Quelle est la situation du crédit immobilier en Belgique ?

Le crédit immobilier plaît à l'emprunteur belge. Une étude publiée en 2017 par le Crédit Foncier indique qu'en 5 ans, le crédit immobilier a bondi de 69 %. Les taux d'intérêt sont bas, et les prix de l'immobilier se sont maintenus dans une fourchette de prix accessibles à la plupart des Belges. En Belgique* le crédit immobilier prend plusieurs appellations suivant les banques :

• Crédit hypothécaire
• Crédit logement
• Crédit habitation
• Prêt immobilier

En Belgique, en 2019, on compte 3 224 265 crédits hypothécaires en cours, sur un total de 10 830 137 crédits. Le nombre de prêts accordés depuis 2018 a augmenté de 2,8 %. Les crédits hypothécaires immobiliers sont les prêts qui connaissent la plus forte augmentation (26,9 %). Le montant moyen du crédit immobilier est de 155 000 euros.

Vous détenez des informations utiles pour votre futur crédit immobilier. Faites une simulation de prêt hypothécaire et prenez connaissance de votre tableau d'amortissement. Vous obtenez en quelques clics, des chiffres clairs, sur les taux, les durées de remboursement, les montants des mensualités. N'hésitez pas !

Qu'est ce qu'un crédit immobilier ?

Aussi appelé prêt hypothécaire, le crédit immobilier permet à l’emprunteur de financer l’achat ou la construction d’une habitation.

La garantie demandée pour un crédit immobilier avec ou sans apport est un peu particulière : avant de vous accorder le prêt, l’organisme de crédit vous demandera de proposer un bien immobilier en tant que garantie. C’est ce qu’on appelle l’hypothèque, d’où son nom “prêt hypothécaire”. Très souvent, c’est le logement acheté grâce au prêt qui sert de garantie. En Belgique, cet acte doit être officialisé par un enregistrement au registre des hypothèques.

Comment fonctionne le crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt à montant fixe déterminé par le prix de vente du bien immobilier. La banque établit le montant du crédit par rapport à ce prix, qui apparaît sur le compromis de vente que l'emprunteur signe. Elle construit un tableau d'amortissement pour que l'emprunteur visualise les mensualités, la durée, et le montant. Les TAEG moyens fixes actuels vont de 1,5 à 3 % suivant les banques et la durée d'emprunt. Par exemple, pour un crédit immobilier de 200 000 euros :

• Le TAEG est de 1,98 % pour une durée de remboursement de 15 ans.
• Le TAEG est de 2,74 % pour une durée de remboursement de 20 ans.
• Le TAEG est de 3,68 % pour une durée de remboursement de 25 ans.

Qu’est-ce que le TAEG d’un crédit immobilier ?

Pour déterminer le TAEG du crédit en Belgique la banque intègre tous ses frais. Ils peuvent être attachés directement ou non au crédit immobilier. Le TAEG des crédits immobiliers inclus :

• Le taux nominal ou taux d'intérêt.
• Les frais d'expertise.
• Les frais d'enregistrement d'hypothèque.
• Les frais administratifs.
• Les frais de dossier.
• L'assurance.

Le taux interbancaire détermine le taux d'intérêt ou taux nominal. Ce taux interbancaire est le prix auquel la banque emprunte l'argent qu'elle avance à l'emprunteur pour son prêt :

Par exemple un crédit immobilier de 200 000 euros :

• Pour un prêt d'une durée de remboursement de 15 ans : le TAEG est de 1,98 %, mais le taux d'intérêt est de 1,71 %.
• Pour un crédit d'une durée de remboursement de 20 ans : le TAEG est de 2,74 %, alors que le taux d'intérêt est de 1,85 %.
• Pour un emprunt d'une durée de remboursement de 25 ans : le TAEG est de 3,68 % et le taux d'intérêt est de 2,03 %.

Le taux nominal peut être fixe ou variable.

Le TAEG pour crédits immobiliers permet à l'emprunteur de connaître le coût total du crédit immobilier. Cela lui facilite la comparaison des offres de prêt immobilier des banques.

Quels sont les avantages et inconvénients du crédit immobilier à taux variable ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier pour acheter votre logement en Belgique, vous devez rembourser le capital. Comme la banque vous prête l'argent, elle se rémunère sur ce service. Le taux d'intérêt correspond au prix de ce service de prêt. Lorsque vous aurez soldé votre emprunt immobilier, vous aurez remboursé le capital de départ (la valeur de la maison), mais aussi le montant des intérêts.

L'emprunteur essaie de réduire au maximum ce montant - le coût du crédit - en ayant recours aux taux variables. C'est un moyen de gagner de l'argent sur le prêt, mais une possibilité d'en perdre. En effet, le taux variable pour crédits immobiliers suit les variations des taux du marché :

• Sa révision est régulière (en fonction d'un indice de référence officiel).
• La loi encadre ces taux. C'est l'assurance qu'ils ne peuvent augmenter de plus du double de leur valeur.
• Un taux variable de 3 % peut monter à 6 %, mais aussi baisser à 0 %, selon le contexte économique.
• Certaines banques proposent un taux variable capé. Un plafond maximum d'augmentation est fixé au moment de la signature du contrat de prêt immobilier.

Quels sont les avantages et inconvénients du crédit immobilier à taux fixe ?

Le taux fixe d'un prêt immobilier est déterminé au moment de la signature du contrat des crédits immobiliers. C'est la seule option proposée à l'emprunteur primo-accédant de Belgique qui constitue son dossier de crédit. Voici les avantages du taux fixe :

• Il est en apparence rigide, mais certains contrats de prêt immobilier prévoient la possibilité de le renégocier au bout de 10 ans.
• Les options de rachat de crédit immobilier en cas de baisse généralisée des taux facilitent aujourd'hui la renégociation du taux.
• Au final, un taux fixe ne l'est pas tant que cela, puisque vous pouvez le renégocier.

Sachez qu'en période de taux bas, comme c'est le cas actuellement, le taux fixe est la meilleure option. Les Belges ne s'y trompent pas. En 2016, 90 % des prêts immobiliers contractés étaient à taux fixe. Le taux fixe est la meilleure assurance financière.

Comment obtenir un crédit immobilier en Belgique ?

1 ~ Pour obtenir un crédit immobilier pour acheter ou construire un logement en Belgique, vous devez remplir certaines conditions :

• L’âge : vous devez avoir minimum 18 ans pour souscrire un prêt hypothécaire en Belgique. Les retraités peuvent aussi demander un crédit immobilier : il n’y a pas de limite légale à ce sujet.
• Le lieu de résidence : pour demander un crédit immobilier en Belgique, vous devez résider en Belgique ou au Luxembourg.
• Les revenus : beaucoup d’organismes de crédit vous demanderont de prouver que vous avez des revenus stables.
• La solvabilité : les emprunteurs qui sont inscrits sur la liste noire de la Banque Nationale de Belgique voient souvent leurs demandes rejetées.

Si vous remplissez toutes ces conditions, vous avez de bonnes chances que votre demande de crédit immobilier soit acceptée.

2 ~ Pour obtenir votre crédit immobilier en Belgique, il y a deux manières de procéder :

• En vous rendant dans une agence bancaire ou chez un courtier : prenez rendez-vous avec un conseiller financier dans une agence proche de chez vous pour discuter de votre projet.
• En ligne : vous pouvez envoyer votre demande via un formulaire en ligne. Sur Simulationpret.be, vous pouvez comparer plus de 20 offres différentes et envoyer votre demande en quelques clics. Le processus est gratuit et sans engagement.

Puis-je souscrire un crédit immobilier sans apport ?

Avec les nouvelles règlementations du 1er janvier 2020, il n’est plus possible de demander un crédit immobilier sans apport. Désormais, l’emprunteur doit fournir un apport de minimum 10% du prix du bien et doit payer tous les frais annexes lui-même.

Cependant, si vous n’avez pas été propriétaire durant les deux dernières années, vous entrez dans la catégorie des primo-accédants et pouvez demander un crédit immobilier qui couvre 100% du prix de la maison. Les frais annexes peuvent aussi être couverts par le prêt.

Comment obtenir un crédit immobilier au taux le plus bas ?

La meilleure manière d’obtenir un crédit hypothécaire au meilleur taux est de comparer les offres des différents organismes de crédit. Un comparateur vous permettra de savoir quelle banque propose le taux le plus bas.

Pour découvrir les conditions qui s’appliquent à votre situation et avoir une comparaison d’offres personnalisée, vous pouvez utiliser un simulateur. Le simulateur est comme une calculette à crédit immobilier : il calcule pour vous vos mensualités, votre taux d’intérêt et votre tableau d’amortissement. Grâce à la simulation de prêt, vous connaîtrez immédiatement le montant total des intérêts à payer et le calendrier de remboursement. Vous avez ensuite la possibilité de contacter un conseiller ou d’envoyer immédiatement votre demande de crédit en ligne auprès de la banque ou du courtier de votre choix.

Quels sont les frais liés au crédit immobilier en Belgique ?

L’achat d’une maison via un prêt hypothécaire engendre de nombreux frais :

• Les frais d'expertise
• Les frais d'enregistrement de l’hypothèque
• Les frais administratifs
• Les frais de dossier
• L'assurance
• Les taxes
• Les frais de notaire

Depuis le 1er janvier 2020, ces frais ne sont plus couverts par le crédit immobilier : n’oubliez pas d’en tenir compte lorsque vous calculez votre budget.

Faut-il fournir des justificatifs pour souscrire un prêt immobilier en Belgique ?

Le crédit immobilier en Belgique est un prêt affecté : le prêteur demande à l'emprunteur des justificatifs pour transférer le montant demandé pour le crédit. L'obtention du prêt ne suffit pas à obtenir l'argent pour le financement immobilier. Vous devez transmettre les factures correspondantes pour compléter votre dossier. Dans le cas d'un projet de construction de maison, à chaque étape du chantier, vous transmettez la facture à la banque. Elle procède au virement des montants du prêt nécessaires sur votre compte. Dans le cas d'un achat de logement ancien, la banque fournira le montant au notaire après la signature de l'acte de vente immobilier.