Quels frais prévoir pour un prêt immobilier au Luxembourg ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier au Luxembourg et avez besoin d’un financement ? Vous pouvez tout à fait souscrire un prêt immobilier. Mais avant de vous lancer, sachez qu’un crédit engendre de nombreux frais : intérêts, frais de dossier, d’hypothèque, etc.

Intérêts bancaires liés au prêt immobilier

La banque ou l’organisme de crédit facturent toujours des intérêts lors de l’octroi d’un prêt immobilier (ou de n’importe quel autre prêt). Cela leur permet de minimiser les risques en cas d’insolvabilité et de se rémunérer en contrepartie du travail fourni.

Le montant des intérêts pour un prêt immobilier n'est jamais fixe. Il va dépendre de plusieurs éléments dont l’un des plus importants : le taux d’intérêt qui peut varier d’une banque à une autre.

Au Luxembourg, 3 formules distinctes sont proposés :

• Les taux variables : ils évoluent selon les fluctuations du marché ;
• Les taux fixes : le même taux d’intérêt va s’appliquer pour toute la durée du prêt ;
• Les taux mixtes : un taux fixe est d’abord appliqué pendant une période pouvant aller de 3, 5 à 10 ans. Ensuite, un taux variable prendra le relais pour la durée restante du prêt.

Simulation sur un taux d'intérêt de 4% et fixe sur toute la durée de l’emprunt

Le saviez-vous ? Actuellement, les taux d’intérêt au Luxembourg varient entre 3 et 4 % en fonction de la banque, de la qualité de votre profil, de la durée du prêt immobilier, son montant, etc. Pour connaître le taux exact qui vous sera appliqué, nous vous invitons à contacter nos courtiers en ligne.

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Frais de dossier

Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque prend le temps d’étudier le dossier de l’emprunteur pour vérifier sa solvabilité. Des frais sont ainsi facturés correspondant au paiement du montage du dossier de prêt (traitement administratif de la demande de crédit immobilier, gestion courante pendant la période de remboursement).

Le montant des frais de dossier peut aller jusqu’à plusieurs centaines d’euros. Le pourcentage appliqué oscille généralement entre 0,5 et 1,5 % du montant du prêt immobilier.

Important : les frais de dossier ne sont pas compris dans le calcul du taux débiteur mais sont inclus dans le calcul du Taux Effectif Global (TAEG). Certaines banques vont appliquer un montant minimum et/ou un plafond pour définir les coûts des frais de dossier. Ce tarif est négociable.

Frais d’hypothèque

Pour vous accorder un prêt immobilier, la banque va vous exiger une hypothèque sur le bien. Cela lui permet d’être couverte en cas de non remboursement du crédit immobilier.

Pour ces frais, comptez environ 7 à 8 % du prix du bien qui comprend à la fois les frais d’hypothèque, d’inscription mais aussi les honoraires du notaire (1%). Ce dernier est chargé de l’inscription au niveau du Bureau des hypothèques au Luxembourg.

Frais d’assurance solde restant dû

D’un point de vue légal, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance solde restant dû lors d’un prêt immobilier au Luxembourg. Mais certains organismes de crédit vont l’exiger pour se couvrir.

Le montant de ces frais va dépendre de celui du prêt immobilier et de la couverture choisie :

• La couverture Invalidité Permanente et Partielle (IPP) ;
• La couverture Invalidité Permanente et Totale (IPT) ;
• La couverture Invalidité Temporaire de Travail ;
• La couverture maladie et décès.

Attention:  L’âge du souscripteur de l’assurance va avoir un vrai impact sur le montant des primes : plus ce dernier est âgé, plus les primes seront élevées.

Bon à savoir : l’assurance solde restant dû peut permettre de couvrir le remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur. Pour un prêt octroyé à un couple par exemple, ce type d’assurance permet au co-emprunteur de rembourser uniquement sa part sans avoir à supporter toute la charge du crédit. Nous vous conseillons donc de la souscrire même si la banque ne vous l’exige pas.

Il y a également d’autres frais à prévoir pour un prêt immobilier au Luxembourg.

Les autres frais liés à un prêt immobilier au Luxembourg

Frais d’agence

La vente et l’achat d’un bien se font généralement par le biais d’une agence immobilière. Celle-ci va prendre une commission à hauteur de 3 % du prix du bien au Luxembourg. Ce tarif est négociable et tout particulièrement à la baisse si vous disposez déjà d’un bien que vous souhaitez vendre pour acheter votre nouveau bien.

Droits d’enregistrement et frais de notaire

Que vous décidiez d’acheter un bien immobilier au Luxembourg ou dans une autre région en Belgique, vous devrez obligatoirement passer par un notaire. Et qui dit achat immobilier, dit droit d’enregistrement.

Il s’agit d’une taxe devant être versée à l’Etat par le notaire. En effet, les acheteurs doivent s'acquitter de frais notariés lors de la signature de l'acte d'acquisition chez le notaire. Ces frais appelés frais d'enregistrement s'élèvent à 7% du prix du bien immobilier, dont 6% de droits d'enregistrement et 1% de droits de transcription.

Le montant des honoraires de notaire va s’élever en moyenne à 1 % du prix du bien.

A retenir : à ces frais, il faudra rajouter le montant de la TVA qui s’élève à 17 %.

Frais remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé, la banque peut être indemnisée à hauteur des pertes qu’elle subit. Mais, cela va principalement dépendre du type de taux appliqué sur le contrat :

• Pour un crédit immobilier à taux variable :

Que le remboursement anticipé soit total ou partiel, il n’y aura aucun frais supplémentaire. Le remboursement du montant restant se fera uniquement suivant les modalités du contrat.

• Pour un crédit immobilier à taux fixe :

Des indemnités de rupture anticipée sont dues et vont dépendre de la différence entre le taux qui vous a été attribué lors de la souscription du contrat et le taux de réemploi. Et le montant de l’indemnité va correspondre aux différences d’intérêts actualisées pour les périodes de remboursement à venir.

Bon à savoir : les indemnités ne peuvent être inférieures au montant des frais administratifs. Si le taux de réemploi est inférieur au taux de votre crédit, le calcul des indemnités se fera sur la base des différences entre les taux avec un plafond de 6 mois d’indemnités pour un montant maximal de 450 000 €.

Et dans le cas contraire, l’indemnité sera fixée au montant des frais administratifs appliqué par la banque.

Exemple : vous avez contracté un crédit immobilier de 500 000 € sur 20 ans à un taux de 3,1 %. Au bout de 3 ans, vous souhaitez faire un remboursement anticipé et le taux de réemploi passe à 2,53 %.

• Montant total à rembourser : 671 540,28 €
• Montant déjà remboursé : 134 307,84 €
• Montant restant : 537 232,44 €

Sur les 450 000 €, la banque pourra réclamer 6 mois d’intérêts au taux défini au moment de la souscription du contrat immobilier. Sur la tranche restante par contre (537 232,44 € - 450 000 € soit 87 232,44 €), l’indemnité complète pourra être appliquée. Le calcul est le suivant :

• Indemnités sur les 450 000 € pour les 6 mois d’intérêts : (450 000 x 3,1 %) x 6/12 = 6 975 €
• Indemnités sur les 87 232,44 € : il faut d’abord calculer les intérêts que la banque aurait dû toucher avec le taux initial (87 232,44 € x 3,1 %) x 17 (pour la durée restante du prêt) = 45 971,49 € ; puis faire le calcul avec le nouveau taux (87 232,44 € x 2,53 %) x 17 = 37 518,67 €.

La banque perd donc 8 452,82 €. En indemnité de remboursement anticipé, elle demandera 6975 € + 8 452,82 € soit 15 427,82 €.

Attention : les calculs peuvent être assez complexes. Pour connaître le montant exact et vérifier s’il est opportun ou non d’anticiper votre remboursement, prenez contact avec votre conseiller bancaire.

Tableau récapitulatif des frais du prêt immobilier au Luxembourg :

Simulation des frais pour un prêt immobilier de 500 000 € sur 30 ans (Taux : 4 %)

Pour un prêt de 500 000 € sur 30 ans au taux de 4 %, un crédit immobilier à son écheance vous aura réellement couté +- 425 000 € de prêt de 925 000 €. En Belgique, il vous aurait couté +-386 000 € soit 886 000 €.