Vous avez pour projet de revendre votre bien immobilier et le prix proposé est plus élevé que celui investi lors de l’achat ? La différence entre ces deux valeurs est appelée plus-value immobilière. Ce sujet est parfaitement encadré en termes de méthodes de calcul, de taxation soumise, etc. Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail toutes les spécificités de la plus-value immobilière.

Qu’est-qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un logement. Pour cela, il faut donc que le prix de vente soit plus élevé que le prix d’achat du bien.

La plus-value immobilière est généralement réalisée en cas de prise de valeur du logement au fil des ans. Elle peut aussi être due à la mise en place de nouveaux aménagements intérieurs, la rénovation énergétique, le bon emplacement du logement.

Les aménagements intérieurs du logement

Pour donner encore plus de valeur à votre bien immobilier, vous pouvez miser sur des extensions, rangements, des pièces de grande taille, des pièces séparées (exemple : entre cuisine et séjour, toilettes et WC, etc.).

Si le logement dispose d’un balcon, d’une terrasse, d’une bonne exposition, vous n’avez pas de souci à vous faire en cas de revente, cela pourra facilement faire grimper son prix.

La performance énergétique

Vous souhaitez valoriser votre bien immobilier ? Mettez l’accent sur la rénovation énergétique. Avec un bon bilan énergétique, vous êtes sûr de pouvoir revendre plus cher votre logement.

Il existe d’ailleurs le prêt énergie qui peut vous aider à financer vos travaux.

La localisation du logement

L’un des éléments essentiels à prendre en compte concernant la réalisation d’une plus-value immobilière est la localisation du bien immobilier. Au moment d’un achat, vous devez vous assurer que son emplacement soit assez stratégique.

Par exemple, un logement placé à côté du centre ville, des transports, commerces, etc. peut gagner en valeur avec le temps. N’hésitez pas non plus à regarder du côté des villes qui ont de l’avenir. Un investissement aujourd’hui pourrait beaucoup vous rapporter d’ici quelques années.

Important : certaines mesures peuvent être mises en place pour rendre une ville plus attractive. C’est notamment le cas d’une création de pôles d’activités, de projets immobiliers, etc.

Quels éléments prendre en compte pour la plus-value immobilière ?

Pour réduire votre plus-value et le montant de votre impôt, il est conseillé d’inclure le montant des travaux réalisés sur le logement. Il s’agit entre autres des frais :

• De rénovation ;
• D’amélioration réalisée ;
• De construction ;
• D’agrandissement.

Bon à savoir : les travaux de votre bien immobilier peuvent être financés par différents prêts et subventions.

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Certaines conditions sont toutefois requises :

• Présentation obligatoire de factures : il faut que les travaux soient effectués par une entreprise ;
• Exclusions des dépenses de type locatif ;
• Absence de prise en compte des frais dans l’impôt sur le revenu.

Tableau récapitulatif :

Eléments à prendre en compte pour la plus-value immobilière	Conditions de réduction de la plus-value immobilière et des impôts
Frais de rénovation Frais d’amélioration réalisée Frais de construction Frais d’agrandissement Etc.	Présentation de factures de travaux effectués par un professionnel habilité Ne doit pas s’agir de dépenses locatives S’applique aux frais non pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Il ne suffit pas simplement de prendre les prix de vente et d’achat pour évaluer le montant de la plus-value immobilière. Au contraire, il va falloir regarder plus en détails ces éléments :

Pour le prix de vente

Le montant mentionné dans l’acte de vente doit prendre en compte les indemnités dues par l’acheteur. Pensez aussi à retirer de ce prix les frais obligatoires (de notaire, d’agent immobilier, du certificat de performance énergétique, etc.) liés à la vente immobilière.

Pour le prix d’achat

Basez-vous sur le prix mentionné dans l’acte de vente, en prenant en compte les frais de notaire, les prix des éventuels travaux. Pour les travaux par contre, il faudra être muni des factures authentiques.

Le calcul de la plus-value immobilière n’est pas très compliqué mais vous devez être assez minutieux.

Prenons l’exemple d’un bien acheté à 200 000 euros et revendu à 350 0000 euros. Si l’on se base uniquement sur le prix de vente et le prix d’achat, le montant de la plus-value serait de 150 000 euros. Si par contre le bien immobilier est revendu à 150 000 euros, vous réalisez une moins-value d’une valeur de 50 000 euros.

Cependant, pour connaître la valeur réelle de la plus-value, il va falloir prendre le montant de cette plus-value, et y retirer les coûts des frais d’acquisition dépensés lors de la construction ou de l’achat. En l’absence du montant exact, vous pouvez prendre 25 % du prix d’achat du bien immobilier. Par exemple, pour un logement acheté à 200 000 €, comptez 50 000 € (200 000 x 25%).

Ensuite, retirez à ce montant les coûts des travaux réalisés par un professionnel. Puis, vous pourrez prévoir une majoration à hauteur de 5 % pour chaque année supplémentaire entre l’achat et la revente. Pour finir, soustrayez de ce montant les frais liés à la revente du logement (honoraires d’agence immobilière, actes, etc.).

Reprenons l’exemple précédent :

• Vous achetez votre bien à 200 000 € ;
• Vous déboursez des frais d’enregistrement, d’actes, de publicité, etc. à hauteur de 35 000 € ;
• Vous engagez un professionnel du bâtiment agréé pour des travaux d’une valeur de 40 000 € ;
• Vous revendez votre bien immobilier à 350 000 €.

Si on suppose que le bien a été acheté en 2020, il faudra compter 3 ans et déduire 5 % du prix d’achat, ce qui correspond à 3 x 5 % de 200 000 €, soit 3 x 10 000 € = 30 000 € de majoration.

La plus-value nette est donc égale à 350 000 - (200 000 + 35 000 + 40 000 + 30 000) soit 45 000 €.

Si par contre, vous n’avez pas le montant exact des travaux (factures absentes ou travaux réalisés par un non professionnel), il vous faudra prendre la majoration de 25 %. Le calcul se fera comme suit :

Plus-value nette = 350 000 - (200 000 + 50 000 + 40 000 + 35 000), soit 25 000 €.

Bon à savoir : pour intégrer les coûts des travaux, il faut que ceux-ci soient obligatoirement réalisés par des professionnels du bâtiment agréés. Les travaux dont vous vous êtes vous-même occupés (sans passer par une entreprise) ne peuvent être pris en compte.

Quid de la taxation sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière doit obligatoirement être renseignée dans la déclaration fiscale du revendeur l’année qui suit la vente. Elle est encadrée mais cela concerne plutôt les revendeurs réguliers de biens immobiliers.

Important : le revendeur non résident en Belgique n’est pas tenu de remplir une déclaration fiscale. Ce sera au notaire chargé de dresser l’acte de vente de prélever le montant de la taxe et de le transmettre à l’administration.

Attention : le non-respect de ces restrictions est considéré comme de la spéculation : on parle de plus-value spéculative. Les autorités pourraient avoir un regard sur vos activités et vous sanctionner pour fausses déclarations. Pensez donc à bien déclarer les plus-values immobilières effectuées si vous décidez de faire de la vente de biens immobiliers une activité professionnelle lucrative.

Pour une revente rapide de bien déjà construit ou acquis depuis une durée inférieure à 5 ans, l’imposition se fera au taux de 16,5 % de la plus-value effective, avec une majoration de la taxe communale qui varie d’une commune à l’autre (à Bruxelles par exemple, elle s’élève à 6 %).

Taux des taxes communales par commune

Ce taux s’applique également en cas de revente :

• D’un terrain entre les 5ème et 8ème années ;
• D’un immeuble issu d’une donation dans la limite des 3 ans suivant la donation.

Le taux d’imposition s’élèvera par contre à 33 % s’il s’agit de la revente d’un terrain non bâti endéans les 5 ans.

Toujours en se basant sur l’exemple précédent : la taxe sur la plus-value va s’élever à 16,5 %, ce qui donne 45 000 x 16,5 % = 7 425 € ou 25 000 x 16,5 % = 4 125 €.

Important : il existe quelques dérogations à la taxation sur la plus-value immobilière. C’est le cas lorsque :

La vente concerne un bien reçu en donation plus de 3 ans après la signature de l’acte

Pour se soustraire de la taxation sur la plus-value, il faudra que le donateur ait reçu le bien au moins 5 ans avant d’en faire une donation

Le bien constitue votre résidence principale

Le bien doit avoir été occupé au moins 6 mois au cours de l’année précédant la revente ;

Les cas particuliers

Le propriétaire du bien vendu est en procédure d’expropriation ou de saisie ou est dépourvu de la capacité juridique. C’est par exemple le cas s’il s’agit d’une personne avec des troubles mentaux, d’un mineur, etc..

Lors de la revente d’un bien immobilier, vous pouvez réaliser une plus-value si le montant du prix de vente est plus élevé que celui du prix d’achat. Le calcul doit prendre en compte un certain nombre d’éléments comme les frais d'enregistrement ou les autres frais inhérents à la vente immobilière. Ce montant est ensuite soumis à une taxation dont le taux peut s’élever à 16,5 % ou encore à 33 %. Certaines exceptions sont toutefois possibles si le bien en question constitue votre résidence principale ou a été donné plus de 3 ans après la signature de l’acte de donation.