Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Prêt hypothécaire

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour obtenir un rendement intéressant sur votre épargne ? Voici comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier afin de bien choisir le logement que vous allez acquérir.

Les facteurs qui influencent la rentabilité d’un investissement locatif

Pour pouvoir calculer le rendement d’un investissement en immobilier locatif, il faut tenir compte des éléments suivants :

  • Le loyer mensuel : le loyer que vous pouvez demander à vos locataires chaque mois.
  • Le loyer annuel = loyer mensuel x 12
  • Le taux de vacance : le pourcentage de temps dans l’année où le logement est inoccupé
  • La tension locative : la différence entre l’offre et la demande de logements à louer dans un lieu précis (ville, quartier…). Plus il y a de locataires sans logement, plus le marché est tendu.
  • Le turnover : le montant que représente la perte financière due à l’inoccupation du logement. Il s’agit du loyer mensuel x le taux de vacance.

Si c’est votre premier investissement immobilier, certaines de ces notions vous semblent peut-être un peu lointaines. Mais pas de panique : nous allons vous expliquer concrètement le rôle que jouent ces différents facteurs dans la suite de cet article.

Le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier

Voici toutes les étapes pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif.

1. Calculer le rendement brut

La première chose à connaître pour calculer la rentabilité d’une propriété, c’est son rendement locatif brut, c’est-à-dire combien elle vous rapporte chaque année :

Rendement locatif brut = (loyer annuel charges comprises / prix d’achat + travaux + meubles) x 100

Ce pourcentage vous permet de savoir combien vous gagnerez par an en tenant compte uniquement des frais nécessaires pour que le logement soit habitable. C’est notamment très utile pour comparer l’attractivité de différentes villes ou quartiers.

Exemple : vous achetez un appartement à Bruxelles pour 250.000€ dont le loyer mensuel s'élève à 1380€. Les charges sont de 120€ par mois. Le loyer annuel charges comprises est donc de 18.000€. Le bien est déjà meublé et rénové.

Le rendement brut de cet appartement est égal à ((18.000)/250.000€) x 100 = 7.2%

2. Calculer le rendement net

Bien sûr, dans la réalité, vous aurez des dépenses à réaliser chaque année pour payer l’entretien du logement, le précompte immobilier, les assurances, etc. Pour tenir compte de ces frais annexes, il faut calculer le rendement net.

Rendement locatif net = ((loyer annuel hors charges - dépenses annuelles) / (prix d’achat + travaux + meubles + frais liés à l’achat)) x 100

Cette formule permet de calculer le profit concret que vous allez pouvoir dégager après avoir payé toutes vos charges et taxes.

Les dépenses annuelles comptabilisées dans cette formule incluent aussi le turnover. Le rendement locatif net tient donc compte du taux de vacance du logement.

Exemple : Ce même appartement à Bruxelles vous coûte chaque année 4000€. Ces dépenses incluent :

  • 720€ de précompte immobilier
  • 340€ d’assurance incendie
  • 1.380€ de turnover (soit un mois de vacance)
  • 1.325€ de gestion locative
  • 235€ de frais d’entretien

Au moment de l’achat, vous avez dû payer 86.750€ de frais :

  • Frais de notaire : 3000€
  • Droits d’enregistrement : 31.250€
  • TVA : 52.500€
  • Frais de dossier pour votre crédit hypothécaire : 500€

Le rendement net de l’appartement est égal à ((18.000€ - 4000€) / (250.000€ + 86.750€)) x 100 = 4,1%

On s’aperçoit que la rentabilité réelle de l’appartement est donc moins élevée à cause des différents frais à payer.

3. Calculez le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (ou TRI) est très intéressant à mesurer car il vous permet de tenir compte de la valeur réelle du bien et des flux de trésorerie lorsque vous calculez votre rentabilité. Vous pouvez alors facilement comparer le rendement d’un investissement locatif avec le rendement de tout autre projet d’investissement, comme des actions ou une assurance-vie.

La formule du TRI est beaucoup plus complexe que celle du rendement net, mais vous pouvez la calculer facilement grâce à la fonction TRI dans Excel.

4. Évaluez le cash flow de votre investissement locatif

Il est important de connaître le cash flow généré par un bien immobilier locatif car cela va déterminer votre situation financière au quotidien.

Cash flow locatif = loyer mensuel - mensualité hypothécaire

Si le loyer que vous percevez est équivalent au montant de votre mensualité hypothécaire, ils s’annulent et on dit que le bien est auto-financé.

Exemple : Puisque vous avez emprunté pour financer votre appartement à Bruxelles, vous payez chaque mois 1360€ de mensualité pour votre crédit hypothécaire. Avec le loyer mensuel de 1380€ que vous percevez, votre bien est auto-financé et vous avez même un cash flow positif de 20€.

5. Tenez compte de la plus-value de revente

Hormis le gain financier généré par les loyers qui vous sont versés, un bien immobilier vous permet aussi de dégager un bénéfice à la revente.

En Belgique, ces 30 dernières années, la plus-value moyenne annuelle était de 5% en moyenne. Selon l’agence immobilière Trevi, elle devrait se maintenir à 3.5% sur les 20 à 30 prochaines années.

6. Calculez votre rentabilité totale

Si l’on combine les différentes formules ci-dessous, on peut résumer la rentabilité d’un investissement locatif de la manière suivante :

Rendement total = rendement locatif net + plus-value annuelle

Exemple : La plus-value annuelle de votre appartement à Bruxelles est de 5% en moyenne. Votre rendement total annuel est donc de 4,1% + 5% = 9,1%.

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

En Belgique, le rendement locatif brut moyen se situe entre 3% et 6%. Un rendement brut de 7% ou plus est considéré comme très bon.

En dessous de 3% de rendement brut, on considère que l’investissement n’est pas rentable.

Comment optimiser son rendement locatif ?

Vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement locatif en optimisant les aspects fiscaux du bien immobilier.

Par exemple, si vous avez souscrit un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire vos primes d’assurance-vie de vos impôts. Louer un bien meublé est également plus intéressant d’un point de vue fiscal.

Le taux de rendement net-net est le taux de rendement net qui tient compte également des optimisations fiscales. Il est calculé au cas par cas en fonction des optimisations dont vous pouvez bénéficier.

Quelle est la rentabilité moyenne d’un investissement locatif en Belgique ?

Voici la rentabilité brute moyenne des principales villes en Belgique :

Ville Taux de rendement brut Évolution des prix sur 5 ans
Bruxelles 4,22% +25,94%
Liège 4,5% +20,2%
Charleroi 6,22% +22,21%
Namur 4,8% +17.89%
Anvers 5,5% +34.73%
Gand 5,5% +20.13%

Sources : immoweb, masteos

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