Vous êtes en possession d’un ou de plusieurs biens immobiliers ? Il est parfois plus avantageux de les détenir via une société simple qu’en tant que personne physique. En effet, l’objectif de ce type de société est de créer du patrimoine transmissible facilement et de bénéficier d’une fiscalité plus intéressante.
Quand recourir à la société simple ?
La société simple est une société de personne, constituée généralement de deux associés. Elle permet de planifier une succession.
Important : la société simple est la seule société qui n’a pas de personnalité juridique. Elle n’est pas une personne distincte, ne possède pas de patrimoine propre et ne peut être déclarée en faillite. Toutes les actions et dépenses seront imputées au collectif des associés. C’est également le cas des dépenses de la société simple.
A retenir: il existe deux autres formes sociétaires qui sont désormais considérées comme des sociétés simples avec des personnalités juridiques. C’est le cas de la Société en Commandite (SCS) et de la Société en Nom collectif (SNC).
Comment constituer une société simple ?
Pour créer une société simple, les associés doivent convenir de façon orale ou écrite qu’ils s’engagent à mettre en commun leurs apports dans le but de partager le bénéfice patrimonial qui en résulte. Ce dernier peut être direct ou indirect.
Afin de constituer la société simple, les associés ou partenaires devront établir un acte constitutif qui y soit adapté. Il est possible d’être aidé d’un avocat, d’un comptable, d’un notaire. A défaut, vous pouvez tout simplement établir un acte sous seing privé et vous n’êtes pas obligé de déposer les statuts de votre société simple auprès du tribunal des entreprises.
Ensuite, contactez le guichet d'entreprises pour faire inscrire la société simple auprès de la Banque Carrefour des Entreprises (BCE) avant de démarrer vos activités. Cette obligation est entrée en vigueur depuis le 1er novembre 2018 mais elle s’applique à toutes les sociétés simples et ce, même si elles ont été créées bien avant cette date.
Important : les sociétés simples créées avant cette date disposent d’une période de transition de 6 mois (jusqu’au 30 avril 2019).
Vous pouvez nommer lors de ces démarches un gérant qui se chargera de représenter la société simple. Cela vous permettra d’avoir plus de discrétion en ce qui concerne les autres associés qui resteront anonymes.
Pensez également à choisir le nom de la société simple si vous ne souhaitez pas qu’elle soit composée par le nom des fondateurs.
Une fois l’inscription faite, un numéro d’entreprise sera attribué à la société simple. Et certaines de ses informations pourront être rendues publiques. Celles relatives aux montants et au capital ne seront cependant pas divulguées.
Important : tous les bénéficiaires effectifs de la société simple doivent être enregistrés dans le registre Ultimate Beneficial Owners (UBO). Il s’agit des personnes détenant au moins 25 % des droits de vote et actions et/ou de celles qui exercent un autre contrôle dans la société simple. Cette démarche vise à prévenir le blanchiment de capitaux et elle a été votée par une loi du 31 mars 2022.
Est-il possible pour une société simple d’acheter un immeuble ?
Pour effectuer une cession des actions, il faudra remplir un certain nombre de formalités. En effet, vous aurez besoin de l’accord des autres associés pour cette opération.
Avec la société simple, un gérant statutaire est nommé. Il est en principe inamovible et la disposition d’actifs peut se faire sans l’approbation des autres associés de la société.
La société simple est beaucoup plus utilisée pour des biens mobiliers mais peut également être retrouvée en immobilier.
Transfert de biens mobiliers
Les parts détenues sur les actions et titres de la société simple peuvent être cédées à une tierce personne. Elles rentreront ainsi dans leur patrimoine et ne seront donc plus comptées dans celui du cédant. Cependant, le contrôle total de la société simple reste entre vos mains.
Transfert de biens immobiliers
Dans le cadre de l’immobilier par contre, le recours à la société simple est beaucoup moins populaire car qu’il s’agisse d’un achat ou d’une donation, la cession immobilière suppose un transfert de propriété.
Important : l’achat d’un bien immobilier engendre plusieurs frais. C’est notamment le cas des frais de notaire, d’hypothèque, d’enregistrement, la TVA, etc. Pour découvrir la liste complète des frais liés à l’achat d’une maison, vous pouvez consulter cet article.
Exemple : Marie et Stéphane possèdent un appartement qu’ils mettent en location via la société simple. Ils ont un seul fils (Léo) à qui ils donnent la nue-propriété des actions. Léo est donc le gérant statutaire de la société simple, pour laquelle il conserve l’usufruit ainsi que les revenus locatifs qui y sont rattachés. Une partie de leur succession est donc déjà transférée même si Marie et Stéphane en gardent le contrôle.
D’un point de vue fiscal, ils sont considérés comme copropriétaires de l’immeuble. Léo devra payer sur sa part un droit de vente qui varie d’une région à une autre. A Bruxelles et en Wallonie, il s’élève à 12,5 % et à 10 % en Flandres. S’il s’agit par contre d’une donation, les droits dus seront les droits de donation.
Quels sont les avantages d’une société simple ?
Il existe plusieurs avantages à recourir à une société simple :
- En cas de vente d’un bien immobilier dans le cadre de la société simple, le produit de la vente est versé à la société simple et la gestion continue d’être assurée par le gestionnaire.
- Elle est moins contraignante que les autres formes de société : il faut au minimum deux partenaires ou associés pour que vous puissiez vous engager dans cette forme sociétaire. Il faudra ensuite nouer une collaboration et définir les accords spécifiques concernant la société ;
- La constitution d’une société simple n’est soumise à aucun capital minimum ni aucun plan financier : il suffit juste que chacun des associés fournisse un apport. Il peut s’agir de biens, d’argent, de clientèle, de savoir-faire, de travail. Cet apport deviendra une propriété collective de la société, appartenant à tous les partenaires.
- Elle constitue un véritable outil de planification successorale pour les parents : elle est peu réglementée et offre plus de facilité aux parents qui veulent organiser leur succession au profit de leurs enfants. Vous pouvez généralement retrouver ce type d’organisations dans les entreprises familiales agricoles.
D’autres avantages peuvent également être cités comme :
- Le faible coût de constitution de la société simple ;
- L’absence de cotisations sociales de la société simple : avec cette société, vous n’avez pas à payer l’impôt des non-résidents, ni l’impôt sur les sociétés ;
- La facilité de dissolution de la société simple ;
- Le peu de formalités ;
- La souplesse dans la conclusion des accords : c’est par exemple le cas d’un contrôle et d’une distribution des bénéfices.
Toutefois, il existe quelques inconvénients à la constitution d’une société simple :
- Tous les fondateurs sont solidairement et indéfiniment responsables ;
- Il faut impérativement tenir une comptabilité pour ce type de société. Elle peut être simplifiée.
- Avec cette forme de société, il est plus compliqué d’obtenir un financement bancaire : en effet, les banques sont moins confiantes en raison de l’absence de personnalité juridique de la société simple.
- Les droits d’enregistrement sont déductibles de la base imposable de la société simple lors de l’achat d’un bien immobilier ;
N’hésitez pas à faire une simulation de prêt hypothécaire et à demander conseils à un expert.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients d’une société simple
| Avantages d’une société simple | Inconvénients d’une société simple |
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Quel coût prévoir pour constituer une société simple ?
Lors de la constitution d’une société simple, il n’est pas nécessaire de faire la publication auprès du moniteur belge. Les frais de constitution peuvent être très faibles voire inexistants.
Important : avec une société simple, vous êtes soumis à la législation comptable. Vous pouvez tenir une simple comptabilité si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 500 000 euros.
La société simple est une forme sociétaire qui offre de nombreux avantages comme sa création et dissolution facile. Elle permet d’organiser un succession tout en continuant à garder le contrôle sur les biens en question. Mais, certaines formalités doivent être effectuées en amont comme la définition des accords entre les différents partenaires, l’inscription au niveau de la Banque Carrefour des Entreprises.
