Un crédit immobilier en Belgique doit-il être étudié avec soin ?

Le crédit immobilier est le crédit préféré en Belgique. Il est le plus souvent contracté à taux fixe. Découvrez ses principales caractéristiques.

Le crédit immobilier plait à l'emprunteur belge. Une étude publiée en 2017 par le crédit Foncier indique qu'en 5 ans, le crédit immobilier a bondi de 69 %. Les taux d'intérêt sont bas, et les prix de l'immobilier se sont maintenus dans une fourchette de prix accessibles à la plupart des Belges. En Belgique, le crédit immobilier prend plusieurs appellations suivant les banques :

• Crédit hypothécaire.
• Crédit logement.
• Crédit habitation.
• Prêt immobilier.

En Belgique, en 2019, on compte 3 224 265 crédits hypothécaires en cours, sur un total de 10 830 137 crédits. Le nombre de prêts accordés depuis 2018 a augmenté de 2,8 %. Les crédits hypothécaires immobiliers sont les prêts qui connaissent la plus forte augmentation (26,9 %). Le montant moyen du crédit immobilier est de 155 000 euros. Le point sur le prêt immobilier, en quelques lignes.

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Quelles est la particularité du prêt immobilier en Belgique ?

Le crédit immobilier en Belgique est un prêt affecté : le prêteur demande à l'emprunteur des justificatifs pour transférer le montant demandé pour le crédit. L'obtention du prêt ne suffit pas à obtenir l'argent pour le financement immobilier. Vous devez transmettre les factures correspondantes pour compléter votre dossier. Dans le cas d'un projet de construction de maison, à chaque étape du chantier, vous transmettez la facture à la banque. Elle procède au virement des montants du prêt nécessaires sur votre compte. Dans le cas d'un achat de logement ancien, la banque fournira le montant au notaire après la signature de l'acte de vente immobilier.

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Quelles différences entre TAEG et taux d'intérêt pour le crédit immobilier ?

Pour déterminer le TAEG du crédit en Belgique la banque intègre tous ses frais. Ils peuvent être attachés directement ou non au crédit immobilier. Le TAEG des crédits immobiliers inclut :

• Le taux nominal ou taux d'intérêt.
• Les frais d'expertise.
• Les frais d'enregistrement d'hypothèque.
• Les frais administratifs.
• Les frais de dossier.
• L'assurance.

Le taux interbancaire détermine le taux d'intérêt ou taux nominal. Ce taux interbancaire est le prix auquel la banque emprunte l'argent qu'elle avance à l'emprunteur pour son prêt :

Par exemple un crédit immobilier de 200 000 euros :

• Pour un prêt d'une durée de remboursement de 15 ans : le TAEG est de 1,98 %, mais le taux d'intérêt est de 1,71 %.
• Pour un crédit d'une durée de remboursement de 20 ans : le TAEG est de 2,74 %, alors que le taux d'intérêt est de 1,85 %.
• Pour un emprunt d'une durée de remboursement de 25 ans : le TAEG est de 3,68 % et le taux d'intérêt est de 2,03 %.

Le TAEG pour crédits immobiliers permet à l'emprunteur de connaître le coût total du crédit immobilier. Cela lui facilite la comparaison des offres de prêt immobilier des banques.

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Quelle est la particularité du taux d'intérêt variable du prêt immobilier ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier pour acheter votre logement en Belgique, vous devez rembourser le capital. Comme la banque vous prête l'argent, elle se rémunère sur ce service. Le taux d'intérêt correspond au prix de ce service de prêt. Lorsque vous aurez soldé votre emprunt immobilier, vous aurez remboursé le capital de départ (la valeur de la maison), mais aussi le montant des intérêts.

L'emprunteur essaie de réduire au maximum ce montant - le coût du crédit - en ayant recours aux taux variables. C'est un moyen de gagner de l'argent sur le prêt, mais une possibilité d'en perdre. En effet, le taux variable pour crédits immobiliers suit les variations des taux du marché :

• Sa révision est régulière (en fonction d'un indice de référence officiel).
• La loi encadre ces taux. C'est l'assurance qu'ils ne peuvent augmenter de plus du double de leur valeur.
• Un taux variable de 3 % peut monter à 6 %, mais aussi baisser à 0 %, selon le contexte économique.
• Certaines banques proposent un taux variable capé. Un plafond maximal d'augmentation est fixé au moment de la signature du contrat de prêt immobilier.

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Crédit immobilier : pourquoi faut-il préférer le taux fixe ?

Le taux fixe d'un prêt immobilier est déterminé au moment de la signature du contrat des crédits immobiliers. C'est la seule option proposée à l'emprunteur primo-accédant de Belgique qui constitue son dossier de crédit. Voici les avantages du taux fixe :

• Il est en apparence rigide, mais certains contrats de prêt immobilier prévoient la possibilité de le renégocier au bout de 10 ans.
• Les options de rachat de crédit immobilier en cas de baisse généralisée des taux facilitent aujourd'hui la renégociation du taux.
• Au final, un taux fixe ne l'est pas tant que cela, puisque vous pouvez le renégocier.

Sachez qu'en période de taux bas, comme c'est le cas actuellement, le taux fixe est la meilleure option. Les Belges ne s'y trompent pas. En 2016, 90 % des prêts immobiliers contractés étaient à taux fixe. Le taux fixe est la meilleure assurance financière.

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Le prêt immobilier est-il déterminé par le prix de vente du bien immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt à montant fixe déterminé par le prix de vente du bien immobilier. La banque établit le montant du crédit par rapport à ce prix, qui apparait sur le compromis de vente que l'emprunteur signe. Elle construit un tableau d'amortissement pour que l'emprunteur visualise les mensualités, la durée, et le montant. Le crédit immobilier est le crédit le moins cher de tous les crédits. Les TAEG moyens fixes actuels vont de 1,5 à 3 % suivant les banques et la durée d'emprunt. Par exemple, pour un crédit immobilier de 200 000 euros :

• Le TAEG est de 1,98 % pour une durée de remboursement de 15 ans.
• Le TAEG est de 2,74 % pour une durée de remboursement de 20 ans.
• Le TAEG est de 3,68 % pour une durée de remboursement de 25 ans.

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