Vous souhaitez investir en immobilier pour la première fois ? En fonction du bien que vous choisissez, ce type de placement peut se révéler très fructueux… ou pas du tout. Voici tous nos conseils pour réaliser un bon investissement locatif, que ce soit en Belgique ou à l’étranger.
Définir vos objectifs de rentabilité
Comme pour tout investissement, acheter un logement locatif n’a pas d’intérêt si cela vous fait perdre de l’argent. Avant d’investir, veillez donc à bien calculer les frais d’achat et d’entretien de la propriété, le loyer que vous pouvez demander et le taux d’occupation moyen de ce type de logement dans la région.
Une fois que vous avez toutes ces informations, calculez combien ce bien immobilier pourrait vous rapporter afin de savoir si cela vaut la peine de l’acheter.
“La première étape avant de définir l'objectif de rentabilité est de commencer par déterminer sa capacité d'emprunt afin d'avoir une idée bien claire du budget à disposition. Ensuite, sur base du budget, il sera possible de déterminer une stratégie avec un objectif de rentabilité en fonction du profil de l'investisseur : un investisseur en bon père de famille qui veut se constituer un patrimoine sans prendre de risque partira sur de la location nue classique alors qu'un investisseur en quête de haut rendement investira dans des zones à prix plus attractif avec des possibilités de location courte durée ou colocation par exemple.
Jonathan Hendrickx - Conseiller en investissement locatif”
Choisir une localisation attractive
La localisation est un facteur très important dans un investissement immobilier.
Si votre objectif est d’obtenir une bonne rentabilité locative, vous devez choisir un bien situé dans un lieu attractif. Même la plus raffinée des propriétés n’attirera pas de locataire si elle est située dans un quartier qui a mauvaise réputation ou qui est trop loin des centres d’activité. Vous seriez alors obligé de proposer un loyer faible, ce qui en fait un investissement beaucoup moins intéressant pour vous.
Si au contraire vous souhaitez faire un investissement patrimonial, le plus important est de choisir un lieu où les prix de l’immobilier augmentent rapidement. Vous pourrez alors maximiser votre plus-value à la revente.
Opter pour un bien en bon état
L’état du logement influence son prix d’achat, mais aussi son loyer et son coût d’entretien. Si vous achetez une maison ancienne pour économiser sur votre investissement, vous risquez de ne pas vous y retrouver : entre les rénovations, les réparations régulières et le loyer plus faible de ce type de bien, ce n’est pas toujours rentable.
Vous avez aussi le choix entre un bien non meublé et un bien meublé. Ici, c’est à vous de voir ce que vous préférez : assurez-vous simplement que vous n’êtes pas le seul logement non-meublé du quartier pour éviter de devoir baisser le loyer pour faire face à la concurrence.
Bien prévoir votre budget
Ici encore, il s’agit de bien calculer votre rentabilité : en effet, si vous évaluez mal votre budget de départ, vous pourriez vous retrouver en perte financièrement à cause de frais supplémentaires que vous n’auriez pas anticipés.
Avoir un budget réaliste et qui tient compte de tous les frais potentiels est donc un facteur clé pour faire un bon investissement locatif. Cela vous permet aussi de trouver le financement nécessaire sans stress.
Optimiser votre fiscalité
Les impôts représentent un coût important dans un investissement immobilier. En optimisant votre fiscalité, vous réduisez ce poste de dépense et bénéficiez donc d’une meilleure rentabilité. Voici quelques aspects importants à prendre en compte :
- Les logements locatifs sont taxés de deux manières : via le précompte immobilier et les impôts sur les revenus locatifs.
- Les biens meublés sont plus taxés que les biens vides puisque les meubles font l’objet d’un précompte mobilier.
- Vous pouvez déduire vos primes d’assurance solde restant dû de vos impôts
- Les bien immobiliers à l’étranger ne sont pas imposés en Belgique quand il existe une convention contre la double imposition entre la Belgique et le pays en question.
“Il est possible de diminuer ce montant de l’impôt immobilier en contractant un crédit pour acquérir une habitation qui n’est pas votre propre habitation (comme l'appartement pour mise en location).
L’avantage en question est la réduction d’impôt pour les remboursements de capital et les primes de l’assurance solde restant dû. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt de 30 % sur les remboursements de capital et les primes de l’assurance solde restant dû.
Le montant que vous pouvez déduire dépend de vos revenus et d’avantages régionaux pour votre habitation propre que vous auriez déjà pu obtenir.
Dans tous les cas, le montant des paiements est plafonné à 2 350 € par personne (année de revenus 2024, exercice d’imposition 2024).
L’avantage fiscal s’élève donc à 705 € maximum (2 350 € × 30 %). Il doit s’agir d’un prêt hypothécaire d’une durée d’au moins dix ans.
Le prêt doit également être contracté pour un bien situé dans l’Espace économique européen et auprès d’une banque de l’Espace économique européen.
Cet avantage disparait le 01/01/2024. La personne qui aura contracté un tel prêt avant le 31/12/2024 continuera de bénéficier de cet avantage.»
Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal”
Sélectionner vos locataires
Bien gérer une propriété locative, c’est avant tout bien choisir ses locataires : en effet, l’idéal est de trouver des personnes fiables, qui paient leur loyer à temps et respectent votre bien immobilier pendant toute la durée du contrat de bail.
Lorsqu’on investit en immobilier pour la première fois, cette étape n’est pas toujours facile à gérer, d’autant plus que vous n’habitez peut-être pas sur place.
C’est pourquoi beaucoup d’investisseurs en immobilier confient leurs propriétés à une agence de gestion locative. De cette manière, tous les détails techniques du quotidien sont réglés pour vous par des professionnels et vous n’avez pas à vous soucier de choisir le bon locataire. Ce type de service coûte environ 5% à 8% des revenus locatifs.
