Obtenir une seconde somme d’argent à partir d’un prêt hypothécaire, le tout sans frais de notaire : c’est possible avec la reprise d’encours ! Cette solution est intéressante pour financer un achat immobilier ou des travaux de rénovation. Il convient de respecter les règles en vigueur pour en bénéficier. Envie d’en savoir plus ? Lisez cet article.
La reprise d'encours, c'est quoi ?
La reprise d'encours s'adresse aux emprunteurs ayant un crédit hypothécaire en cours pour leur résidence principale ou secondaire. Elle consiste à ré-emprunter une partie ou l'intégralité du capital déjà remboursé sur cet emprunt en cours.
Cette reprise d'encours est uniquement à but immobilier : elle doit servir à l'achat d’un nouveau bien ou aux travaux de rénovation d’une habitation.
Bon à savoir : en cas de reprise d’encours, le crédit est souscrit sous seing-privé et il n’est pas nécessaire de prendre une nouvelle garantie hypothécaire. Celle qui existe déjà pourra être utilisée pour le nouveau crédit.
Il y a plusieurs règles à connaître pour la reprise d'encours :
- Attendre minimum 36 mois après la souscription du crédit hypothécaire pour procéder à une reprise d’encours.
- L'emprunteur doit justifier l'utilisation de la somme octroyée, que ce soit pour un achat ou des travaux de rénovation.
- Cette solution de financement n'est pas adaptée aux petits travaux : le montant minimum à demander est de 7 500 euros.
- L'emprunteur doit avoir bien respecté les échéances de remboursement précédentes, avoir démontré un bon ratio prêt/valeur (en dessous de 67%) ainsi qu’une bonne capacité d’emprunt.
- Le taux d'intérêt est adapté au taux en vigueur au moment de la reprise d'encours. Il peut donc être différent du taux d'origine du crédit hypothécaire
Important : d’un point de vue fiscal, la reprise d’encours est considérée comme un nouveau crédit. Le régime fiscal qui vous sera appliqué sera donc le même que celui d’un nouveau prêt, sauf règles particulières.
Pourquoi faire une reprise d’encours ?
Il existe de nombreux avantages à opter pour une reprise d’encours :
- Elle permet de réaliser des économies importantes puisque l'emprunteur n'a pas besoin de repayer les frais d'hypothèque et les frais de notaire : il va réutiliser la même inscription hypothécaire ;
- Avec la reprise d’encours, vous pouvez rallonger la durée de votre crédit immobilier : cela suppose que la durée initiale de votre prêt soit inférieure à 30 ans. Toutefois, si avec la reprise, la durée totale du prêt excède 30 ans, il faudra une nouvelle inscription au bureau des hypothèques, ce qui engendrera des coûts supplémentaires ;
- La reprise d’encours se fait au taux actuel : nous vous conseillons de vous assurer au préalable que les taux en vigueur sont plus intéressants que votre taux d’emprunt avant de demander une reprise d’encours. Cela vous permettra ainsi de réduire le coût des intérêts. A défaut, votre prêt hypothécaire risque de vous coûter plus cher.
Bon à savoir : tant que l’inscription de l’hypothèque court, vous pouvez demander une reprise d’encours et ce, même si la durée du prêt est terminée. C’est par exemple le cas si vous avez fini de rembourser votre crédit hypothécaire et que lors de la dernière échéance, l’hypothèque ainsi que les garanties du prêt ne sont pas périmées. La durée à prendre en compte sera celle qui reste pour votre hypothèque.
Il existe tout de même quelques exceptions à prendre en compte avant de se lancer dans la reprise d’encours :
- Vous devez payer des frais administratifs : ils sont destinés à la banque et s’élèvent à environ 500 € ;
- Seul le capital déjà remboursé peut être prélevé : vous ne pouvez pas obtenir de la banque plus que ce que vous avez déboursé. Les intérêts ne peuvent pas non plus être repris.
Il est également possible de réduire le montant du capital à rembourser au début du prêt en fonction de vos charges mensuelles.
Si vous avez besoin d’un budget plus important, il vous faudra souscrire une garantie hypothécaire supplémentaire. Pour éviter une nouvelle inscription d’hypothèque, il est recommandé de négocier avec la banque :
- Une promesse d’hypothèque : elle se fait sous seing privé ;
- Ou un mandat hypothécaire : en passant par un notaire.
Une autre option peut aussi s’offrir à vous : il s’agit de contracter un nouveau prêt hypothécaire. Pour cela, pensez à prévoir les frais qui y sont rattachés.
Important : dans certains cas, il peut être plus rentable de souscrire un prêt rénovation que de faire une reprise d’encours. Pensez donc à bien vérifier la rentabilité de votre projet et à demander conseils à un expert.
Un cas concret de reprise d'encours
Vous avez contracté un prêt hypothécaire de 250 000 euros il y a 3 ans. Vous avez déjà remboursé 50 000 euros à la banque. Dans ce cas, votre banquier vous autorise à ré-emprunter une somme pouvant aller jusqu’à 50 000 euros. Il s'agit d'une remise à disposition d'une partie de ce prêt hypothécaire.
La reprise d'encours peut être accordée pendant toute la durée du crédit hypothécaire en cours. Dans notre exemple, si la durée totale du crédit est de 10 ans, la reprise d'encours n'est valable que pour les 7 ans restants.
À noter que certaines banques belges autorisent cette reprise peu importe le montant voire sans aucun justificatif. D'autres ne l'accordent qu'à partir d'un certain montant remboursé, en général dès 10 000 euros.
