Vous cherchez à investir hors de la Belgique ? Acheter un bien immobilier à l’étranger est parfois très intéressant, mais cela comporte aussi son lot de challenges : quel est le meilleur pays pour investir ? Comment trouver du financement ? Comment gérer votre propriété à distance ?
Voici tout ce qu’il faut savoir pour réaliser un investissement immobilier à l’étranger en toute sérénité.
Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?
De nombreux Belges choisissent d’investir dans l’immobilier à l’étranger pour deux raisons :
- Bénéficier d’un revenu supplémentaire en louant le logement
- Acquérir une résidence secondaire
Souvent, ces deux objectifs se rejoignent puisque vous pouvez louer le logement pendant votre absence et y passer du temps lorsque vous êtes en vacances ou après votre retraite.
Investir à l’étranger plutôt qu’en Belgique peut se révéler très intéressant car certains pays permettent d’obtenir un meilleur rendement locatif. De plus, l’attrait du soleil amène beaucoup de Belges à se diriger vers le Sud pour y établir une deuxième résidence.
Comment financer un investissement locatif à l’étranger ?
Le plus simple pour financer votre logement à l’étranger est d’utiliser vos fonds propres. Mais si cela n’est pas suffisant, vous avez plusieurs possibilités :
- Demander un prêt immobilier en Belgique : vous devrez alors mettre en hypothèque l’un de vos biens immobiliers situés sur le territoire belge.
- Demander une reprise d’encours en Belgique : vous pouvez réaliser une reprise d’encours pour dégager une somme d’argent à partir de votre prêt hypothécaire actuel.
- Emprunter à l’étranger : sous conditions d’apport (généralement 30% à 40%), certains pays autorisent les Belges à emprunter auprès des banques locales. C’est notamment le cas dans les pays européens. Découvrez comment obtenir un prêt immobilier en France en étant non-résident.
Quelle fiscalité pour les biens immobiliers à l’étranger ?
En Belgique, vous avez l’obligation de déclarer vos biens immobiliers situés à l’étranger. L’encadré qui concerne ces biens se situe au Cadre III, points A et B de votre déclaration fiscale.
La Belgique taxe l’ensemble des revenus mondiaux. Le contribuable doit déclarer le Revenu cadastral de ce bien situé à l’étranger.
Ce revenu immobilier étranger n’est pas taxé en Belgique, mais il doit être pris en compte pour déterminer le taux de l’impôt marginal sur les autres revenus belges, ce qu’on appelle la réserve de progressivité.
Toutefois, les pays limitrophes ne connaissent pas le revenu cadastral.
L'administration fiscale belge fournit un calcul.
- J’ai acheté une maison en France pour 250.000€ en mai 2000. Le revenu cadastral à indiquer est le suivant : 250.000€ x 5,3% : 8,276 (coefficient qui change chaque année) = 1601€.
“Pour les pays avec lesquels la Belgique n’a pas conclu de convention préventive de la double imposition, le bien sera taxé à la fois à l’étranger et en Belgique. Toutefois, la Belgique imputera la moitié de l’impôt payé à l’étranger sur l’impôt immobilier dû.
Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal”
Voici comment sont calculés les impôts sur les propriétés à l’étranger :
Les revenus immobiliers imposables
Revenus immobiliers imposables = Revenu cadastral indexé x 1,4
Le revenu cadastral est le revenu annuel d’un bien immobilier tel que défini dans le code d’impôts sur les revenus. Il s’agit d’un montant fictif basé sur le marché de la location au 1er janvier 1975.
Le revenu cadastral indexé
Le revenu cadastral indexé est le revenu cadastral d’un logement indexé en fonction du coefficient approuvé par le SPF Finances afin de refléter l’inflation.
À partir de l’exercice d'imposition 2022, il n’est plus possible de déduire fiscalement les impôts étrangers de vos biens immobiliers.
Comment gérer l’achat et la mise en location d’un bien à l’étranger ?
Acheter un logement à l’étranger quand on habite loin et qu’on n’est pas habitué à la culture et au fonctionnement du pays n’est pas toujours facile. Il faut prévoir plusieurs aller-retours sur place et passer du temps à consulter différents experts pour être sûr de faire le bon choix.
Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez passer par un service spécialisé dans l’investissement locatif.
Pour la location de courte durée destinée au tourisme, tournez-vous vers une agence de conciergerie comme WeHost, Luckey ou HostnFly, qui gèrent les entrées et les sorties ainsi que les listings sur les sites de location comme AirBnB et Booking.com. Elles facturent environ 20% des revenus locatifs.
Si vous souhaitez louer votre bien à long terme, il existe des services spécialisés dans la gestion locative comme. Avec ce type d’agence, votre conseiller vous accompagne pour choisir votre bien immobilier et peut aussi gérer la mise en location du bien pour vous. Un service qui vous fait gagner du temps et qui vous permet de gérer votre investissement locatif en toute sérénité.
