Vous souhaitez acheter une maison dans le sud de la France pour passer votre retraite au soleil ou réaliser un investissement locatif dans l’une des grandes villes de l’hexagone ? Vous pouvez demander un prêt immobilier en France. Voici comment fonctionne le crédit immobilier français, les différences avec la Belgique et tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer votre projet.
Les taux des prêts immobiliers en France
En France comme en Belgique, les taux des prêts immobiliers suivent les taux d’intérêts directeurs de la Banque Centrale Européenne. Ils évoluent donc généralement dans la même direction.
La BCE adapte ses taux en fonction de la situation économique pour stabiliser les prix et maintenir le niveau d’inflation à moins de 2% par an. Lorsqu’elle baisse ses taux directeurs, les banques ont tendance à baisser leurs taux immobiliers.
- leurs politiques internes sont différentes,
- elles analysent votre dossier selon leurs propres critères,
- elles sont limitées par le taux d’usure.
Le taux d’usure est le TAEG maximal que les prêteurs français ne peuvent pas dépasser. Il est fixé par la Banque de France et révisé tous les 3 mois.
Voici le taux effectif moyen pratiqué en France :
| Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 2,27 % | |
| Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2,27 % | |
| Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 2,29 % | |
| Prêts à taux variable | 2,19 % |
En Belgique, le TAEG moyen pour un prêt à taux fixe sur 15 ans est de 3,79% et de 4,10% sur 20 ans. Il est donc moins cher d’emprunter en France qu’en Belgique.
Grille des taux immobiliers en Belgique
Grille des taux immobiliers en France En savoir plus
Combien coûte un prêt immobilier en France ?
Le coût d’un crédit immobilier en France est divisé en plusieurs types de frais :
- Le taux d’intérêt débiteur : il est défini en fonction de votre situation financière et du crédit demandé (durée, montant, apport personnel…).
- L’assurance emprunteur : elle n’est pas légalement obligatoire, mais la plupart des prêteurs l’exigent.
- Les frais de garantie
- Les frais de courtage (environ 1% du montant emprunté),
- Les frais de dossier (entre 500€ et 1500€)
Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment durant votre crédit. Vous pouvez choisir librement votre banque ou organisme assureur tant que vous respectez l’équivalence des garanties.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) reprend l’ensemble de ces coûts. Vous pouvez donc vous baser sur ce chiffre pour comparer les offres des prêteurs français et belges.
Les différentes formules de prêt immobiliers
Il existe 4 grandes formules de prêts immobiliers en France :
- Le prêt in fine : prêt dont le capital est remboursé en une fois à la fin du crédit mensualités
- Le prêt à taux fixe : prêt dont le taux d’intérêt reste fixe pendant toute la durée du contrat
- Le prêt à taux variable : prêt dont le taux d’intérêt fluctue en fonction de l’évolution des taux du marché
- Le prêt relais : crédit réservé aux personnes qui souhaitent financer un logement avant d’avoir vendu leur logement actuel. C’est l’équivalent du crédit pont en Belgique.
La plupart du temps, les banques françaises proposent des prêts amortissables à taux fixe car il s’agit de la formule la plus simple à gérer pour l’emprunteur.
Crédit immobilier : relais, amortissable ou in fine ?
Le premier choix à faire concerne votre projet. En effet, le prêt amortissable est le prêt immobilier le plus commun, généralement réservé aux primo-accédants qui souhaitent acheter leur résidence principale.
Le prêt relais est réservé aux propriétaires qui souhaitent acheter un deuxième logement avant la vente du premier logement. Le prêt relais équivaut à une transition entre la vente et l’achat. si vous avez l’intention de vendre votre logement à la fin du crédit et êtes certain d’obtenir la somme nécessaire pour rembourser la totalité du capital en une fois. Le crédit in fine est plutôt recommandé aux investisseurs locatifs. Les emprunteurs doivent s’assurer d’obtenir le capital emprunté avant la fin du contrat puisqu’ils doivent rembourser la totalité du prêt à son échéance.
Taux fixe ou variable pour votre prêt immobilier ?
Comme en Belgique, vous avez la possibilité de choisir entre un taux fixe et un taux variable pour votre prêt immobilier en France. La plupart du temps, le taux fixe est plus avantageux car il vous donne l’assurance que vos mensualités ne changeront pas.
Le taux variable est surtout recommandé quand les taux du moment sont plus élevés que d’habitude et que vous vous attendez à une baisse des taux à l’avenir. Il peut aussi être utilisé lorsque les banques vous refusent un prêt à taux fixe.
Certaines banques limitent la variation des taux en proposant des taux capés à 1%, 2% ou 3% à la hausse en fonction de votre dossier. Cela vous protège en cas de forte augmentation des taux du marché. Parfois, le taux est aussi capé à la baisse : cela signifie qu’il ne pourra pas descendre sous un certain seuil (souvent 1 ou 2 points par rapport au taux initial).
Comment obtenir un prêt immobilier en France depuis la Belgique ?
Même si vous êtes Belge et résidez en Belgique, vous pouvez demander un crédit immobilier en France. Cependant, c’est toujours un peu plus compliqué lorsque vous n’habitez pas sur place. C’est pourquoi il est préférable de vous tourner vers un courtier spécialisé comme Pretto qui vous aidera à réaliser les démarches administratives et vous expliquera toute la procédure en détail.
Prêt hypothécaire : les différences entre la France et la Belgique
Voici un tableau résumé des plus grandes différences entre les prêts immobiliers en France et en Belgique :
| France | Belgique | |
|---|---|---|
| TAEG maximal | Fixé par le taux d’usure de la Banque de France | Pas fixé |
| Frais de dossier | 500€ à 1500€ | Maximum 500€ |
| Garanties portant sur le bien immobilier | Hypothèque IPPD - Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ou Le nantissement (biens financiers placés en garantie) ou Le dépôt de caution (engagement d’une personne garante) |
Hypothèque |
| Frais de courtage | 1% du montant du prêt | 0€ (le courtier est rémunéré par la banque prêteuse) |
| Frais d’hypothèque | Environ 1,5% du montant du prêt | 1,3% du montant du prêt + 1080€ à 2135€ de frais + 21% de TVA |
Emprunter pour un bien immobilier est donc moins cher en France, où les taux d’intérêts sont plus faibles et les frais d'hypothèques moins élevés. La France permet aussi de garantir le prêt immobilier de plusieurs manières, tandis que les prêteurs belges n’acceptent que l’hypothèque. En revanche, les frais de dossier et de courtage sont nettement plus élevés chez nos voisins français.
