Calculez votre capacité d'emprunt et de remboursement mensuel pour un emprunt.
Votre capacité d'emprunt dépend de votre capacité de remboursement, indiquée ci-dessus, appliquée à une durée d'emprunt. Vous trouverez ci-dessous votre capacité d'emprunt sur differentes durées avec leur taux d'intérêt fixe indicatif.
Capacité d'emprunt
| Taux d’intérêt fixe | 3,20 % |
| Total intérêts | 21 794,79 € |
| Apport recommandé | 12 832,52 € |
Capacité d'emprunt
| Taux d’intérêt fixe | 3,20 % |
| Total intérêts | 78 691,86 € |
| Apport recommandé | 22 154,81 € |
Capacité d'emprunt
| Taux d’intérêt fixe | 3,20 % |
| Total intérêts | 161 089,28 € |
| Apport recommandé | 28 927,07 € |
Nous ne sommes pas un organisme de crédit. Toutes ces données de simulation ne sont fournies qu’à titre informatif et ne nous contraignent en aucune manière à octroyer les crédits renseignés ni à appliquer les taux indiqués. Ceci n’est pas une offre. Afin de recevoir le TAEG (Taux annuel effectif global) qui s’adapte à votre situation; nous vous invitons à prendre contact avec un courtier en credit ou une banque.
Il n’y a pas que la chasse au taux d’intérêt. Nos conseillers vous aident à faire le bon choix, en toute indépendance.
Trouvez le financement adapté à vos besoins, au meilleur taux et économisez sur votre emprunt.
Démarquez-vous lors des visites en présentant un avis préalable sur votre capacité d'emprunt.
Calculez les frais d'acte d’achat et coût total de votre projet immobilier
Votre capacité d'emprunt n'est pas fixée par un seul critère mais par deux plafonds indépendants. C'est le plus contraignant des deux qui s'applique.
La mensualité que vos revenus supportent. Les banques belges retiennent en général un taux d'endettement de 33 à 40 % des revenus nets, complété par un examen du reste à vivre.
La quotité, c'est-à-dire la part du bien que la banque accepte de financer. La Banque nationale de Belgique fixe des attentes prudentielles :
| Situation | Quotité de référence |
|---|---|
| Habitation propre | 90 % |
| Investissement locatif | 80 % |
Ce ne sont pas des interdictions absolues. Les banques peuvent accorder 90 à 100 % à 35 % de leurs nouveaux prêts aux primo-acquéreurs, et plus de 100 % à 5 % d'entre eux — presque toujours avec un taux majoré.
Sur la base d'un crédit à 25 ans au taux fixe moyen de 3,35 % constaté par la Banque nationale en février 2026, hors assurance solde restant dû :
| Montant emprunté | Mensualité | Revenu net requis à 33 % | Revenu net requis à 40 % |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 738,92 € | 2 239 € | 1 847 € |
| 200 000 € | 985,23 € | 2 986 € | 2 463 € |
| 250 000 € | 1 231,54 € | 3 732 € | 3 079 € |
| 300 000 € | 1 477,84 € | 4 478 € | 3 695 € |
| 350 000 € | 1 724,15 € | 5 225 € | 4 310 € |
| 400 000 € | 1 970,46 € | 5 971 € | 4 926 € |
C'est ici que les projets achoppent. La quotité de 90 % signifie 10 % d'apport, mais les frais d'acquisition s'ajoutent et ne sont presque jamais financés par le crédit.
Épargne totale nécessaire, apport de 10 % + droits d'enregistrement + environ 2 % de frais d'acte :
| Prix du bien | Flandre | Wallonie | Bruxelles |
|---|---|---|---|
| 250 000 € | 35 000 € | 37 500 € | 36 250 € |
| 300 000 € | 42 000 € | 45 000 € | 48 500 € |
| 350 000 € | 49 000 € | 52 500 € | 60 750 € |
| 400 000 € | 56 000 € | 60 000 € | 73 000 € |
Autrement dit, pour un bien à 300 000 €, il ne suffit pas d'avoir 30 000 € : il en faut 42 000 à 48 500 € selon votre région.
On répète partout que Bruxelles est la région la plus chère à l'achat. C'est faux en dessous de 263 158 €.
L'abattement bruxellois de 200 000 € ne s'applique qu'à la base taxable : sur un bien à 250 000 €, les droits ne portent que sur 50 000 €, soit 6 250 € — contre 7 500 € en Wallonie au taux de 3 %.
| Prix du bien | Flandre 2 % | Wallonie 3 % | Bruxelles 12,5 % après abattement |
|---|---|---|---|
| 220 000 € | 4 400 € | 6 600 € | 2 500 € |
| 250 000 € | 5 000 € | 7 500 € | 6 250 € |
| 263 158 € | 5 263 € | 7 895 € | 7 895 € |
| 300 000 € | 6 000 € | 9 000 € | 12 500 € |
Le point de bascule est à 263 158 € : au-delà, Bruxelles redevient la région la plus coûteuse, et l'écart se creuse vite. L'abattement suppose un bien de 600 000 € maximum, propre et unique.
Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit à vos revenus nets. À 33 %, une mensualité de 1 231 € suppose 3 732 € nets de revenus du ménage.
Mais la banque ne s'arrête pas à ce ratio. Elle examine le reste à vivre : ce qui subsiste une fois la mensualité payée, rapporté à la composition du ménage. Deux dossiers au même taux d'endettement ne se valent pas si l'un compte trois enfants et l'autre aucun.
C'est pourquoi un ménage à hauts revenus peut se voir accorder un endettement supérieur à 40 % : ce qui reste après la mensualité demeure confortable. À l'inverse, un dossier à 33 % peut être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant.
À 3,35 %, le taux fixe moyen constaté par la Banque nationale en février 2026, la mensualité est de 985,23 €. Il faut donc environ 2 986 € nets de revenus du ménage pour un taux d'endettement de 33 %, ou 2 463 € si la banque accepte 40 %. Ces montants s'entendent hors autres crédits en cours.
Sur 25 ans à 3,35 %, la mensualité atteint 1 477,84 €, soit environ 4 478 € nets à 33 % d'endettement ou 3 695 € à 40 %. Allonger à 30 ans ramène la mensualité à 1 322,14 € et le revenu requis à 4 006 € — mais ajoute cinq années d'intérêts.
Avec 2 000 € nets et un endettement de 33 %, soit 660 € de mensualité, vous pouvez emprunter environ 115 000 € sur 20 ans, 134 000 € sur 25 ans ou 150 000 € sur 30 ans à 3,35 %. À 40 % d'endettement, ces montants montent à 140 000 €, 162 000 € et 182 000 €. Attention : ce calcul suppose qu'aucun autre crédit ne pèse sur votre budget, et la banque examinera votre reste à vivre au-delà du seul ratio.
La quotité de référence de la Banque nationale est de 90 % pour une habitation propre, soit 10 % d'apport minimum. Mais il faut y ajouter les frais d'acquisition : pour un bien à 300 000 €, comptez 42 000 à 48 500 € d'épargne selon la région, et non 30 000 €.
C'est possible mais minoritaire. Les banques peuvent accorder plus de 100 % à 5 % de leurs nouveaux prêts aux primo-acquéreurs, et 90 à 100 % à 35 % d'entre eux. Le taux est alors généralement majoré. Notre article sur le prêt hypothécaire sans apport détaille les cas où cela reste accessible.
Le plus souvent 33 à 40 % des revenus nets, mais aucun texte ne fixe ce seuil. La banque examine surtout le reste à vivre : deux ménages au même taux d'endettement ne sont pas traités de la même façon selon leur composition.
En Flandre dans tous les cas, avec 2 % de droits d'enregistrement. Entre la Wallonie et Bruxelles, cela dépend du prix : en dessous de 263 158 €, Bruxelles est moins cher grâce à l'abattement de 200 000 €. Au-delà, la Wallonie reprend l'avantage avec son taux de 3 %.
Oui, directement. La mensualité de vos crédits existants vient en déduction de celle que vous pourrez consacrer au logement. Les ouvertures de crédit et cartes non utilisées comptent souvent pour leur plafond, même à solde nul.
Non, plus pour un nouvel emprunt. À partir de l'exercice d'imposition 2026, cinq avantages fédéraux disparaissent, et le Chèque Habitat comme le Bonus Logement ne sont plus accordés aux nouveaux crédits. Les droits acquis subsistent pour les crédits wallons signés entre 2016 et 2024.