Vous songez à investir dans l’immobilier locatif ? Trouver les fonds nécessaires est une partie importante dans la préparation de ce type de projet. Voici les 4 façons dont vous pouvez financer un investissement locatif en Belgique ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.
Vos fonds propres
La façon la plus simple de financer un investissement locatif est d’utiliser vos fonds propres. Cela implique que vous devez avoir suffisamment d’économies pour supporter ce coût.
Il est généralement préférable de garder une réserve de sécurité plutôt que de dépenser l’entièreté de votre épargne dans un investissement immobilier. Le financement par fonds propres est conseillé uniquement si vous pouvez garder une réserve suffisante pour faire face aux imprévus de la vie quotidienne.
Le prêt hypothécaire classique
En pratique, peu de personnes parviennent à financer un investissement locatif uniquement avec leurs fonds propres. La solution la plus efficace est alors de demander un crédit hypothécaire.
Vous pouvez emprunter jusqu’à 80% de la valeur d’un bien immobilier locatif. L’hypothèque qui garantit votre crédit peut porter soit sur le logement que vous achetez, soit sur une autre de vos propriétés en Belgique.
Depuis 2022, les prêteurs ont l’obligation de faire expertiser le bien par un évaluateur externe. La valeur du bien prise en compte est donc celle avancée par l’expert. Si le prix que le vendeur vous demande est supérieur à l’évaluation de la banque, vous devrez fournir un apport personnel plus important.
Fixe ou variable : quel taux choisir ?
Lorsque vous souscrivez un crédit hypothécaire, vous avez le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable.
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Le taux fixe ne change pas durant toute la durée de votre prêt. Cette option est recommandée lorsque les taux du marché sont bas.
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Le taux variable est susceptible de changer au cours de la durée du crédit en fonction des conditions du marché. Il est préférable de le choisir quand les taux sont élevés et que vous pensez qu’ils vont diminuer à l’avenir.
Le crédit bullet
Vous allez recevoir une somme importante avant la fin du crédit grâce à votre assurance-vie ou la vente d’un bien immobilier ? Vous pouvez opter pour le crédit bullet.
Le crédit bullet est un prêt pour lequel vous payez uniquement les intérêts chaque mois. Le capital est remboursé entièrement à la fin du contrat.
Ce type de crédit est très pratique pour garder un cash flow positif et avoir un budget plus flexible au quotidien. En revanche, vous devez être certain que vous aurez suffisamment de fonds pour payer le capital en une fois lors du dernier remboursement.
Le crédit bullet est effectivement un produit très intéressant pour l'investisseur qui est à la recherche d'un cashflow le plus élevé possible. Cependant, il faut rester prudent lorsqu'on utilise ce type de financement car étant donné que le solde doit être remboursé en une seule fois à la fin du crédit, il faut l'anticiper. Personnellement, je ne recommande ce type de financement que dans le cas où la valeur vénale du bien est supérieur au montant du crédit afin de réduire le risque. Faire un financement 100% bullet avec une quotité 125% peut être extrêmement risqué.
Jonathan Hendrickx - Conseiller en investissement locatif
La reprise d’encours
Si vous avez un prêt hypothécaire en cours et que vous avez déjà remboursé une partie importante du capital emprunté, vous pouvez demander une reprise d’encours.
La reprise d’encours consiste à réemprunter une partie du capital que vous avez déjà remboursé.
Cette solution permet d’éviter de réaliser une deuxième fois toutes les démarches liées à l’hypothèque et à l’emprunt.
Le crédit lombard
Le crédit lombard vous permet d’emprunter pour financer un bien immobilier sans hypothèque. À la place, vous proposez des valeurs mobilières (comme un portefeuille d’actifs financiers) en tant que garantie. Votre prêteur pourra en disposer si vous ne remboursez pas votre crédit. Vous ne rembourserez que les intérêts durant la durée du crédit et l'entierete du capital à terme. Attention ce credit comporte de vrais risques. Assurez-vous de bien vous faire conseiller en amont.
Quelle est la prochaine étape?
Prendre rendez-vous pour un accompagnement en investissement immobiler.
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