Vous souhaitez demander un crédit hypothécaire pour financer votre investissement immobilier ? Voici combien vous pouvez emprunter et comment bien choisir le montant de votre prêt.
Quel est l’apport personnel demandé pour un investissement immobilier en Belgique ?
En Belgique, vous pouvez emprunter au maximum 80% de la valeur du bien lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement. Vous devez donc apporter au moins 20% d’apport personnel pour un logement locatif.
Depuis 2022, la valeur du bien prise en compte par les banques est évaluée sur base d’une expertise indépendante et non du prix demandé par le vendeur.
Quel montant emprunter pour un investissement immobilier ?
Même si la limite légale est fixée à 80% de la valeur du bien, cela ne veut pas dire que vous pourrez emprunter un tel montant. Votre organisme de crédit va analyser vos revenus, vos charges et vos autres prêts en cours afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez emprunter sans risquer le surendettement.
“Effectivement, la règle aujourd'hui en terme de financement pour un bien à but locatif est de financer maximum 80% de quotité sur le budget achat et travaux si il y en a. Cependant, il est encore possible d'augmenter la quotité et donc de réduire l'apport si vous êtes capable d'apporter des garanties complémentaires à la banque. Par exemple, un autre bien libre d'hypothèque ou encore des assurances vies, assurance groupe... Pour ce type de montage, il est plus simple de fonctionner avec des courtiers en crédit hypothécaires. Jonathan Hendrickx
Conseiller en investissement locatif”
Vous pouvez aussi choisir de demander moins que le montant proposé par votre prêteur si cela est plus avantageux pour vous. Voici quelques éléments à prendre en compte pour savoir combien emprunter.
Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement est le pourcentage de vos revenus que vous dépensez pour rembourser vos prêts.
On conseille généralement de ne pas dépasser 33% de taux d’endettement. Si vous avez déjà d’autres crédits en cours, il faut donc aussi tenir compte des mensualités que vous payez actuellement.
Vos revenus actuels et futurs
Vos revenus sont l’un des facteurs les plus importants pour savoir combien vous pouvez demander à votre prêteur. Plus ils sont élevés, plus vous pourrez emprunter. Les personnes qui ont de bons revenus peuvent même parfois dépasser la limite de 33% de taux d’endettement car leur reste à vivre est suffisamment important.
Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste pour votre vie quotidienne une fois que vous avez payé toutes vos charges.
En général, les banques comptabilisent uniquement vos revenus actuels (CDI, rentes, pensions alimentaires…). Mais dans le cas d’un investissement locatif, la situation est un peu différente : puisque vous allez percevoir un loyer, votre revenu va augmenter dès que vous aurez acheté le logement. La plupart des organismes de crédit acceptent d’en tenir compte, ce qui vous permet d’emprunter plus.
“Pour évaluer votre projet d’investissement, certaines banques prennent 70% des revenus locatifs, d’autres 80% voir 100%. Ensuite vous avez les banques qui prennent les revenus locatifs futurs de 80% à 100%. Selon leurs conditions elle peuvent aussi ne prendre aucuns revenus locatifs futurs en compte.
Adrien Lepert
Gerant Simulationpret.be”
Votre cash flow
Votre cash flow mensuel est le total de vos rentrées et sorties d’argent chaque mois.
Lorsque vous empruntez pour investir dans un logement locatif, deux éléments s’ajoutent à votre cash flow : votre mensualité et le loyer que vous percevez.
- Mensualité < loyer : cash flow positif
- Mensualité = loyer : cash flow neutre
- Mensualité > loyer : cash flow négatif
Le montant de vos mensualités va donc être déterminant pour votre budget quotidien. L’idéal est d’avoir un cash flow neutre voire positif car cela vous permet de ne pas devoir modifier votre train de vie. Si ce n’est pas possible, tentez de vous rapprocher autant que possible d’un cash flow neutre.
Exemple chiffré
Prenons un exemple : vous souhaitez acheter une résidence secondaire dans les Ardennes en prévision de votre retraite et comptez louer le logement en attendant.
Vous trouvez une propriété qui a été évaluée à 312.500€ et dont le loyer est de 950€ par mois.
Votre organisme de crédit accepte de vous prêter 80% de la valeur du bien, soit 250.000€, sur 30 ans. Vos mensualités s’élèvent alors à 1368,99€. Vous devrez donc verser le montant du loyer ainsi que 463,99€ de votre poche chaque mois pour rembourser votre emprunt.
Vous choisissez finalement d’emprunter uniquement 175.000€ au lieu de 250.000€ : cela vous permet d’avoir des mensualités de 958,29€ par mois et donc d’atteindre un cash flow presque neutre.
“Effectivement, la règle aujourd'hui en terme de financement pour un bien à but locatif est de financer maximum 80% de quotité sur le budget achat et travaux si il y en a. Cependant, il est encore possible d'augmenter la quotité et donc de réduire l'apport si vous êtes capable d'apporter des garanties complémentaires à la banque. Par exemple, un autre bien libre d'hypothèque ou encore des assurances vies, assurance groupe... Pour ce type de montage, il est plus simple de fonctionner avec des courtiers en crédit hypothécaires.
Jonathan Hendrickx - Conseiller en investissement locatif”
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