L’achat immobilier ne peut se faire sans la présence d’un notaire qui est tenu de réaliser certaines démarches administratives en votre nom et pour votre compte. Il reçoit pour cela des frais appelés honoraires de notaire. Mais, savez-vous comment les calculer et quels sont les éléments qui le composent ?
Qu’est-ce qui constitue les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Contrairement à ce que beaucoup peuvent penser, les frais de notaire ne sont pas intégralement destinés au notaire. Ils regroupent certaines taxes (dues à l’Etat) et les émoluments (destinés au notaire) et sont à la charge de l’acheteur.
Les taxes dues au Trésor public
Ces taxes sont constituées des droits d’enregistrement et de transcription. Ils s’élèvent respectivement à 6 % et 1 % du prix du bien immobilier.
Important : le notaire reçoit les frais liés aux démarches d’enregistrement et de transcription et les reverse à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines.
Les honoraires du notaire
Les honoraires ou émoluments du notaire sont définis par un règlement au Luxembourg. Ils s’élèvent à environ 1 % du prix du bien immobilier et servent à la rémunération du notaire ainsi qu’au paiement des frais de l’étude.
Si l’étude notariale se charge elle-même de certains frais liés à l’achat (frais de géomètre, extrait de cadastre, etc.), il faudra penser à intégrer dans les frais de notaire le remboursement de ces montants.
Bon à savoir : le notaire est chargé de mener des études approfondies qui ont pour but de vérifier l’honnêteté des parties et la légalité de la vente. De plus, il va s’occuper des démarches administratives telles que l’envoi des actes notariés aux autorités compétentes, la collecte des taxes de l’administration.
Tableau des frais de notaire sur une vente immobilière :
| Taxes dues au Trésor Public | Droit d’enregistrement 6 % du prix du bien immobilier Droit de transcription 1 % du prix du bien immobilier |
| Honoraires du notaire | 1 % du prix du logement |
Comment financer une partie des frais de notaire ?
Un crédit d’impôt sur les actes notariés appelé Bëllegen Akt est disponible au Luxembourg et permet de financer une partie des frais de notaire. Pour en bénéficier, certaines conditions sont requises :
- Le bien doit être destiné à votre résidence principale, ce qui exclut la location ;
- Vous devez résider dans le logement au moins 2 ans après son acquisition. S’il s’agit d’un bâtiment ou d’un terrain en cours de construction, il faudra y vivre au moins 4 ans pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt.
De plus, il faudra préciser quelques informations sur l’acte notarié :
- La demande de crédit d’impôt ;
- Votre engagement à vivre dans le logement et à en faire votre résidence principale pendant au moins 2 ans ;
- La mention d’une déclaration à l’administration fiscale en cas de vente ou de location de l’immeuble dans les 3 mois.
A retenir : depuis le 7 mars 2025, le montant maximal du crédit d’impôt est de 30 000 € par personne. Pour un achat à deux, chacune des parties pourra bénéficier de ce montant, soit jusqu’à 60 000 €. Avant cette date, les montants du crédit d’impôt étaient respectivement de 20 000 € et 40 000 €.
Si vous avez passé un acte notarié après cette date et avant le 16 mai 2025, vous pouvez demander un remboursement du supplément de crédit d’impôt auprès de l’administration de l’enregistrement. Cette demande se fait à l’aide de ce formulaire.
Le crédit d’impôt peut être utilisé sur plusieurs prêts immobiliers mais sans jamais dépasser le montant maximal. Si par exemple, vous utilisez seulement une partie de votre crédit d’impôt lors d’un premier crédit immobilier (10 000 € par exemple), il ne vous restera que 20 000 € pour vos autres prêts.
A savoir : quel que soit le montant de vos revenus ou la valeur du bien, l’administration a fixé un montant minimal de 100 € par acte notarié pour les droits d’enregistrement.
Calcul des frais de notaire
Le montant des frais de notaire va principalement dépendre du prix du bien immobilier, du nombre d’acheteurs, etc. Prenons l’exemple d’un bien immobilier qui coûte 600 000 €.
S’il s’agit d’un achat pour une personne seule, il faudra prévoir un crédit d’impôt à hauteur de 20 000 €. Les droits d’enregistrement s’élèveront à 36 000 € (soit 600 000 x 6 %) ; les droits de transcription à 6 000 € (soit 1 % de 600 000 €), tout comme les honoraires de notaire.
Tableau des frais de notaire pour un achat immobilier d’une personne seule :
| Valeur prix d’achat | 600 000 € |
| Droits d’enregistrement | 36 000 € |
| Droits de transcription | 6 000 € |
| Honoraires de notaire | 6 000 € |
| Total des frais de notaire | 48 000 € |
| Crédit d’impôt | 20 000 € |
| Total frais après crédit impôt | 28 000 € (4,5%) |
Si par contre vous achetez à deux, vous aurez les mêmes montants, à la différence du crédit d’impôt qui va doubler :
Tableau des frais de notaire pour un achat immobilier à deux :
| Valeur prix d’achat | 600 000 € |
| Droits d’enregistrement | 36 000 € |
| Droits de transcription | 6 000 € |
| Honoraires de notaire | 6 000 € |
| Total des frais de notaire | 48 000 € |
| Crédit d’impôt | 40 000 € |
| Total frais après crédit impôt | 8 000 € (1,33%)*8 |
En plus des frais de notaire, d’autres frais sont également à prévoir pour votre achat immobilier, les frais de prêt immobilier par exemple. Pour connaître le montant exact à prévoir, n’hésitez pas à demander conseils à un professionnel.
Les frais de notaires (taxes de l’Etat et émoluments) constituent un budget assez conséquent qui revient à la charge de l’acheteur. Il est possible d’en récupérer une partie grâce au crédit d’impôt si toutes les conditions sont réunies (faire du logement votre résidence principale, y habiter pendant au moins 2 ans après son acquisition, etc.).
