela, quoi de mieux que de confier votre demande de prêt immobilier à un expert.

En effet, les courtiers sont vos meilleurs alliés. Ils vous aident à comparer les offres de plusieurs établissements. Ainsi, vous pouvez choisir celle qui convient le mieux à vos besoins et à votre profil.

Critères étudiés par les banques lors d’une demande de prêt immobilier

Déposer un dossier de prêt ne suffit pas à convaincre la banque de financer votre projet immobilier. Au contraire, vous devez à tout prix présenter un dossier convaincant et sans faille.

Connaître les critères de choix de l’organisme prêteur peut faciliter cette démarche. En effet, même si certaines exigences sont universelles, il reste tout de même des critères spécifiques selon la banque.

Quels sont les projets finançables par un prêt immobilier et comment sont-ils appréciés par les prêteurs ?

Un projet immobilier peut concerner l’achat d’un terrain, le financement de travaux, la construction d’une maison neuve, etc.

Les conditions, les montants ainsi que les options de financement dépendent principalement de l’organisme prêteur. Si vous présentez votre demande d’emprunt à un organisme sans connaître au préalable ses critères, vous prenez le risque :

• De voir votre dossier rejeté ;
• D’obtenir un prêt à des conditions non avantageuses.

Vous perdrez ainsi à la fois du temps, de l’énergie mais aussi de l’argent. N’oubliez pas, le courtier a l’habitude de traiter avec tous ces établissements bancaires. Il sait comment présenter votre demande d’emprunt pour mettre toutes les chances de votre côté et à quel organisme la soumettre.

Prêt classique : pour financer l’achat d’un bien…

Les demandes de financement les plus courantes sont destinées à financer l’achat d’un logement. Il peut s’agir d’un nouveau ou d’un ancien bien. Des particularités sont à prévoir en fonction :

• Du profil du demandeur (primo-accédant par exemple) ;
• De la raison de l’achat : est-ce qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire ? Ou plutôt d’un investissement locatif ?
• De la quotité du prêt : quel pourcentage serait éventuellement couvert par l’assurance en cas d’invalidité, de décès, de perte d’emploi ou d’autonomie de l’emprunteur ?

Exemples de financement en fonction de la quotité

Et si le prêt était destiné au financement de travaux de rénovation ?

Lorsque vous devez entreprendre des travaux de rénovation dans votre logement, il est possible de demander un prêt travaux pour les financer. Le montant maximum de cet emprunt s’élève à 75 000 €.

Simuler votre prêt travaux

Pour des besoins plus importants, le prêt immobilier peut être une option. Et rien ne vous empêche de demander un financement à 100 %. Gardez cependant en tête que cette pratique est très fortement déconseillée car l’apport constitue généralement un gage de confiance.

A titre d’exemple : Marie souhaite financer des travaux de rénovation dans sa maison. Le montant des frais est très élevé. Il s'élève à 150 000 €. Elle a 5 000 € d’épargne. Cependant, pour des raisons de sécurité, elle ne souhaite pas les investir. Au contraire, Marie souhaite emprunter l’intégralité du montant des travaux.

Nombreuses sont les banques qui proposent ce genre de financement. Mais, il reste plus difficile d’obtenir 100 % du montant requis. Et ça Marie ne le sait pas. Elle a heureusement pensé à confier son dossier à un courtier immobilier qui a pu lui négocier le financement de l’intégralité de ses travaux.

La banque Elantis finance des travaux de rénovation sans aucune limite. Ce qui n’est pas le cas de Demetris qui n’accepte de financer les travaux qu’à hauteur de 90% maximum. Vous pouvez également obtenir financement auprès des banques Record Crédits et Krefima. Mais, elles ne communiquent pas sur le montant maximum qu’elles peuvent octroyer.

Simuler votre prêt immobilier 

Tableau comparatif des projets finançables selon les organismes prêteurs

Ces informations sont fréquemment mises à jour du côté des organismes prêteurs. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de passer par un courtier immobilier. En plus de connaître les critères des banques, il est informé des changements en temps réel.

Quels sont les profils d’emprunteurs finançables ?

Un des principaux éléments pris en compte par les établissements de crédit est le profil de l’emprunteur. Lorsque certains acceptent d’octroyer des prêts à des personnes morales, pour d’autres, ces dernières sont exclues.

Exemple : les banques Elantis et Record Crédits financent les personnes morales, ce qui n’est pas le cas de Demetris et Krefima.

S’il s’agit d’une personne physique par contre, elle doit au moins être âgée de 18 ans. Cette condition est requise quelle que soit la banque vers laquelle vous vous tournez. Pour ce qui est de l’âge maximum par contre, il dépend de l’établissement de crédit.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier en Belgique ?

Tableau récapitulatif des critères relatifs aux profils d’emprunteurs selon les banques

Quel que soit le profil de l’emprunteur, les organismes prêteurs vérifient toujours la mention à la Banque Nationale de Belgique (BNB). Un emprunteur qui y est inscrit présente plus de risques de se voir refuser l’octroi du prêt.

Plusieurs états sont possibles :

• Régularisé
• Non régularisé
• Saisie sur salaire

Pour une banque comme Elantis, il est impossible d’obtenir un crédit dès l’instant que votre profil présente une mention BNB. Demetris est plus flexible lorsque la situation est déjà régularisée.

Idéalement, il est recommandé de présenter un dossier clean sans aucune mention, ni inscription sur la liste noire en tant que mauvais payeur. Rapprochez-vous d’un courtier immobilier. Il vous orientera vers l’établissement prêteur qui pourra accepter de vous financer.

Ce professionnel se chargera également de négocier les meilleures conditions pour votre offre de prêt.

Prendre contact avec un courtier

Revenus à prendre en compte lors d’une demande de prêt immobilier

L’une des premières choses à laquelle la banque va s’intéresser lors d’une demande de crédit immobilier, est la solvabilité de l’emprunteur. Pour cela, elle vérifie vos revenus et évalue le montant de vos charges ainsi que reste à vivre.

Simuler votre capacité d’emprunt

Le fait de disposer de revenus fixes n’est pas la seule condition pour se prétendre solvable. Au contraire, le remboursement du prêt ne doit pas affecter le minimum vital dont vous avez besoin. Cela dépend de vos dépenses et des personnes à charge.

Tous les revenus ne sont pas pris en compte. Les organismes prêteurs préfèrent octroyer ces prêts à des personnes déjà en CDI et qui disposent de revenus suffisants. Mais, selon les cas, ils peuvent accepter de prêter à des intérimaires, des personnes en CDD, des indépendants.

Mais encore une fois, tout dépend de la façon dont le dossier est présenté. Vous pouvez facilement passer à côté si vous n’en maîtrisez pas les rouages.

Exemple : La banque Elantis demande un minimum de 1 100 € pour une personne seule. Cela s'applique si le prêt est destiné à une maison personnelle. Pour Krefima et Record Credits, les montants demandés sont de 1 000 €.

Demetris demandera par contre un minimum vital entre 1 000 et 1 5000 €.

Les montants vont varier pour un couple :

• 1 400 € pour Elantis ;
• Entre 1 400 et 2 000 € pour Demetris ;
• 1 200 ô pour Record Crédits ;
• 1 250 € pour Krefima.

Certains revenus seront quant à eux exclus comme les pensions alimentaires, les allocations familiales.

Mais, les organismes prêteurs ne s’accordent pas tous sur les revenus acceptés lors d’une demande de crédit immobilier. Et ces éléments ne sont pas toujours à la portée des demandeurs, encore une autre raison de passer par un courtier immobilier.

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Tableau des revenus pris en compte selon les banques

Comme vous avez pu le voir, il existe des spécificités par banque.

Tableau des spécificités par banque