Plus-value immobilière : définition, calcul et taxation

Vous avez pour projet de revendre votre bien immobilier et le prix proposé est plus élevé que celui investi lors de l’achat ? La différence entre ces deux valeurs est appelée plus-value immobilière. Ce sujet est bien défini en ce qui concerne les méthodes de calcul et la taxation. Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail les spécificités de la plus-value immobilière

Qu’est-qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un logement. Pour cela, il faut donc que le prix de vente soit plus élevé que le prix d’achat du bien.

La plus-value immobilière est généralement réalisée en cas de prise de valeur du logement au fil des ans. Elle peut aussi être due à la mise en place de nouveaux aménagements intérieurs, la rénovation énergétique, le bon emplacement du logement.

Les aménagements intérieurs du logement

Pour augmenter la valeur de votre bien immobilier, pensez à des extensions et des rangements. Des pièces spacieuses et séparées, comme entre la cuisine et le séjour ou les toilettes et le WC, peuvent aussi aider.

Si le logement a un balcon ou une terrasse, c'est un bon point. Une bonne exposition aide aussi. Vous n'avez pas à vous inquiéter pour la revente. Cela peut augmenter facilement le prix.

La performance énergétique

Vous souhaitez valoriser votre bien immobilier ? Mettez l’accent sur la rénovation énergétique. Avec un bon bilan énergétique, vous êtes sûr de pouvoir revendre plus cher votre logement.

Il existe d’ailleurs le prêt énergie qui peut vous aider à financer vos travaux.

La localisation du logement

L’un des éléments essentiels à prendre en compte concernant la réalisation d’une plus-value immobilière est la localisation du bien immobilier. Au moment d’un achat, vous devez vous assurer que son emplacement soit assez stratégique.

Par exemple, un logement placé à côté du centre ville, des transports, commerces, etc. peut gagner en valeur avec le temps. N’hésitez pas non plus à regarder du côté des villes qui ont de l’avenir. Un investissement aujourd’hui pourrait beaucoup vous rapporter d’ici quelques années.

Important : certaines mesures peuvent être mises en place pour rendre une ville plus attractive. C’est notamment le cas d’une création de pôles d’activités, de projets immobiliers, etc.

Quels éléments prendre en compte pour la plus-value immobilière ?

Pour diminuer votre plus-value, il est utile d'inclure le coût des travaux effectués sur votre logement. Cela peut aussi réduire le montant de votre impôt. Il s’agit entre autres des frais :

• De rénovation ;
• D’amélioration réalisée ;
• De construction ;
• D’agrandissement.

Bon à savoir : les travaux de votre bien immobilier peuvent être financés par différents prêts et subventions.

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Certaines conditions sont toutefois requises :

• Présentation obligatoire de factures : il faut que les travaux soient effectués par une entreprise ;
• Exclusions des dépenses de type locatif ;
• Absence de prise en compte des frais dans l’impôt sur le revenu.

Tableau récapitulatif :

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Il ne suffit pas simplement de prendre les prix de vente et d’achat pour évaluer le montant de la plus-value immobilière. Au contraire, il va falloir regarder plus en détails ces éléments :

Pour le prix de vente

Le montant mentionné dans l’acte de vente doit prendre en compte les indemnités dues par l’acheteur. Pensez à enlever de ce prix les frais obligatoires. Cela inclut les frais de notaire, d’agent immobilier, et du certificat de performance énergétique.

Pour le prix d’achat

Basez-vous sur le prix dans l'acte de vente. Pensez aussi aux frais de notaire et aux coûts des travaux possibles. Pour les travaux par contre, il faudra être muni des factures authentiques.

Le calcul de la plus-value immobilière n’est pas très compliqué mais vous devez être assez minutieux.

Prenons l’exemple d’un bien acheté à 200 000 euros et revendu à 350 0000 euros. Si l'on regarde seulement le prix de vente et le prix d'achat, la plus-value serait de 150 000 euros. Si le bien immobilier est vendu à 150 000 euros, vous perdez 50 000 euros.

Cependant, pour connaître la valeur réelle de la plus-value, il faut prendre le montant de cette plus-value. Ensuite, il faut retirer les coûts des frais d’acquisition dépensés lors de la construction ou de l’achat. En l’absence du montant exact, vous pouvez prendre 25 % du prix d’achat du bien immobilier. Par exemple, pour un logement acheté à 200 000 €, comptez 50 000 € (200 000 x 25%).

Ensuite, retirez à ce montant les coûts des travaux réalisés par un professionnel. Puis, vous pouvez ajouter une majoration de 5 % pour chaque année entre l’achat et la revente. Pour finir, soustrayez de ce montant les frais liés à la revente du logement (honoraires d’agence immobilière, actes, etc.).

Reprenons l’exemple précédent :

• Vous achetez votre bien à 200 000 € ;
• Vous déboursez des frais d’enregistrement, d’actes, de publicité, etc. à hauteur de 35 000 € ;
• Vous engagez un professionnel du bâtiment agréé pour des travaux d’une valeur de 40 000 € ;
• Vous revendez votre bien immobilier à 350 000 €.

Si on pense que le bien a été acheté en 2024, il faut compter 3 ans. On doit déduire 5 % du prix d’achat. Cela fait 3 x 5 % de 200 000 €. Donc, 3 x 10 000 € = 30 000 € de majoration.

La plus-value nette est donc égale à 350 000 - (200 000 + 35 000 + 40 000 + 30 000) soit 45 000 €.

Si vous n’avez pas le montant exact des travaux, vous devez prendre une majoration de 25 %. Cela peut arriver si les factures sont manquantes ou si les travaux ont été faits par un non professionnel. Le calcul se fera comme suit :

Plus-value nette = 350 000 - (200 000 + 50 000 + 40 000 + 35 000), soit 25 000 €.

Bon à savoir : pour intégrer les coûts des travaux, il faut que ceux-ci soient obligatoirement réalisés par des professionnels du bâtiment agréés. Les travaux dont vous vous êtes vous-même occupés (sans passer par une entreprise) ne peuvent être pris en compte.

Quid de la taxation sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière doit obligatoirement être renseignée dans la déclaration fiscale du revendeur l’année qui suit la vente. Elle est encadrée mais cela concerne plutôt les revendeurs réguliers de biens immobiliers.

Important : le revendeur non résident en Belgique n’est pas tenu de remplir une déclaration fiscale. Le notaire qui fait l'acte de vente doit prendre la taxe. Il doit ensuite l'envoyer à l'administration.

Attention : le non-respect de ces restrictions est considéré comme de la spéculation : on parle de plus-value spéculative. Les autorités pourraient avoir un regard sur vos activités et vous sanctionner pour fausses déclarations. Pensez à bien déclarer les plus-values immobilières. Cela est important si vous vendez des biens immobiliers pour gagner de l'argent.

Pour vendre rapidement un bien construit ou acheté depuis moins de 5 ans, l'imposition est de 16,5 % sur la plus-value. Il y a aussi une taxe communale qui change selon la commune. À Bruxelles, par exemple, elle est de 6 %.

Taux des taxes communales par commune

Ce taux s’applique également en cas de revente :

• D’un terrain entre les 5ème et 8ème années ;
• D’un immeuble issu d’une donation dans la limite des 3 ans suivant la donation.

Le taux d’imposition sera de 33 % si vous revendez un terrain non bâti dans les 5 ans.

Toujours en se basant sur l’exemple précédent : la taxe sur la plus-value est de 16,5 %. Pour 45 000 €, cela donne 45 000 x 16,5 % = 7 425 €. Pour 25 000 €, cela donne 25 000 x 16,5 % = 4 125 €.

Important : il existe quelques dérogations à la taxation sur la plus-value immobilière. C’est le cas lorsque :

La vente concerne un bien reçu en donation plus de 3 ans après la signature de l’acte

Pour éviter la taxe sur la plus-value, le donateur doit avoir reçu le bien au moins 5 ans avant de le donner

Le bien constitue votre résidence principale

Le bien doit avoir été occupé au moins 6 mois au cours de l’année précédant la revente ;

Les cas particuliers

Le propriétaire du bien vendu est en procédure d’expropriation ou de saisie ou est dépourvu de la capacité juridique. C’est par exemple le cas s’il s’agit d’une personne avec des troubles mentaux, d’un mineur, etc..

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous pouvez faire un profit si le prix de vente est plus élevé que le prix d'achat. Le calcul doit tenir compte de plusieurs éléments. Cela inclut les frais d'enregistrement et d'autres frais liés à la vente immobilière. Ce montant est ensuite soumis à une taxation dont le taux peut s’élever à 16,5 % ou encore à 33 %. Certaines exceptions peuvent exister. Cela s'applique si le bien est votre résidence principale. Cela s'applique aussi si le bien a été donné plus de 3 ans après la signature de l'acte de donation