Les taux d'intérêt baissent en Europe. Cependant, les crédits hypothécaires à taux variable sur 20 ans sont souvent plus chers que les prêts à taux fixe. Ce déséquilibre interroge de nombreux emprunteurs.
Une tendance inhabituelle sur le marché
En règle générale, les crédits à taux variable sont plus avantageux que les taux fixes. Cela est dû au fait que les taux à court terme sont souvent plus bas que les taux à long terme. Cela permet aux emprunteurs d'obtenir un taux de départ plus avantageux.
De plus, les banques sont mieux protégées contre les fluctuations du marché avec un taux variable. Elles peuvent facilement augmenter les mensualités du client en cas de hausse des taux.
En janvier 2025, le taux fixe moyen sur 20 ans est d'environ 3,03 %. En revanche, le taux variable, qui est révisé chaque année, est de 3,38 %.
Or, cette logique est remise en cause depuis fin 2022. Le taux variable révisable chaque année reste durablement plus élevé que le taux fixe. L’écart, qui s’était un temps réduit, s’est à nouveau creusé à la fin 2024.
Pourquoi les taux variables restent élevés ?
La baisse du taux à court terme aurait dû logiquement faire baisser les taux variables. Pourtant, cela n’a pas été le cas. Si le taux d’État à un an est passé de 3,46 % à 2,48 %, les taux variables proposés aux clients sont restés élevés.
Une des raisons principales vient de la stratégie tarifaire des banques. Certaines institutions ont relevé leurs taux variables pour compenser la faible rentabilité de ce segment, moins concurrentiel que celui des taux fixes. Cela leur permet de dégager une marge plus confortable.
Le taux variable reste une option risquée… mais potentiellement bénéfique
Malgré ce surcoût initial, certains analystes continuent de recommander le taux variable. Ils pensent que les taux à court terme vont continuer à baisser dans les mois à venir. Cela permettra aux emprunteurs d'en profiter plus rapidement qu'avec un taux fixe.
Info : Pour bénéficier pleinement de cette dynamique, il est conseillé de choisir un taux qui se révisera chaque année. Cela est préférable à un taux qui se révisera tous les 3, 5 ou 10 ans.
Cependant, ce choix implique un niveau de risque plus élevé. Le taux peut augmenter avec le temps. Cela peut entraîner une hausse des mensualités si le contrat n'a pas de plafonnement ou de mécanisme de stabilisation.
Peu de perspectives de refinancement
Pour ceux qui choisissent actuellement un taux fixe, la probabilité d’un refinancement intéressant dans les prochaines années semble limitée.
Info : Même si les taux de marché baissent légèrement, cela ne suffira probablement pas à rendre un refinancement rentable.
La récente réforme des règles de refinancement renforce cette tendance. Depuis mi-2024, les frais de refinancement interne (auprès de la même banque) sont plafonnés à 175 euros, sans indemnité de remploi. Mais les banques ne sont plus incitées à proposer activement ces opérations, sauf à certains profils.
En revanche, un refinancement externe (via une autre banque) entraîne des coûts plus importants : frais notariés, indemnité de remploi de trois mois, etc.
Des emprunteurs déjà gagnants
Certains emprunteurs qui avaient opté pour un taux variable dès fin 2023 ont déjà constaté une baisse concrète de leur taux.
Une personne ayant signé en novembre 2023 a vu son taux baisser de 1,2 point en décembre 2024.
Cette évolution s’explique par la baisse des indices de référence utilisés pour ajuster les taux variables. L’indice A, base des formules 1/1/1 (révision annuelle), est orienté à la baisse depuis plusieurs mois.
Quel niveau de protection avec un taux variable ?
Dans les contrats de prêt à taux variable, le taux peut au maximum doubler sur la durée du prêt. À l’inverse, en théorie, il peut même baisser jusqu’à 0 %. En pratique, ces scénarios extrêmes sont rares.
Certains mécanismes permettent toutefois de lisser les effets de variation :
- La formule “accordéon” ajuste la durée du prêt au lieu des mensualités. En cas de hausse des taux, le prêt est prolongé. En cas de baisse, la durée est raccourcie.
- D’autres formules proposent des mensualités croissantes. Les premières années sont plus légères, puis les remboursements augmentent avec le temps, souvent en phase avec l’évolution des revenus.
Conclusion
Le taux variable, historiquement plus attractif, reste pour l’instant plus coûteux que le taux fixe. Cette situation inédite s’explique par des choix stratégiques des banques et par un marché encore instable. Les emprunteurs doivent donc arbitrer entre stabilité et flexibilité, en fonction de leur profil et de leur horizon.
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