Vous souhaitez demander un crédit hypothécaire pour financer votre investissement immobilier ? Voici combien vous pouvez emprunter et comment bien choisir le montant de votre prêt.
Quel est l’apport personnel demandé pour un investissement immobilier en Belgique ?
En Belgique, vous pouvez emprunter jusqu'à 80% de la valeur du bien. Cela s'applique aux résidences secondaires et aux investissements. Vous devez donc apporter au moins 20% d’apport personnel pour un logement locatif.
Depuis 2022, les banques évaluent la valeur d'un bien grâce à une expertise indépendante. Ce n'est plus le prix demandé par le vendeur qui compte.
Quel montant emprunter pour un investissement immobilier ?
Même si la limite légale est de 80% de la valeur du bien, cela ne signifie pas que vous pourrez emprunter ce montant. Votre organisme de crédit va analyser vos revenus, vos charges et vos autres prêts en cours afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter sans risquer le surendettement.
“Effectivement, aujourd'hui, la règle pour financer un bien locatif est de ne pas dépasser 80% du budget. Cela inclut le prix d'achat et les travaux, s'il y en a. Cependant, vous pouvez encore augmenter cette quotité. Cela peut réduire votre apport si vous pouvez offrir des garanties supplémentaires à la banque. Par exemple, vous pouvez utiliser un autre bien sans hypothèque ou des assurances vie. Pour ce type de montage, il est plus facile de travailler avec des courtiers en crédit hypothécaire. Jonathan Hendrickx
Conseiller en investissement locatif”
Vous pouvez aussi choisir de demander moins que le montant proposé par votre prêteur si cela est plus avantageux pour vous. Voici quelques éléments à prendre en compte pour savoir combien emprunter.
Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement est le pourcentage de vos revenus que vous dépensez pour rembourser vos prêts.
On conseille généralement de ne pas dépasser 33% de taux d’endettement. Si vous avez déjà d’autres crédits en cours, il faut donc aussi tenir compte des mensualités que vous payez actuellement.
Vos revenus actuels et futurs
Vos revenus sont l’un des facteurs les plus importants pour savoir combien vous pouvez demander à votre prêteur. Plus ils sont élevés, plus vous pourrez emprunter. Les personnes avec de bons revenus peuvent parfois dépasser la limite de 33% de taux d’endettement. Cela est possible car leur reste à vivre est assez élevé.
Le reste à vivre est l'argent qu'il vous reste pour vivre chaque jour. Cela se passe après avoir payé toutes vos factures.
En général, les banques comptabilisent uniquement vos revenus actuels (CDI, rentes, pensions alimentaires…). Mais pour un investissement locatif, c'est un peu différent. Vous allez recevoir un loyer. Votre revenu va donc augmenter dès que vous aurez acheté le logement. La plupart des organismes de crédit acceptent d’en tenir compte, ce qui vous permet d’emprunter plus.
“Pour évaluer votre projet d’investissement, certaines banques prennent 70% des revenus locatifs, d’autres 80% voir 100%. Ensuite vous avez les banques qui prennent les revenus locatifs futurs de 80% à 100%. Selon leurs conditions elle peuvent aussi ne prendre aucuns revenus locatifs futurs en compte.
Adrien Lepert
Gerant Simulationpret.be”
Votre cash flow
Votre cash flow mensuel est le total de vos rentrées et sorties d’argent chaque mois.
Lorsque vous empruntez de l'argent pour investir dans un logement locatif, deux choses affectent votre cash flow. Ce sont votre mensualité et le loyer que vous recevez.
- Mensualité < loyer : cash flow positif
- Mensualité = loyer : cash flow neutre
- Mensualité > loyer : cash flow négatif
Le montant de vos mensualités va donc être déterminant pour votre budget quotidien. L’idéal est d’avoir un cash flow neutre ou positif. Cela vous aide à garder votre train de vie. Si ce n’est pas possible, tentez de vous rapprocher autant que possible d’un cash flow neutre.
Ce qu'un loyer peut réellement porter
C'est le calcul qui manque à toutes les simulations, et il se pose à l'envers de l'habitude : au lieu de demander « quelle mensualité pour ce montant ? », demandez « quel montant ce loyer peut-il porter ? »
Au taux de 3,35 % — le taux fixe moyen à plus de dix ans relevé par l'enquête MIR de la Banque nationale de Belgique en février 2026 — un loyer de 950 € par mois couvre exactement :
| Durée du crédit | Capital que le loyer couvre |
|---|---|
| 20 ans | 166 749 € |
| 25 ans | 193 900 € |
| 30 ans | 216 927 € |
Au-delà de ces montants, chaque euro emprunté sort de votre poche tous les mois pendant toute la durée du crédit.
| Montant emprunté sur 25 ans | Mensualité | Écart avec un loyer de 950 € |
|---|---|---|
| 175 000 € | 857,40 € | −92,60 € de marge |
| 193 900 € | 950,00 € | équilibre |
| 200 000 € | 979,88 € | +29,88 € à financer |
| 250 000 € | 1 224,86 € | +274,86 € à financer |
Allonger la durée pour atteindre l'équilibre est un piège comptable. Passer de 25 à 30 ans permet d'emprunter 23 000 € de plus au même loyer, mais ajoute cinq années d'intérêts sur la totalité du capital. Le cash flow s'améliore ; la rentabilité se dégrade.
Ce calcul ne tient compte que de la mensualité. Le précompte immobilier, l'assurance, les charges non récupérables et la vacance viennent s'y ajouter — comptez-les avant de conclure à l'équilibre.
Le détail de ces charges et leur effet sur le rendement figurent dans notre calcul du rendement locatif.
Faire le point sur votre financement
Un investissement locatif se décide sur des chiffres : le montant que votre situation permet d'emprunter, la quotité que la banque acceptera, et ce que le loyer couvrira réellement de la mensualité.
Pour estimer d'abord votre marge de manœuvre, notre calcul de capacité d'emprunt vous donne un ordre de grandeur en quelques minutes.
Si votre situation sort du cadre standard — plusieurs biens, revenus d'indépendant, montage avec garantie complémentaire — un échange vaut mieux qu'un simulateur.
Parler à quelqu'un. Nos conseillers répondent du lundi au vendredi, de 9h à 17h. Exposez votre projet via le formulaire de contact : vous serez rappelé.
