Simulation de crédit hypothécaire et tableau d'amortissement

Ce qu'une simulation vous donne, et ce qu'elle ne vous donne pas

Une simulation calcule trois choses à partir d'un montant, d'une durée et d'un taux : votre mensualité, le coût total des intérêts et le tableau d'amortissement qui détaille chaque échéance.

Elle ne vous donne pas votre taux réel. Celui-ci dépend de votre quotité, de vos revenus, de la domiciliation éventuelle et de l'analyse de votre dossier. Prenez le résultat comme un ordre de grandeur pour arbitrer entre plusieurs scénarios, pas comme une offre.

Si votre question est « combien puis-je emprunter ? » plutôt que « combien cela me coûtera-t-il ? », commencez par notre outil de capacité d'emprunt : il part de vos revenus et de vos charges, pas d'un montant que vous fixez à l'avance.

Le tableau d'amortissement : ce que révèlent vraiment les chiffres

Prenons un crédit de 250 000 € sur 25 ans à 3,35 %, le taux fixe moyen constaté par la Banque nationale de Belgique en février 2026. La mensualité est de 1 231,54 €. Voici comment elle se décompose au fil du temps :

Trois chiffres méritent votre attention :

• La première mensualité part à 56,7 % en intérêts. Sur 1 231,54 € versés, 697,92 € ne réduisent en rien votre dette.
• Il faut attendre le 53e mois — quatre ans et cinq mois — pour que la part de capital dépasse enfin la part d'intérêts.
• La moitié du capital n'est remboursée qu'au 181e mois, soit après 15 ans sur 25. À mi-parcours de votre crédit, vous devez encore nettement plus de la moitié de ce que vous avez emprunté.

Au total, ce crédit coûte 119 461 € d'intérêts, soit 47,8 % du capital emprunté.

Pourquoi vous remboursez si peu de capital au début

Ce n'est pas une clause défavorable, c'est de l'arithmétique. Les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû. Au premier mois, ce capital est à son maximum, donc les intérêts aussi. Comme la mensualité est constante, tout ce qui n'est pas absorbé par les intérêts va au capital — c'est-à-dire peu au départ, beaucoup à la fin.

Cette mécanique a deux conséquences très concrètes :

Revendre dans les premières années coûte cher. Après cinq ans sur notre exemple, vous avez versé 73 892 € et remboursé seulement 34 802 € de capital. La différence — 39 090 € — est partie en intérêts, définitivement.

À l'inverse, un remboursement anticipé précoce est très rentable. Chaque euro remboursé tôt supprime tous les intérêts qu'il aurait générés jusqu'à l'échéance. L'indemnité de remploi étant plafonnée à trois mois d'intérêts sur le capital restant dû, l'opération est souvent gagnante — attention, trois mois d'intérêts, pas trois mensualités.

Le tableau d'amortissement fait partie de votre contrat

Pour un crédit hypothécaire, le prêteur doit vous remettre le tableau d'amortissement : il fait partie intégrante du contrat de crédit. Vous devez également recevoir, avant toute signature, une fiche d'information standardisée européenne qui récapitule le TAEG, le coût total et les conditions.

Le tableau doit indiquer, échéance par échéance :

• le montant de chaque versement et sa date ;
• la répartition entre capital et intérêts ;
• le capital restant dû après chaque échéance ;
• le cas échéant, les primes d'assurance et frais inclus dans le paiement.

Vous pouvez demander un tableau d'amortissement actualisé à tout moment pendant la durée du crédit. C'est particulièrement utile avant un remboursement anticipé, une revente ou un refinancement : il donne le capital restant dû exact, base de tous les calculs.

Les trois formes d'amortissement

Mensualités constantes — la formule très largement dominante en Belgique. Vous payez le même montant chaque mois ; la part d'intérêts diminue, la part de capital augmente. C'est celle du tableau ci-dessus.

Amortissement constant du capital — vous remboursez la même fraction de capital chaque mois, et les intérêts diminuant, la mensualité baisse dans le temps. Les premières échéances sont plus lourdes, mais le coût total des intérêts est inférieur.

Remboursement du capital à l'échéance — vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée, et le capital en une fois à la fin. Réservé à des montages particuliers, typiquement adossés à une assurance-vie ou à un investissement locatif.

Comment se calcule votre mensualité

La formule est celle de l'annuité constante :

mensualité = capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois)

Le taux mensuel est le taux annuel divisé par douze. Sur notre exemple : 3,35 % ÷ 12 = 0,2792 % par mois, appliqué à 250 000 € sur 300 mois, ce qui donne 1 231,54 €.

Ce calcul ne porte que sur le taux débiteur. Il n'inclut pas l'assurance solde restant dû, les frais de dossier ni les frais d'expertise — c'est précisément ce que le TAEG, lui, intègre. Comparez toujours des TAEG entre eux, jamais des taux débiteurs.

L'effet de la durée sur le coût total

Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût. Sur 250 000 € à 3,35 % :

Passer de 20 à 25 ans allège la mensualité de 199 € par mois, mais coûte 26 092 € de plus au total. C'est l'arbitrage central de toute simulation : la mensualité que vous pouvez tenir sans tension, sur la durée la plus courte possible.

Combien coûte un prêt de 100 000 à 300 000 € ?

Voici la réponse directe, calculée au taux moyen de 3,35 % relevé par la Banque nationale de Belgique pour les crédits à taux fixe de plus de dix ans (enquête MIR, février 2026). Ce sont des moyennes de contrats réellement conclus, non des taux d'appel. Mensualité hors assurance solde restant dû et hors frais d'acte.

La mensualité ne dit pas tout. Voici ce que chaque combinaison coûte en intérêts, sur toute la durée :

Lecture croisée : emprunter 200 000 € sur 30 ans plutôt que sur 20 abaisse la mensualité de 263 € — mais coûte 42 619 € d'intérêts supplémentaires. C'est le seul arbitrage réel d'un crédit hypothécaire, et il se lit dans ces deux grilles.

Ce que le choix fixe ou variable coûte réellement

La même enquête de la Banque nationale donne, pour février 2026, 3,35 % en taux fixe de plus de dix ans, 3,27 % pour une fixation de cinq à dix ans, et 4,15 % en taux variable. Voici ce que cet écart de 0,80 point représente sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans :

26 124 € d'écart sur la durée, pour un départ à 87 € de mensualité près. Cela explique que plus de 90 % des nouveaux crédits belges soient souscrits à taux fixe : l'écart de départ est modeste, la sécurité acquise ne l'est pas.

Le taux fixe suit le rendement des obligations d'État belges à dix ans, qui sert de référence aux banques. D'après le baromètre du courtier Immotheker Finotheker, il est passé de 3,21 % à 3,61 % au 10 juillet 2026 sur douze mois. Une simulation faite aujourd'hui vieillit donc vite : refaites-la au moment de déposer votre dossier.

Taux de référence : enquête MIR de la Banque nationale de Belgique, février 2026. Le courtier Immotheker Finotheker publie de son côté un taux moyen de 3,4 %, cohérent avec ce relevé. Les mensualités ci-dessus sont calculées par actualisation du flux, hors assurance solde restant dû et hors frais d'acte.

Les erreurs à éviter avant de simuler

• Oublier les frais d'acquisition. Droits d'enregistrement, notaire, acte de crédit et inscription hypothécaire s'ajoutent au prix du bien et ne sont presque jamais financés par le crédit.
• Raisonner sur le taux débiteur au lieu du TAEG, et découvrir l'assurance solde restant dû après coup.
• Intégrer un avantage fiscal qui n'existe plus. Depuis l'exercice d'imposition 2026, un nouveau crédit hypothécaire n'ouvre plus aucune réduction d'impôt : ni Chèque Habitat, ni Bonus Logement.
• Simuler au maximum de sa capacité, sans marge pour une hausse de charges ou une baisse de revenus.

Comparer les offres de prêt hypothécaire

Questions fréquentes sur la simulation d'un prêt hypothécaire

Quelle mensualité pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans ?

À 3,35 %, le taux fixe moyen constaté par la Banque nationale en février 2026, la mensualité est de 1 231,54 € hors assurance. Le coût total des intérêts atteint 119 461 €, soit 47,8 % du capital emprunté.

Pourquoi ma première mensualité rembourse-t-elle si peu de capital ?

Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, maximal au départ. Sur un crédit de 250 000 € à 3,35 %, la première mensualité de 1 231,54 € contient 697,92 € d'intérêts — soit 56,7 %. La part de capital ne dépasse la part d'intérêts qu'au 53e mois.

Au bout de combien de temps ai-je remboursé la moitié de mon crédit ?

Plus tard qu'on ne l'imagine. Sur 25 ans à 3,35 %, la moitié du capital n'est remboursée qu'au 181e mois, soit après 15 ans — 60 % de la durée totale.

La simulation donne-t-elle mon taux réel ?

Non. Elle applique le taux que vous saisissez. Votre taux réel dépendra de votre quotité, de vos revenus, de la durée choisie, des services associés et de l'analyse de votre dossier par le prêteur.

Le tableau d'amortissement est-il obligatoire ?

Oui, pour un crédit hypothécaire il fait partie du contrat de crédit. Vous devez aussi recevoir avant signature une fiche d'information standardisée européenne reprenant le TAEG et le coût total. Un tableau actualisé peut être demandé à tout moment pendant la durée du crédit.

Vaut-il mieux allonger la durée pour réduire la mensualité ?

C'est un arbitrage coûteux. Sur 250 000 € à 3,35 %, passer de 20 à 25 ans allège la mensualité de 199 € mais ajoute 26 092 € d'intérêts. La règle raisonnable : la durée la plus courte compatible avec une mensualité que vous tenez sans tension.

Un remboursement anticipé est-il intéressant ?

Souvent, surtout tôt dans le crédit : chaque euro remboursé supprime tous les intérêts qu'il aurait générés jusqu'à l'échéance. L'indemnité de remploi est plafonnée à trois mois d'intérêts sur le capital restant dû — pas trois mensualités — et c'est la seule somme que le prêteur peut réclamer.