Vous souhaitez investir en immobilier pour la première fois ? En fonction du bien que vous choisissez, ce type de placement peut se révéler très fructueux… ou pas du tout. Voici tous nos conseils pour réaliser un bon investissement locatif, que ce soit en Belgique ou à l’étranger.
Définir vos objectifs de rentabilité
Comme pour tout investissement, acheter un logement locatif n’a pas d’intérêt si cela vous fait perdre de l’argent. Avant d'investir, assurez-vous de bien calculer les frais d'achat et d'entretien de la propriété. Pensez aussi au loyer que vous pouvez demander et au taux d'occupation moyen pour ce type de logement dans la région.
Une fois que vous avez toutes ces informations, calculez combien ce bien immobilier pourrait vous rapporter. Cela vous aidera à décider si cela vaut la peine de l’acheter.
“La première étape pour définir l'objectif de rentabilité est de déterminer sa capacité d'emprunt. Cela permet d'avoir une idée claire du budget disponible. Ensuite, en fonction du budget, il sera possible de définir une stratégie pour atteindre un objectif de rentabilité. Cela dépendra du profil de l'investisseur. Un investisseur prudent, qui souhaite construire un patrimoine sans risque, choisira la location nue classique. En revanche, un investisseur cherchant un rendement élevé optera pour des zones à prix attractif. Il pourrait alors envisager des locations de courte durée ou la colocation, par exemple.
Jonathan Hendrickx - Conseiller en investissement locatif”
Choisir une localisation attractive
La localisation est un facteur très important dans un investissement immobilier.
Si votre objectif est d’obtenir une bonne rentabilité locative, vous devez choisir un bien situé dans un lieu attractif. Même la plus belle propriété ne trouvera pas de locataire. Cela est vrai si elle se situe dans un quartier mal réputé. De plus, un emplacement trop éloigné des centres d'activité peut également poser problème. Vous seriez alors obligé de proposer un loyer faible, ce qui en fait un investissement beaucoup moins intéressant pour vous.
Si vous souhaitez faire un investissement patrimonial, il est essentiel de choisir un endroit où les prix de l'immobilier augmentent rapidement. Vous pourrez alors maximiser votre plus-value à la revente.
Opter pour un bien en bon état
L’état du logement influence son prix d’achat, mais aussi son loyer et son coût d’entretien. Si vous achetez une maison ancienne pour économiser, vous pourriez être déçu. Les rénovations, les réparations fréquentes et le loyer plus bas peuvent rendre cet investissement moins rentable.
Vous avez aussi le choix entre un bien non meublé et un bien meublé. Ici, c’est à vous de décider ce que vous préférez. Assurez-vous simplement de ne pas être le seul logement non-meublé du quartier. Cela vous évitera de devoir baisser le loyer pour faire face à la concurrence.
Bien prévoir votre budget
Ici, il est important de bien calculer votre rentabilité. Si vous évaluez mal votre budget de départ, vous pourriez subir des pertes financières. Cela peut arriver à cause de frais supplémentaires que vous n'avez pas prévus.
Avoir un budget réaliste qui prend en compte tous les frais possibles est essentiel pour réussir un investissement locatif. Cela vous permet aussi de trouver le financement nécessaire sans stress.
Optimiser votre fiscalité
Les impôts représentent un coût important dans un investissement immobilier. En optimisant votre fiscalité, vous réduisez ce poste de dépense et bénéficiez donc d’une meilleure rentabilité. Voici quelques aspects importants à prendre en compte :
- Les logements locatifs sont taxés de deux manières : via le précompte immobilier et les impôts sur les revenus locatifs.
- Les biens meublés sont plus taxés que les biens vides puisque les meubles font l’objet d’un précompte mobilier.
- Vous pouvez déduire vos primes d’assurance solde restant dû de vos impôts
- Les biens immobiliers situés à l'étranger ne sont pas soumis à l'impôt en Belgique. Cela s'applique seulement s'il existe une convention contre la double imposition entre la Belgique et le pays en question.
“Il est possible de réduire le montant de l'impôt immobilier. Pour cela, vous pouvez prendre un crédit. Ce crédit peut être utilisé pour acheter une maison qui n'est pas votre résidence principale. Par exemple, cela peut être un appartement que vous souhaitez louer.
L’avantage en question est la réduction d’impôt pour les remboursements de capital et les primes de l’assurance solde restant dû. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt de 30 % sur les remboursements de capital et les primes de l’assurance solde restant dû.
Le montant que vous pouvez déduire dépend de vos revenus et d’avantages régionaux pour votre habitation propre que vous auriez déjà pu obtenir.
Dans tous les cas, le montant des paiements est plafonné à 2 350 € par personne (année de revenus 2025, exercice d’imposition 2025).
L’avantage fiscal s’élève donc à 705 € maximum (2 350 € × 30 %). Il doit s’agir d’un prêt hypothécaire d’une durée d’au moins dix ans.
Le prêt doit également être contracté pour un bien situé dans l’Espace économique européen et auprès d’une banque de l’Espace économique européen.
Cet avantage disparait le 01/01/2025. La personne qui aura contracté un tel prêt avant le 31/12/2025 continuera de bénéficier de cet avantage.»
Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal”
Sélectionner vos locataires
Bien gérer une propriété locative commence par bien choisir ses locataires. Il est important de trouver des personnes fiables. Ces locataires doivent payer leur loyer à temps et respecter votre bien immobilier pendant toute la durée du contrat de bail.
Lorsque vous investissez dans l'immobilier pour la première fois, cela peut être difficile. Cela est encore plus vrai si vous ne vivez pas sur place.
C’est pourquoi beaucoup d’investisseurs en immobilier confient leurs propriétés à une agence de gestion locative. Ainsi, tous les détails techniques du quotidien sont gérés pour vous par des professionnels. Vous n'avez pas à vous inquiéter de choisir le bon locataire. Ce type de service coûte environ 5% à 8% des revenus locatifs.
